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核心观点 根据深圳住房保障规划，2012年底深圳住房总量约为5.2亿平米，其中商品住宅1.19亿平，原村民集体自建住房2.6亿平（占比约50%）。我们基于12年数据推算（具体计算见正文）16年底深圳住房存量约4.57亿平，856.8万套。从结构来看，“小产权房”1.78亿平（占比39%），而扣除“小产权房”后住房存量为2.79亿平，411.6万套，对应非原住民常住人口的人均住房面积为21.12平米，户均0.7套，住房总量相对紧缺。并且存量住房结构不均衡突出，一方面，在存量住房中可流通（能够形成二手房供应主体的部分）的占比较低，我们估算16年底深圳可上市流通的住房面积为1.52亿平（占比33%），另一方面，房龄结构偏老化，房龄低于10年的存量住房占比仅为21.5%。 深圳土地资源受到紧约束，建设用地面积在15年已接近2020年目标上限9.76亿平，建设用地呈现减量增加。居住用地方面，居住用地供给规模约占建设用地的10%，同时供地量也呈现递减。根据深圳规土委数据，16-20年居住用地计划供应约800万方，仅为11-15年的61%。供地量显著减少，但依靠容积率的提升，16-20年期间供地建面微增至4280万方。供应结构上优先保障房和中小套型商品房，供地占比超过70%，而在供给方式上则以存量用地供地为主，16-20年存量用地供地占比76%。展望未来，预计17-20年居住用地供地建面3654万方（商品住宅2752万方，保障房903万方），对应47.6万套（商品住宅30.6万套，保障房17万套）。 首先，从需求端来看，未来深圳潜在的住房需求主要包括新增人口导入所带来的刚性需求，以及应存量家庭人均居住面积提升所对应的改善性需求。我们假设（假设合理性参照正文），2017-2020年期间深圳非原住民新增125万人，同时到2020年人均居住面积提升至23平方米/人，由此可推算出2017-2020年潜在的刚性需求约2875万方，改善性需求达到2510万方，合计新增需求约5385万方，年化新增需求约1346.3万方/年。考虑到2017-2020居住用地年化供地建筑面积约913.6万方/年，可以推算出2017-2020年化供应缺口约433万方/年。 深圳市人口导入不及预期；房价上涨对需求的挤出效应超过预期；受政策调控影响，需求入市节奏存在不确定性；深圳市土地供给不及预期；深圳市供地结构存在不确定性。 深圳存量住房及土地供给分析 深圳特区迅速建设发展的同时，也伴随着住房和土地“供需矛盾”的日益严重。住房方面，深圳住房自有率在一线城市中处于最低，超过6成常住人口依靠租房解决居住问题，存量结构上农村城市化所遗留下来的原村民自建房（小产权房）占比最大。土地方面，深圳建设力度持续增加，根据国家统计局数据，15年深圳建成区占市辖区面积比重已达45%，新增建设用地指标逐年减少，将越来越依靠以城市更新、土地储备为主的存量建设用地供应；与此同时，深圳持续的人口导入将带动住房刚性需求继续增加同时伴随着存量常住人口人均居住面积的提升，潜在的改善性需求规模同样巨大，深圳未来住房供需缺口依旧严峻。本篇报告将具体梳理三个问题: （1） 深圳存量住房规模及存量结构问题的探讨分析； （2） 深圳土地供给规模及供地方式和结构的分析； （3） 深圳潜在住房需求测算及供需缺口分析 一、深圳市存量住房分析 根据深圳《住房保障发展规划2016-2020》，2012年底深圳全市住房总量为5.20亿平方米，其中商品住宅1.19亿平，保障房0.28亿平，原村民集体自建房2.6亿平，单位及个人自建住房0.47亿平，工业区配套宿舍及其它0.65亿平。整体来看，原村民集体自建住房占比高达50%，深圳存量住房结构中“小产权”占比过高的问题比较突出。 接下来，我们基于12年存量数据推算16年深圳住房存量，其中包括13-16年各类住房的增量（竣工口径）以及拆迁带来的减量部分。 增量部分，首先，我们需要指出的是，根据深圳规划文件，09年和12年单位和个人自建住房存量面积及套数均未发生变化，基于此，我们合理假设13-16年期间单位和个人自建住房并未增减，存量依旧维持不变。