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一.恒大商业建筑分类 1.1按现有图纸方案归纳为三大类： （1）街铺： 有独立门面的商铺，俗称店铺。各店铺可自主经营管理，营业时间可自行决定。 （2）内铺： 整体商用物业中的一些独立单元，各铺位需集中管理，营业时间需统一。 （3）中大型商业： 一般指规模较大，内部空间不做分隔的商业形式，如：百货商场、大卖场、超市、娱乐等。 1.2 按装修分为两部分情况： （1）装修部分:公共管理部分，如门厅、中庭、走道、楼梯及楼梯间、公共卫生间等。 （2）毛坯部分:街铺、内铺及中大型商业的独立管理部分。 具体做法详管理中心的要求。 2 标高设置 2.1 均采用建筑标高系统；即：标高标注建筑完成面，结构标高相应降低。 2.2 地面装修层厚度：一般按50mm考虑。 有其他要求的按单项要求确定。 3 首层入口 3.1首层入口处室内外地面高差100mm-150mm。 3.2中、大型商业首层入口处：空间允许的可不设台阶，做缓坡解决室内外高差。 3.3街铺通常设一级台阶。 4 电梯 集团2011年年度采购合同确定无机房电梯品牌为“奥的斯（OTIS）和三菱”。 4.1电梯门洞尺寸要求: 电梯门洞结构留洞尺寸(高)＝门洞建筑留洞尺寸(高)＋地面装修层厚度 4.2乘客电梯及货梯: 4.2.1一般选用：额定速度1.0m/s，载重1000～2000kg的电梯。根据实际工程情况确定选用有机房或无机房的形式： (1)当工程条件许可时，一般首优先选用有机房电梯。 (2)当电梯顶层上部是住宅等功能房，不适宜做机房时，可选用无机房电梯。 4.2.2 提供以往工程选用过的两种型号的货梯参考，详见附件： 附件：以下提供以往工程选用过的两种型号的货梯参考： （1）载重1000kg的无机房电梯： ①电梯技术参数 (采用OTIS、三菱无机房乘客电梯):
电梯门所在墙应表示出楼层指示器预留孔及召唤箱预留位置。 构造做法详下图：（注：图中装饰层厚度h取50mm） 注：三菱电梯详见三菱电梯厂家的具体图纸 （2）载重2000kg的有机房货梯: ① 电梯技术参数(参考OTIS有机房货梯): 电梯门所在墙应表示出楼层指示器预留孔及召唤箱预留位置。 5 自动扶梯 5.1 铺位区中央及商场的中庭部分需考虑自动扶梯的预留位。 5.2 自动扶梯一般只预留位置，由使用单位自行安装。 5.3 按OTIS电梯公司提供的资料,提供以下方案设计参考数据（单梯）： 5.3.1自动扶梯分为：30°和35°两种。当楼层高度为H（H≤6000 mm）时: （1）30°的自动扶梯：梁距为L=H/tan30° 4700～5600mm。 （2）35°的自动扶梯：梁距为L=H/tan35° 4700～5600mm。 5.3.2 自动扶梯梯级宽分为：800mm和1000mm两种： （1）梯级宽1000mm的自动扶梯：地坑宽≥1630 mm。 （2）梯级宽800mm的自动扶梯：地坑宽≥1430 mm。 5.3.3 地坑长≥4100～4700 mm。 5.3.4 地坑地板深≥1100 mm。 5.3.5 以上自动扶梯参数仅供设计参考，具体数据要以厂家提供的图纸为准。 6 卫生间 6.1卫生间设置: 6.1.1铺位区及商场设置公共男女卫生间。 6.1.2街铺每间单独设置卫生间的位置,预埋进、排及污水管接口。 6.2街铺卫生间沉箱设置: 6.2.1裙楼二层及以上店铺卫生间：均不作沉箱。 6.2.2首层裙楼街铺卫生间： （1）无地下室或普通地下室时:均不做沉箱。 （2）如地下室为人防地下室或设备房时：在卫生间位置做一处沉箱带，以供布置水管，沉箱带位置由水专业指定，沉箱深度由单项工程确定。 6.3公共卫生间沉箱设置: 6.3.1裙楼二层及以上公共卫生间：仅蹲厕位做沉箱。 6.3.2首层裙楼公共卫生间： （1）无地下室:均不做沉箱。 （2）普通地下室时:仅蹲厕位做沉箱。 （2）如地下室为人防地下室或设备房时：在卫生间位置做一处沉箱带，以供布置水管；沉箱带位置由水专业指定，沉箱深度由单项工程确定。 6.4卫生间沉箱及沉箱带要设置沉箱地漏。 6.5卫生间通风： 6.5.1公共卫生间要设置机械通风系统。 6.5.2街铺卫生间：有外墙的，在外墙处只需预留外墙排风百叶位置。 无外墙的，排风百叶与空调外墙共用排气百叶。 7 专项经营项目要求 专项经营的项目处按以上通用要求外，特殊要求参考如下： 7.1菜市场： (1)地面要局部下沉≥400mm,做进、排水及隔渣处理等的设计。 (2)根据柜台区划分，做好进水及排水沟的设计。 7.2银行、电信、书店、网吧等，需有电信网路等接入的项目： 预留电信网线接入。 7.3沐足、发廊、美容院、SPA等： 预留能满足需要的供电及进排水量。 8 裙楼屋面 8.1设计中，裙楼屋面不考虑上人。 8.2考虑今后屋面维修和卫生维护的要求，验收后可根据卫生维护及维修等实际需要，由物业与业主进行协商，对裙楼屋面进行区域划分，并委托业主负责划分区域的卫生维护。 8.3物管维护人员的出入： (1)优先利用电梯核心筒对屋面的开窗处出屋面。 (2)不能满足时： A.两层及以上的住宅裙楼屋面，于楼梯间处预留屋面上人孔。 B.一层的住宅裙楼屋面，由物业自备扶梯，从外墙上屋面。 9 空调 9.1空调的采用形式： 9.1.1街铺：采用分体式空调。 9.1.2内铺：可考虑采用集中式空调；有条件时可增设按分体空调预留位。 9.1.3(1)中型商业：可考虑采用集中式空调；有条件时可增设按分体空调预留位。 (2)大型商业：可考虑采用集中式空调。 建筑专业设计要考虑：各种形式的空调室外机摆放对建筑立面等的影响。 9.2中央空调室外设备的摆放要求： 9.2.1优先摆放于住宅裙楼顶隐蔽处； 9.2.2其次摆放于室外地面； 9.2.3同时不应对邻近住宅产生较大干扰和影响，且兼顾建筑外立面要求。 9.3分体空调室内、外机的摆放要求： 9.3.1室外机： （1）单层街铺： 优先摆放于首层广告箱上方百叶内。 （2）两层及以上靠外墙商铺及社区配套用房：优先摆放于首、二层窗间墙处百叶内。若屋面有条件时，应设小型中央空调机位。 （3）室外机位最小尺寸（高X深）： 首层：950mm×750mm（3匹）； 二层：950mm×750mm（3匹）、1500mm×750mm（5-6匹）。 9.3.2室内机： 原则上不需定位，由各商家自行布置，但应预埋穿墙（梁）套管及冷凝水管。 10 立面 因目前在售的空调外观尺寸加大，导致部分立面设计需要调整，故将另行下发立面单项标准。单项标准正在研发中。 (二) 结构 1、需控制净高的特殊部位或有特殊要求的部位应按照建筑、装修的净空要求。 2、其它要求： 2.1梁布置 1）梁布置时，尽量对齐下一层砖墙位。 2）入口大堂及大空间顶部梁布置尽量规整。 3）梁高要求: 门口处梁高≤层高－建筑门洞高度－装修层最大厚度。 4）除满足建筑要求外，梁布置应做到经济合理。 2.2柱布置 1）柱结合墙布置，不影响房间功能使用。 2）除满足建筑要求外，柱布置应做到经济合理。 2.3板布置 1）各功能空间结构标高按照面层厚度50mm计算（单项工程有特殊要求时，按单项工程）。 2）位于低压电房和厨房上方的卫生间楼板需做双层楼板处理。 3）屋面、露台由建筑找坡。 3、防水渗漏控制措施： 1)卫生间隔墙处做200mm高（从隔墙处梁面开始算起）素混凝土反槛，宽同墙厚且与梁板一起浇筑； 2）厨房、卫生间内管道井壁做200mm高（从结构面开始算起）素混凝土反槛，宽同墙厚且与梁板一起浇筑； 3）出屋面和露台的墙体设置150mm高（从屋面完成面开始算起）的钢筋混凝土反槛，且与梁板一起浇筑； 4）出屋面管道井壁设置150mm高（从屋面完成面开始算起）的钢筋混凝土反槛； 5）女儿墙底部设150mm高（从屋面板完成面开始算起）素混凝土反槛。 