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文：吴取彬 隆安（上海）律师事务所合伙人、律师 二手房买卖中，卖方逾期迁出户口时有发生，为此，2018年2月28日，上海市房管局和上海市工商局联合发布《关于修改本市房地产买卖合同示范文本条款的通知》（沪房市场〔2018〕21号），新网签版的《上海市房地产买卖合同》（2018年3月1日版），新增了第十一条户口逾期迁出的违约责任条款。那么，司法实践中，卖方逾期迁出户口该如何承担违约责任？法院判决可以说千差万别！隆安（上海）律师事务所吴取彬律师今天以上海、北京两地法院的裁判案例，告知您：卖方逾期迁出户口，可能应承担的违约金数额！
一、上海法院 案例一：逾期迁出户口每日按30元计算违约金 一审案号：上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初24012号 二审案号：上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终11083号
合同约定违约金： 出卖方承诺于交易过户之日起90日内迁出原有户口，若未能迁出的，则须按总房价款的日万分之五支付违约金，即每逾期一日应支付725元违约金。
法院判决： 被告应于判决生效之日起十日内支付原告逾期迁出户口的违约金（自2015年5月30日起算至2016年3月18日止，按照每日30元的标准按实计算）。
一审判决理由： 但对于违约金的标准，被告提出合同约定的标准过高要求予以调整，一审法院考虑到原有户口逾期未迁不会对实际使用房屋造成实质重大影响，原告主张违约金21万元确实过分高于实际损失，故一审法院调整为按照每日30元的标准，自2015年5月30日起算至2016年3月18日止，超出部分不予支持。 （吴取彬律师，房地产律师，欢迎关注法律顾问工作室公众号，电话：13817276735）
二审判决理由： 一审法院基于被上诉人的调整违约金的请求，结合本案的实际情况，酌定被上诉人按照每日30元的标准支付2015年5月30日至2016年3月18日期间的违约金，并无不当，数额尚属合理，本院予以维持。
同样是上海第一中级人民法院 案例二：逾期2年迁出户口判赔25万元违约金（约340元/天） 一审案号：上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初391号 二审案号：上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终7022号 合同约定违约金： 根据房屋买卖合同补充条款约定，逾期迁出户口一日，按总房价万分之五支付违约金直至原户口迁出时止，即合同约定违约金为每日1,900元。 法院判决： 被告于判决生效之日起十日内一次性支付原告逾期迁户口违约金250,000元。 一审判决理由： 鉴于被告提出约定的违约金标准过高，考虑到原告至今未提供被告逾期迁户口给其造成实际损失的充分证据，根据公平和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益损失等因素，酌情判处被告支付逾期迁户口违约金25万元。（约340元/天） |
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