此外，原村民集体自建房受到政府严格管控并以拆除为主，因此，这部分我们也假设并无增量。综合来看，我们合理假设实际增量部分为商品住宅、保障房以及工业区配套宿舍在13-16年的竣工面积； 减量部分，深圳主要通过城市更新以及土地整备开展房屋拆迁工作，并且以“小产权房”的拆迁为主，基于此，我们假设，13-16年住房减量均为通过城市更新与土地整备拆除的“小产权房”（原村民集体自建房），不涉及其他住房的拆迁。 下面，我们将对各类住房的存量进行估算： 商品住宅方面，根据深圳统计局数据，13-16年深圳商品住宅累计竣工面积948万方，加上12年年底的1.19亿平的存量，估算16年年底深圳商品住宅存量面积约为1.28亿平。进一步地，我们估算16年年底1.28亿平商品住宅所对应的套数。根据深圳十二五规划数据，十二五期间商品住宅规划套均面积约90平，我们按照90平的套均面积计算，13-16年商品住宅累计竣工套数约为10.5万套，加上12年年底的128万套存量，深圳16年年底商品住宅存量约138.5万套。 保障房方面，我们先估算16年年底深圳保障房的存量套数。根据深圳每年公布《深圳市安居工程年度计划》，13-16年深圳保障房实际竣工12.4万套，加上12年年底的34万套存量，估算16年年底深圳保障房约46.4万套。进一步地，我们再根据保障房套均面积来推算16年年底的存量建面。根据深圳统计局数据，“十二五”期间竣工保障房套均面积为67.27平方米，由此，我们推算出13-16年保障房竣工面积约840.9万方，加上12年年底对应的2793万方的存量面积，估算16年年底深圳保障房存量建面约3633.9万方。 工业区配套宿舍方面，根据深圳统计局数据，13-16年非房地产开发项目的住宅累计竣工面积为139.5万方，加上12年年底6549万方的存量面积，估算16年年底深圳工业区配套宿舍存量建面约6688.5万方。进一步地，我们估算16年年底所对应的套数。由于可获得数据较少，我们根据12年年底工业区配套宿舍存量部分的套均面积来进行推算，根据数据，12年底深圳工业区配建宿舍6549万方，对应168万套，套均面积为39平方米，以此推算16年末工业配套宿舍总套数为171.6万套。 最后，我们估算原村民集体自建住房（即“小产权房”）的存量。我们在前文已经提到原村民集体自建住房受政府严格控制无新增量，主要考虑由于拆迁而带来的减量部分。深圳房屋拆迁主要通过市场化的城市更新以及政府主导的土地整备完成，其中根据深圳国土规划委历年公布的城市更新数据，13-16年城市更新累计占地面积820万方，而土地整备方面，我们根据历年公布的土地整备项目，整理梳理出其中房屋拆迁部分，由此推算出13-16年土地整备中房屋拆迁面积约3731.2万方。综合考量城市更新以及土地整备两部分，我们估算13-16年深圳“小产权房”累计拆迁占地面积为4551.2万方。 进一步地，我们估算拆迁房屋占地面积所对应的建筑面积。我们首先估算拆迁房屋的容积率，由于城市更新、土地整备原拆除项目的获取难度较大，我们以城市更新典型项目的容积率来估算，根据样本数据，我们获得的城市更新原项目容积率约为1.6-2.1，我们取项目的平均容积率1.8来进行估算，由此推算出13-16年房屋拆迁的累计建面为8192.2万方。此外，根据12年存量数据，深圳市“小产权房”套均面积为40平方米，我们以此套均面积估算，13-16年“小产权”拆迁套数约204.8万套。整体来看，扣除掉拆迁部分后，估算16年年底原村民集体自建住房约1.78亿平，445.2万套。 综合前文各类住宅的存量推算，我们估算出16年年底，深圳存量住房约4.57亿平，856.8万套。其中，商品住宅1.29亿平，138.5万套；保障房0.36亿平，46.5万套；工业区宿舍0.67亿平，171.6万套；“小产权房”1.78亿平，445.2万套；单位及个人自建房0.47亿平，55万套。扣除“小产权房”后住房存量为2.79亿平，411.6万套。