4、构造柱、圈梁、过梁混凝土强度等级为C20。 (三) 给水排水 1说明 １.1 本设计要求适用于街铺、内铺或中大型商业项目，按照给水系统、排水系统、消防系统等方面制定。给水管材、排水管材、消防管材、设备要求同《住宅设计要求及标准》（2011年版）。 １.2本设计要求中安装高度均指到建筑完成面的距离。 １.3除特别注明外，标高以m计，其余均以mm计。 １.4当地若有特殊要求或习惯性做法时，按当地要求执行；否则，按本设计要求执行。 2给水系统技术要求 2.1 室内管道布置原则 2.1.1给水干管沿梁底敷设，卫生间内给水支管原则上布置在墙体内，如遇结构柱或剪力墙时可布置在沉箱或楼板找平层内。 2.1.2街铺内独立卫生间表后安装一个水龙头，其余公共卫生间各卫生器具给水管安装到位。如有超市、餐饮等应预留给水管。 2.2 水表的设置要求 各卫生间设独立水表计量（水表的设置可根据各地习惯做法设置）。 2.3 卫生器具给水配件的安装高度 注：（1）上述高度均指距建筑完成面高度。 （2）具体以确定的厂家产品安装说明为准。 3 排水系统技术要求 3.1 排水管设计原则 1.1 污、废排水立管应靠墙角设置或设置在管井内；外露的雨水立管均要进行隐蔽装饰处理。如有超市、餐饮等应预留排水管。 1.2 应配合空调专业将冷凝水排放至室外。 3.2 地漏规格 2.1街铺内独立卫生间地面如需地漏时，设采用DN50普通地漏；其余公共卫生间地面采用DN100普通地漏。 2.2沉箱地漏采用DN50侧出地漏，除沉箱地漏外，其它地漏均要求设存水弯，存水弯水封深度不小于50mm。 2.3除沉箱地漏外，其他均采用不锈钢面板。 3.3 通气管设置 通气管距屋面距离按当地要求设置。 3.4 雨水斗设置 屋面采用DN100雨水斗或DN100侧入雨水斗。 4 消防系统技术要求 4.1 消火栓系统 4.1.1 消火栓箱尺寸及要求： 消火栓箱尺寸根据当地具体情况确定。 4.1.2 暗装消火栓箱留洞尺寸及要求： 消火栓箱留洞尺寸根据各地情况具体确定，洞底距楼（地）面775mm，安装完消火栓箱时，消火栓箱底边距楼（地）面850mm，消火栓口距楼（地）面1100mm。 上述距离均指距建筑完成面距离。 消火栓箱体及箱门要求： （1）消火栓箱采用钢板箱体。 （2）箱门表面以装修专业要求为准，具体内容如下： a、设置在商业广场内公共空间及建筑外墙上的消火栓箱门为隐型门。 b、其余消火栓箱门均采用暗藏式明装原配消火栓门（款式见下图1、图2）。 4.2 喷淋系统 4.2.1喷头布置： 无吊顶时，采用直立式喷头；有吊顶且吊顶高度大于800mm或吊顶内有可燃物时喷头上下布置，吊顶内采用直立型喷头，吊顶下采用装饰性喷头。装修有特别要求时考虑采用隐蔽型喷头。 4.2.2 喷头数量： 轻危险级、中危险级场所中配水支管、配水管控制的标准喷头数按照规范要求执行，具体见下表： 4.2.3 是否设置喷淋系统以通过当地消防部门为准。 (四) 电气 １说明 1.2本设计要求适用于住宅小区配套的街铺、内铺及中大型商业。 1.2当地有特殊规定或习惯做法时，按当地规定执行；否则，按本设计要求执行。 2强电系统 配电箱、控制箱选型 2.1街铺、内铺或中大型商业内配电箱箱体为由钢板制成，明装。 2.2公共部位采用暗装配电箱，箱体颜色接近附近墙体颜色。设备房、配电房（间）、竖井内采用明装配电箱；大型及动力配电箱箱体由冷轧钢板制成。 2.3电气元器件及配电(控制)箱(柜)品牌均采用锦宇元器件及配电(控制)箱(柜)。 