上面，我们估算的是竣工口径的存量住房，更进一步地，我们计算了包含在建部分后的住房存量。首先，根据深圳统计局数据， 16年年底商品住宅和工业配套宿舍在建面积0.28和0.03亿平，按套均90平米、39平米推算套数分别为31.1万套和7.65万套。而在保障房方面，根据06-16年累计新开工与累计竣工套数的差额作为在建套数，估算出保障房在建套数约14.93万套，根据套均面积67.27平米进一步推算出在建面积为0.1亿平。整体来看，2016年考虑在建项目的深圳住房总量为4.98亿平，910.48万套。
在估算完存量住房后，我们再进一步估算存量中实际可以上市流通的部分（这部分形成深圳二手房市场的供应主体）。 事实上，在整个住宅存量中，除商品住宅可上市流通交易外，还有两类住房可提供流动性。第一类是保障房中已办理个人产权部分，包括安居房、经适房以及安居型商品房按照规定可流通的部分；第二类是已办理产权的单位及个人自建住房。这两类住房权利人按规定补交土地出让金等相关费用等，领取“市场商品房地产房产证”（即所谓的“红本”），转换为商品房，可以进行上市流通。 最后，我们提一下原村民自建房（即“小产权房”），其可以分为未办理“两规”手续和已办理“两规”手续（37%）两部分，但经“两规”确权后的“小产权房”仍然不可上市流通（“两规”确权后颁发的是“绿本”）。
在明确了可上市流通的住房范围后，我们对16年年底可以流通的存量住宅进行分类估算，估算方法与前文类似，基于12年年底的存量数据，考虑13-16年的增量部分。此外，由于商品住宅可以完全流通，并且我们在前文已经估算了其16年年底的存量规模，因此，我们在这部分仅需估算保障房、单位及个人自建房中可流通的部分。
可流通的保障房方面，可供流通的部分为安居型商品房、经适房和安居房。我们分类来看，首先，根据《深圳市安居型商品房建设和管理暂行条例》，安居型商品在签订买卖合同满10年后可以申请获得完全产权，由于第一批安居型商品房2012年开始申请，进入流通最早为2022年，因此不纳入16年流通存量部分。其次，经适房部分，按照《深圳市经济适用房取得完全产权和上市交易暂行办法》，经适房在满5年后可申请获得产权，即2013年第一批经适房进入流通，但由于流通数据难以获取，且十二五期间经适房供应仅占保障房供应量的6.4%，存量较少，因此暂不考虑经适房流通存量。最后，安居房方面，《深圳城市统计年鉴》中给出历年已办理上市登记的安居房套数与面积，其中13-16年新登记安居房1.09万套，建筑面积99.15万方。综合来看，同时结合12年年底保障房可流通的存量规模，我们估算16年年底保障房中可流通的存量规模为0.12亿平，15.1万套。
单位及个人自建住房方面，由于单位自建房中已经办理产权部分无法获得（这部分本身存量规模较小，对整个可流通存量估算的影响并不显著），我们仅考虑个人自建房中已办理产权的部分。此外，我们在前文中已经假设13-16年期间单位及个人自建房并无增量，整个存量保持不变，基于此，我们也认为16年年底个人自建房中已经办理产权部分与12年年底的数据相同，即16年年底，个人自建房中可流通规模为0.11亿平，约13万套。 综上，我们估算16年年底深圳可上市流通的住房面积为1.52亿平，约166.6万套，其中商品住宅1.29亿平，138.5万套，可流通的保障房0.12亿平，15.1万套，可流通的个人自建房0.11亿平，约13万套。
基于上面估算的存量规模，接下来，我们将推算16年年底深圳人均住房面积以及户均套数。 考虑到深圳特殊的住房结构，即占常住人口比例极少的原住民却拥有38.9%的存量住房面积，本篇报告仅估算常住人口中非原住民的人均住房建面（即我们通常所讲的城镇人均住房面积），这也更能反映深圳常住人口的平均住房情况。 根据深圳统计局数据，2015年深圳实际常住人口约1306万方，加上16年52.97万的新增常住人口，推算2016年年底深圳实际常住人口约为1358.97万人。此外，深圳原住民发展峰会公布数据显示，深圳原住民人口约38万人，因此，我们推算2016年底深圳非原住民常住人口约1320.97万人，对应剔除“小产权房”外的住房存量为2.79亿平（2016年年底的估算数据，具体估算参见上文），可以计算得到人均住房面积为21.12平米。若考虑2016年4101万方在建住宅，人均住房建筑面积为24.2平米。实际上，深圳统计局数据显示，2015年深圳人均住房面积约为20.6平，略低于我们估算的数据，也从侧面反映了我们估算的数据相对准确。 户均套数方面，深圳统计局数据显示，2015年深圳户均常住人口为2.24人，推算2016年深圳非原住民常住人口户数为589.7万户，对应剔除“小产权房”的住房存量为410.71万套，由此计算出户均套数为0.7套，若考虑2016年53.67万套在建住宅，户均套数为0.79套。
住房自有率方面，2010年六普数据显示，深圳住房自有率仅为27%，而同期其他一线城市的住房自有率均在60%左右。即使到2015年，深圳住房自有率提升至34%，这一水平也远低于其他一线城市。 我们认为住房存量与人口结构之间的倒挂是导致深圳住房自有率较低的主要原因。上文中，我们已经指出了占常住人口2.8%的原住民却拥有38.9%的住房存量，人口与存量结构不匹配的现象十分严重。进一步地，即使在非原住民常住人口中，占比71%的非户籍常住人口的住房自有率远低于平均水平，根据《深圳市住房建设规划（2016-2020）》数据，2015年常住居民住房自有率（34%）较2010年提升7个百分点，得到2010年常住居民住房自有率为27%，同时，2010年深圳住房保障工作会议表示深圳户籍人口自有率76%，可推算出2010年非户籍人口自有率仅为11%，这也是导致深圳总体住房自有率较低的根本原因。 此外，深圳各区域之间自有率同样存在差异。根据六普数据，毗邻香港的福田、罗湖、南山区住房自有率均在40%以上，盐田区为35%，均高于平均值27%。作为深圳的“中心城区”，2010年福田、罗湖、南山的户籍人口占比在60%左右，相比于其他城区，较低的非户籍人口占比是其住房自有率高于平均水平的原因。
前文，我们已经指出了深圳存量住房中非“小产权房”存量占比过低的现象十分突出，并且进一步分析发现，这部分存量住房还存在“房龄结构老化”的问题。 我们按照竣工年份简单量化非“小产权房”存量部分的房龄结构。根据深圳统计局数据，1986年之前竣工的住宅面积占比为3.8%（对应房龄超过30年），1987-2006年期间竣工的住宅面积占比为21.8%（对应房龄在20-30年），1997-2006年期间竣工的住宅面积占比为52.9%（对应房龄在10-20年），2007-2016年期间竣工的住宅面积占比为21.5%（对应房龄低于10年），整体房龄结构偏老化。 此外，根据2010年“六普”调查数据显示，深圳家庭户有54.5%的住房建设年代介于2001-2010年之间，1991-2000年的有36%，而建设年代早于1990年的房屋占比8.8%，这一比例与我们按竣工年份估算的房龄结构基本一致，既佐证了深圳房龄结构偏老化的现象，也从侧面反映了我们估算方法相对精准（我们估算1980年之前竣工的住宅面积占比为0.2%（对应房龄超过36年），1981-1990年期间竣工的住宅面积占比为10.1%（对应房龄在26-36年），1991-2000年期间竣工的住宅面积占比为37.4%（对应房龄在16-26年），2001-2010年期间竣工的住宅面积占比为52.3%（对应房龄在6-16年），基本与六普数据相符合）。
二、深圳市土地供给分析 分析土地供给之前，我们首先要对深圳土地利用现状做以说明，其次我们将从“供给量”、“供给方式”两个角度分别对土地供给特点进行梳理，在这个过程中，我们将会从建设用地的供给逐步细化到居住用地的供给。 深圳作为我国一线城市，土地总资源受到明显的紧约束，其辖区面积仅为1997平方公里，远小于北京（16410平方公里）、上海（3816平方公里）及广州（5962平方公里）。尽管，总土地资源有限，但作为我国改革开发的对外窗口，出于社会经济发展需要，深圳建设用地面积持续增加，到2015年末，建设用地面积已经达到975.5平方公里，为1995年建设用地面积的1.83倍，与之相应的，农用地及未利用面积则减少至1021.8平方公里，仅为1995年水平的72%。