3设备安装 3.1每间街铺、内铺或中大型商业均需设独立电表，当地要求用IC电表时，电表可设于街铺、内铺或中大型商业内，明装，底边距地1.8m；使用普通电表时，集中设于电表间内； 3.2每间街铺或内铺室内配置总配电箱（不带分开关），明装，底边距地1.8m，总开关箱施工到位，不出线,商铺总开关箱优先设置在靠街铺或内铺门口的侧墙； 3.3商铺外立面有灯箱的需预留灯箱用电接线盒及相应管线； 3.4每间街铺或内铺电话、电视敷设线管（或线槽）到信号插座位，预留信号插座底盒，底盒底边距地0.3米,明装; 3.5需装修交付使用的配套用房所有电气设备均设计到位，开关、插座暗装，开关底边距地1.4m，插座底边距地0.3米，线路暗装； 3.6中大型商业配置总开关箱（不带分开关），明装，底边距地1.5m，总开关箱施工到位，其余电气设备待二次装修后设计； 3.7楼梯间、休息平台、公共部分照明设计到位，开关暗装，距地1.4m； 3.8所有应急照明、消防设施等电气平面布置图（消防以通过当地验收为准）； 3.9从主干线路到末端电箱或弱电插座线路明敷设; 3.10商铺的配电线路尽量避免穿越住宅区域，公共部分的配电线路尽量避免穿越商铺； 3.11商业配电房、变配电房、电信机房、消防控制中心、各楼层配电间、电表间及电井的设置由当地设计人员根据小区强弱电规划方案以及实际情况进行决定。 (五）暖通空调 1系统形式 空调系统形式可分为分体空调系统、集中空调系统两大类。其中集中空调系统又包括风机盘管机组加新风系统（中央空调系统）、全空气系统（中央空调系统）、多联空调系统（小型中央空调系统）、水源（热泵）系统等。 1.1当商业建筑全部由街铺组成时，空调形式宜采用分体空调系统。 1.2当商业建筑由街铺、内铺、公共内部空间组成时，街铺采用分体空调系统，公共内部空间及内铺可考虑采用集中空调系统。 1.3当商业建筑无公共内部空间，仅由街铺、中大型商业及社区配套用房组成时，街铺及社区配套用房采用分体空调系统，中大型商业采用集中空调系统，有条件时中型商业应同时考虑按分体空调系统进行土建水电预留的可能性。 1.4系统形式确定原则：当商业建筑为全楼毛坯交楼时，空调形式可按上述原则确定及土建水电预留；当商业建筑为部分装修（装修部分为空调区域）交楼时，采用何种空调形式应按空调方案审批后的结果确定。建筑方案设计阶段，可按上述原则进行土建水电预留。 2室内设计参数 3 分体空调系统 3.1室外机 3.1.1街铺：优先布置于二层板底靠外墙处，设百叶遮挡；其次布置于外部预留飘板上；同时不应对周边住户产生较大的干扰和影响。 3.1.2二层以上靠外墙商铺及社区配套用房：宜布置于外部预留飘板上及裙楼顶部，主要由建筑专业进行预留，以不影响建筑立面及住户为原则。 3.2室内机 3.2.1原则上不需定位，由各商家自行布置，但应预留穿墙（梁）套管及冷凝水管。 4 集中空调系统 4.1中央空调系统 4.1.1空调冷热源：由各地分公司根据当地的实际情况报集团审批后确定。 4.1.2冷热源机房 (1)优先布置于地下室； (2)如无地下室可布置于室外； (3)以下两种情况可布置于楼层中或裙楼顶远离住户处:当机组容量较小，振动及噪声较小时；或布置于室外确有困难时，此时应对机房做好降噪减振措施。 4.1.3室外设备：可布置于室外或裙楼顶远离住户处，布置原则为不能对周边住户产生较大的干扰和影响，同时兼顾建筑外立面。 4.1.4新风系统 (1)当单台新风机风量超过6000立方米/小时时宜设置单独的空调机房。 (2)新风机房宜有一面靠近外墙，建筑专业应结合外立面预留防雨百叶窗。 (3)设新风机房的新风机组宜优先采用立式机组，以节省机房空间。 (4)新风系统不宜过大，新风系统最远端与新风入口的距离以不超过60米为宜。 (5)风量超过6000立方米/小时的新风机组出口宜设消声措施。 4.1.5空调风系统 (1)当单个房间面积超过500平方米时，应考虑设置单独的空调机房。空调机组出口应设消声措施。有条件时，空调回风应直接接至空调机组。 (2)当房间采用吊顶式风柜时，应采用超薄型。单台风柜风量不宜超6000立方米/小时。 (3)当单个房间负荷较大，如餐厅、大会议室、歌舞大厅等，有条件时，应考虑设置过渡季节的全新风系统。 4.1.6空调水系统 (1)冷冻水系统采用两管制。 (2)当管路系统较小，末端支管环路阻力占负荷侧干管环路阻力的2/3~4/5时，可采用异程系统；当末端支环路阻力较小，而负荷侧干管环路较长，且其阻力占的比例较大时，应采用同程式。（建议水平管超70米以上且三通弯头较多的系统采用同程式。） (3)空调水系统应进行水力计算，各并联环路压力损失差额，不应大于15%，当不能满足此要求时，宜在各主要支管路处设水力平衡阀。 4.1.7材料选型 (1)风管采用镀锌钢板。 (2)管径小于等于DN80的冷冻水管采用镀锌钢管或普通焊接钢管，管径大于DN80的冷冻水管采用无缝钢管。 (3)风管及水管保温材料可采用B1级闭泡橡塑保温材料、聚乙烯保温材料、玻璃棉保温材料。 4.2多联空调系统（小型中央空调系统） 4.2.1室外机：可布置于楼层中、室外、裙楼顶远离住户处，布置原则为不能对周边住户产生较大的干扰和影响，同时兼顾建筑外立面。空调室外机位应考虑必要的维修及进、出风空间，需预留人员安装检修通道300mm宽，检修位不小于400mm宽，并应预留安装通道， 4.2.2冷媒管、冷凝水管管线布置 (1)冷凝水管及冷媒管原则上在梁下铺设。水管的走向应配合装修，局部位置如梁下净空较低，满足不了装修要求，应考虑穿梁或剪力墙。 (2)冷凝水可设立管排放，亦可就近排入附近地漏，但冷凝水支管应设存水弯。 4.2.3室内机：根据天花造型确定室内机形式。 4.2.4材料选型：冷凝水管采用PVC-U管，冷媒管、冷凝水管保温材料采用难燃B1级闭泡橡塑保温材料或聚乙烯保温材料。穿梁和剪力墙的套管采用国标普通焊接钢套管，穿墙套管采用塑料套管。 4.2.5所有区域均设置有线面板控制器。 5 通风系统 5.1下列部位需设置机械通风系统： 5.1.1卫生间； 5.1.2设备用房； 5.1.3厨房。 5.2通风换气量标准可参见下表：
注：上表的发电机房的换气次数为平时换气次数，排除余热所需的排风量和燃烧空气量采用发电机厂商提供的数据。 5.3卫生间通风 5.3.1对于设分体空调的临街商铺内卫生间，只需预留外墙排风口百叶位置。一般情况下，排风百叶应与空调外墙百叶共用。 5.3.2对于公共卫生间，排风系统应设计到位，通风设备建议采用天花式排气扇或管道风机。 5.4厨房通风 5.4.1除特定部位外，厨房不设空调系统，仅设通风系统。 5.4.2厨房的设计应预留厨房的排油烟井道、送排风井或送排风百叶位置。 5.4.3预留厨房排油烟井道及送排风井时，应考虑井内设风管的情况，风管内风速可按8～10m/s设计。 5.4.4一次设计时，厨房全面通风管道宜设计到位，如未设计到位，亦需在图纸上明确一次排风系统的设计要求，以免二次设计遗漏。 6 防排烟系统 6.1通风系统、通风兼防排烟系统风机优先采用噪音较低的离心风机；防排烟系统专用风机可根据实际情况选取轴流风机或离心风机。 6.2防排烟风管、通风风管一般应采用镀锌钢板；当材料造价可节省时，亦可采用普通钢板或无机玻璃钢风管。 7 采暖系统 7.1采暖范围：严寒地区、寒冷地区。 7.2已设置冬季空调的商业建筑，是否设置采暖系统应综合当地气候条件及成本等因素综合考虑。 7.3采暖方案应报集团设计成本质量控制中心审批。 7.4室内采暖主管管径小于等于DN80采用镀锌钢管或普通焊接钢管，管径大于DN80采用无缝钢管。 8 燃气系统 8.1如商业建筑中有餐饮部分需要使用燃气，应由商家根据自己的经营规模、厨房的用气量向当地燃气公司报装负荷。燃气公司根据报装条件-16 -进行设计及施工，此部分无需预留。 ( (来源： 房地产经理人联盟) |
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