随着建设用地面积不断增加，深圳土地开发强度（建设用地面积占行政区域面积的比例）早在00年就已经达到开发强度警戒线30%（国际惯例），03年开始突破40%，16年达到50%，新增建设用地极为紧张。
另外，横向对比（城市建设用地占市辖区面积比重）这一指标来看，2015年，在统计局统计的全国30个大中城市中，比例最高的是上海，达到46%，而深圳仅次于上海，达到45%，分别超过广州和北京27和33个百分点。 建设用地占比主要侧重于规划角度，而建成区占比则更侧重于实际已建成的角度，虽然上海建设用地面积占比在一线城市中处于最高，但目前上海建成区仅为规划建设用地的三分之一左右，未来还有一定建设空间。而深圳建成区面积占市辖区面积的比例已经达到45%，位于一线城市最高。因此，不管从规划建设的角度，还是实际建设角度，深圳目前土地开发强度在大中城市中居于前列。
1）建设用地面积在2015年已接近控制目标上限9.76亿平，17年调增控制目标 从已公开的土地变更调查数据来看，深圳15年全市建设用地面积已经达到97550公顷（9.755亿平），距离《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》要求的2020年规划控制目标（9.76亿平），仅剩下50公顷（50万方）的净增建设用地指标，且部分地区建设用地总量已接近或超过2020年规划控制目标（罗湖区、福田区、南山区、龙岗区、龙华新区已超过）。按照原有规划，2016年至2020年的净增建设用地总量十分有限，这种背景下，17年5月，深圳规土委调整2020年规划控制目标，调整后，规划建设用地控制目标增加2800公顷至100400公顷，耕地保有量由4288公顷缩减至2688公顷。 短期来看，建设用地控制目标调增，有助于缓解净增建设用地严重不足的困境，但在总土地资源硬约束以及耕地严格保护的背景下，牺牲农用地增加建设用地规模的做法将越来越受到严格控制（目前政府对于“耕地”坚持执行“最严格保护制度”、对“建设用地”坚持执行“最严格的节约制度”），长期来看，深圳建设用地规模受限的问题将一直存在。
2）规划供地总规模呈现递减趋势，供地实施率仅为八成左右 从供应建设用地规模来看，深圳市在2006-2020年土地利用总体规划中提出“建设用地减量增长规划目标”，通过严格控制新增建设用地供应、大力推进城市更新改造、积极开展建设用地清退三种途径实现建设用地总规模增长速度的下降。 从2010到2016的年度建设用地供地规划来看，除2014年供地较2013年建设用地供地总量微增40公顷以外，其他年份供地总量呈逐年下降趋势，2010年规划供应建设用地2670公顷，2016年规划供应总量为1350公顷，仅占2010年的50.5%。 此外，即使是供地规划也难以完全落实到最后的实际供应，2010-2016年，深圳建设用地平均供应实际实施率仅为规划八成左右，一是受限于土地资源紧缺，新增建设用地供应难以完全落实，另一方面，城市更新项目受市场因素主导，拆迁难、开发周期长等问题也将影响最后落实。
1）严格控制新增建设用地供应，新增供地规模呈下降趋势 从供应方式来看，建设用地供应主要有新增建设用地和存量建设用地两种供地模式，其中新增建设用地主要是主要是通过农用地和未利用地转化供地，存量建设用地主要通过城市更新、土地整备等方式供地。除此之外，通过开展建设用地清退将不符合规划的现状建设用地复绿为非建设用地，地方各区可以置换流量建设用地指标。
首先来看新增建设用地，近几年新增建设用地在总供应中的占比呈下降趋势。12年新增建设用地供地800公顷，占总供应的43%，随后四年逐步下滑，到16年供地仅为200公顷，占比15%，17年供地400公顷，占比虽然提升至30%，但供应绝对量水平仍处于低位。（17年新增建设用地供应占比提升主要与17年5月规土委调增2020年规划建设用地控制目标数有关。）
2）12年起建设用地供地以存量供地为主，目前存量供地已超7成 前面我们已经介绍，目前深圳土地开发强度已经超过50%，新增建设用地极为紧张。受限于土地资源紧缺的影响，近年供地计划逐步推动已有低效土地资源的二次开发，实现从“做大增量”到“盘活存量”的转变。 具体来看存量指标占比，2012年存量建设用地指标占总供应比重已超过五成（54%），实际供应占比则达到56%，实际供应的存量建设用地首次超过新增建设用地，建设用地供地逐步转变成以“盘活存量”为主。2016年存量建设用地计划供应更是达到总供应计划的85%（15-17年连续三年超过7成）。 进一步细分来看，城市更新作为存量建设用地供地的主要方式之一，在总供应的占比也呈现增加的趋势，至2017年，城市更新供地占存量建设用地供地的比例达到29%，占建设用地总供地比重已达到19%。
3）通过清退置换流量建设用地指标，实现土地空间结构的优化 建设用地清退是指将不符合规划、违法建设、存在生态安全隐患、低效粗放利用的现状建设用地现场拆除并复绿，恢复为非建设用地。土地资源的紧缺性使得建设用地清退成为优化土地资源格局、保障城市未来发展的重要手段。总体来看，深圳建设用地清退力度正在不断加大，并且成为各区强制性指标，清退成效直接决定各区下一年可用新增建设用地指标。 目前，全市已有5个区现状建设用地突破2020年的规划规模（罗湖区、福田区、南山区、龙岗区、龙华新区），其中有3个位于中心城区（罗湖区、福田区、南山区），对于这五个区，2016年农用地和未利用地的转用指标完全来源于建设用地挂钩清退产生的流量建设用地指标，不占用全市新增建设用地指标。
上面一节，我们分析了总建设用地的供应情况，而具体到建设用地的供地结构来看，民生设施用地占比最高，超过50%的建设用地用于保障民生设施项目，其次为产业用地和居住用地。12-16年期间居住用地供地约占建设用地供地总规模的10%左右，尽管17年占比提升至16.10%，但总体占比依旧处于低位，深圳居住用地供应尤其紧张。 接下来，我们将具体分析居住用地供地情况，主要从供应量（规划供给量与实际供给量）、供给结构（商品房与保障房供给）、供给方式（新供应地与存量供地）三个维度具体分析深圳居住用地供应情况。
1）居住用地五年规划的供地规模呈减量趋势，且11-15年实施率仅为78% 居住用地供应总量上来看，在深圳整体建设用地紧缺的环境下，居住用地五年规划供地规模呈减量趋势，2016-2020年住宅用地规划供地规模总量为800公顷，仅为2011-2015年的61%，其中，商品住房供地规模为566公顷，约为2011-2015年商品住房供应规模的61%，保障房和人才住房用地供地规模为234公顷，约为2011-2015年相应供应规模的57%。从年度数据来看，2017-2020年四年规划供地规模逐年降低。 由于实际供地规模数据缺失，较难看出趋势，但从供应实施率的角度来看，实际供应实施率整体偏低，11-15年居住用地供地整体实施率仅为78%，其中，商品住房供地实施率为65%，保障房供地实施率106%（保障房用地作为强制性指标，列入政府绩效考核指标）。
2）规划供应层面上，年度规划“完不成”五年规划 在规划供地层面上，居住用地每五年制定一次总体规划（总规划中也会分解到每年的供地计划），之后在当年制定年度实施计划。从五年规划、年度规划的比较来看，我们可以发现，在规划层面，相同年份年度规划供地规模总体上低于五年规划的供地规模，以5年为一个规划周期来看，出现了年度规划“完不成”五年规划的情况（年度规划加总低于五年规划的供应规模）。 我们具体来看11年-17年的数据，有三年（12年、14年、15年）年度计划指标均低于五年规划指标，两年（11年、16年）年度计划指标与五年持平，仅一年（17年）计划指标超过五年计划。 进一步从计划实施率来看，与五年规划相比较，居住用地完成率为56%（2012年）、65%（2015年）、110%（2016年），从可以获得数据的年份看，五年规划的实施率较低，而与年度规划相比较，居住用地完成率为78%（2012年）、101%（2015年）、110%（2016年），年度规划的实施情况较好，最近两年的实施率超过100%。 （备注：供地计划的实施数据比较难获得，因此本报告所有涉及到实施情况的指标均仅呈现可获得年份的数据）
具体来看商品住房和保障房的供地规划量，11年-17年，商品住房供地方面，有四年（12-15年）年度计划指标均低于五年规划指标，保障房供地方面，则有两年（12、14、15年三年）低于五年规划。 从计划实施率来看，与五年规划文件相比较，商品住房和保障房的计划供应完成率在11年-15年期间均低于100%，16年虽然均超额完成指标，但主要是由于计划供给绝对量较低。而与年度规划文件相比较，实施率有所提升，保障房均能保证100%完成计划（深圳保障性住房和人才住房新增安排建设指标采取下限管理，为刚性指标任务），商品住房在11-13年完成率低于100%，14-16年则超额完成。
进一步看居住用地的供地结构，商品住房供地仍占据主导地位，供地计划中商品住房占比约在70%左右，而从实际供地来看，2010年商品住房供地占比72%，2015年供地占比67%，2016年供地占比69%，处于绝对主导地位。 受“90/70”住房供应结构调整政策，新增商品住房用地主要用于建设中小户型普通商品住房。同时，2011-2015住房建设规划要求“住房用地供应总量中，90平方米以下中小套型普通商品住房和保障性住房用地总量不低于70%”，从实际执行比例来看，（保障房+中小户型商品住宅）的实际供地比例处于绝对主导地位，2006-2010年占比达79%，2012-2014年占比均达70%，2015年占比达到77.76%。
上文我们已经提到，深圳建设用地土地供应模式已经完成“增量扩张”到“存量空间利用”为主的转变，而具体到居住用地供应，更加紧张的用地资源，叠加住房存量结构中“城中村”违法遗留建筑的主导性，使得深圳居住用地供应越来越依靠城市更新改造盘活存量用地，11-15年居住用地实际供应中存量用地占比高达60%，而在16-20年的规划中存量用地占比进一步提升至76%。 与存量用地提升相对应的是，深圳新供应用地规模下滑明显，并且根据规划未来新供应居住用地剩余指标十分有限， 2016-2020年规划新供应居住用地合计90公顷（商品住房与保障房五年供应量合计），其中16年已实际新供应居住用地39.7公顷，2017-2020年仅剩50.3公顷（50.3万方）新供应居住用地指标。
1）居住用地五年规划的供地规模呈减量趋势，且11-15年实施率仅为78% 从商品住宅供给结构来看，主要分为新供应、城市更新、征地返还三种方式，其中城市更新占据主导地位，根据深圳规划数据，2011-2020年期间，商品住宅供地中城市更新的占比提升明显，2011-2015年期间，城市更新占比约为60%左右，2016年开始突破70%，到2020年城市更新占商品住房的占比约76%。而从实际供地情况看，城市更新供地也处于主导地位，11-15年期间，城市更新供地占58%，16年城市更新供地占比69%，基本与规划数据持平。
2）保障房目前仍以新供应用地为主，但规划到2020年城市更新占比达67% 保障房供地则主要为新供应、城市更新、拆迁安置与产业园区配套宿舍供地三种方式。保障房供应目前虽然以新供应地为主（2016年新供应占比约为62%），但受制于总土地资源紧张的硬约束，保障房规划供地中城市更新占比呈上升趋势，根据深圳规土委的规划数据，18年之后城市更新占比显著提升，到2020年城市更新规划占比67%，如果真正落实，保障房用地供给也将以城市更新供地为主。
前文我们主要针对深圳土地供应规模、供应结构以及供应方式的历史及现状进行了总结分析，最后我们再对深圳十三五期间的土地规划情况进行简单说明。 根据《深圳市住房建设规划(2016-2020)》文件，2016-2020年期间规划居住用地供地仅800公顷，较2011-2015年期间供地计划减少510公顷。 而从计容建筑面积来看，2016-2020年间规划建设住房建面却由2011-2015年的略低于4236万方提高到4280万方（11-15年的4236万方建面包含规划筹集的0.5万套保障房）。在供地量显著减少的情况下，建筑面积仍保持微增主要依靠容积率的提高来实现（深圳在多次政府工作文件中要求提高住房开发建设的容积率，尤其是十三五土地规划中要求保障房建设原则上容积率不低于4）。 对应到套数来看，2016-2020年规划期内建设住房合计56万套（商品住房35万套+保障性住房和人才住房21万套），较11-15年内的53.5万套（商品住房30万套+保障性住房23.5万套）微增2.5万套。 此外值得一提的是，“十三五”期间深圳加大了利用存量筹集保障房的力度，筹集套数由11-15年规划的0.5万套增加到19万套。如果考虑这部分存量利用套数，16-20年深圳筹建住房套数合计75万套，较11-15年增加21万套。
进一步地，我们扣除16年实际已经供应的部分来计算17-20年剩余规划供应量。根据深圳规土委数据，2016年，深圳实际供应居住用地150.4万方（其中商品住宅83.6万方，保障房66.8万方），计容建筑面积625.5万方（其中商品住房建筑面积398万方，保障房227.5万方），对应套数8.42万套（其中商品住宅建设4.42万套，保障房建设4万套）。扣除16年数据之后，预计2017年-2020年居住用地供地649.6万方（其中商品住宅482.4万方，保障房167.2万方），计容建筑面积3654.4万方（其中商品住宅2751.9万方，保障房902.5万方），对应建设套数47.6万套（其中商品住宅30.6万套，保障房17万套）。 除了建设套数之外，16-20年规划筹集保障房19万套，扣除16年已实际筹集的0.82万套，17-20年剩余规划筹集保障房18.2万套。 整体来看，扣除16年实际供应规模后，17-20年规划筹建住房共65.8万套，其中商品住房建设30.6万套，保障房筹建合计35.2万套（建设17万套，筹集18.2万套）。
三、深圳市住房供需缺口分析 前面我们分别分析了深圳存量住宅以及土地供给两大部分，基于前文的一些数据及结论，接下来，我们将重点分析下深圳潜在的住房供需缺口。 从需求端来看，需求可以简单拆分为刚性需求和改善性需求。其中刚性需求对应城市新增人口进入所带来的购房/租赁需求，改善性需求则对应存量家庭人均居住面积的提高。我们在前文（第1.3节）已经提到，根据我们的测算，估计深圳2016年年底人均住房建筑面积21.1平/人，非原住常住人口约1321万人，我们将在这个数据的基数上，估算17-20年的住房需求量及潜在的供需缺口规模，其中关于人口增量及人均居住面积提升的假设如下： 首先，根据2016年深圳统计局测算数据，深圳常住人口将由2015年的1306万人增至2020年1484万人，5年新增常住人口178万人，基于这个数据，同时扣除2016年常住人口净流入量52.97万人，预计2017-2020年新增常住人口约为125万人。 其次，人均居住面积提升方面，根据《深圳市住房建设规划（2011-2015）（征求意见稿）》，深圳“十一五”期间人均居住面积较“十五”提升2.6平，我们以此提升速度推算，假设2020年深圳人均住房面积提升至23平米。 综合上述，可以计算出，2017-2020年对应新增常住人口所带来的刚性需求达到2875万方（125万人*23平/人），而对应存量人口居住面提升所带来的改善性需求达到2510万方（（23-21.1）平/人*1321万人），合计2017-2020年新增需求达5385万方，年化新增需求约1346.3万方/年。 而在供需缺口测算方面，我们在2.7小节已经估算出2017-2020年居住用地供地计容建筑面积3654.4万方（其中商品住宅2751.9万方，保障房902.5万方），年化供地建筑面积约913.6万方/年，结合上面我们估算的17-20年深圳年化新增需求约1346.3万方/年，由此推算，2017-2020年期间，深圳住房年化供应缺口约433万方/年。
风险提示 深圳市人口导入不及预期；房价上涨对需求的挤出效应超过预期；受政策调控影响，需求入市节奏存在不确定性；深圳市土地供给不及预期；深圳市供地结构存在不确定性。  广发地产祝您情人节快乐！
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