前言
「田园综合体」，绝对是2018年的投资热点。掀起这股热潮的，正是财政部于2017年发布的《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》，该通知明确提出要在河北、山西、内蒙古、山东、河南、陕西等18个省份开展建设试点，每个试点省份安排1-2个试点项目，并鼓励开展省级试点，数量也控制在1-2个，并从农村综合改革转移支付资金、现代农业生产发展资金、农业综合开发补助资金中统筹安排，给予中央财政补贴。
一时间，各地政府、大小公司、产业研究机构、咨询公司闻风而动，都加入到「田园综合体」的建设大业中来。田园东方打造的「无锡阳山田园综合体」，更是名声大振，成为大家学习、借鉴的典范。
田园东方打造的无锡阳山田园综合体项目
小编也在帮某地策划「田园综合体」项目，现将策划过程中的所思、所得无偿分享给大家。这可是「价值10万+」的智力成果，速速收藏、转发、点赞、评论。如果你感觉很有价值，也记得打赏哦。
一、建设原则
1、特色突出
在策划、规划、建设、运营「田园综合体」的整个过程中，一定要「特色鲜明、亮点突出」，与其他地区田园综合体项目形成差异化竞争。对无锡田园东方、成都多利农庄等现有成功案例，借鉴而非复制，有机融合国内外相关前沿技术、创新理念，打造「非此地莫属」的标杆项目。
成都多利农庄，名为「田园综合体」，实则「新瓶装旧酒」
2、因地制宜
「因地制宜」理念主要体现在三方面。
整个项目要将本地的地域特色、文化底蕴、资源禀赋、特产风物、民风民俗、民居民韵融为一体，此为其一。
项目的规划、建设，需要充分结合项目用地的地势、地貌、地块分布，做到功能分区合理、产业布局科学、动线设计流畅。此为其二。
产业作为「田园综合体」建设重要内容，需要考虑到本地的产业基础、产业集聚情况、区域比较优势，此为其三。
3、统筹兼顾
「田园综合体」项目投资大、建设内容庞杂、参与主体多，如何有效地协调、管理、推进，需要项目方抓住重点、统筹兼顾。项目方需要在各个阶段成立领导小组、工作小组，实施问责制，建立长效的计划、监督、管理、考核体系，确保项目进度顺利推进。
二、项目定位
建设「田园综合体」项目，应按照「国家田园综合体建设试点」指导精神，结合当地产业规划、土地利用规划、城市规划，因地制宜，既注重项目操盘公司的顶层设计，又充分发挥当地村民首创精神，齐创共建，做好策划、规划、设计、建设、运营等各环节工作。
项目应「立于农，利于农」，坚持以农为本，以农民合作社为重要载体，实现一二三产融合发展，构建村集体、项目公司、入驻企业、合作社、农民利益联结和分享机制，让村民充分分享集体经济发展、农业产业增值收益。
通过项目建设，要使村级社区基础设施更加完善，公共服务更加全面，生态环境更加优美。
目标：把主动产业打造成为一二三产融合示范区、创业创新孵化空间、农业产业化联合体典型案例、「农业+文化+旅游」名片、本省田园综合体标杆、国家级田园综合体建设试点项目。
三、建设内容（因项目而异）
1、功能分区
根据「田园综合体」生产、生活、生态三生同步，农业、文化、旅游三位一体，循环农业、创意农业、农事体验相结合的要求，可将整个项目大致分为一二三产融合区、生活休闲区、民宿民居区、健康养生区、美食风情街。
一二三产融合区：突出生产功能，会在产业布局部分着重介绍。
生活休闲区：在这里，可满足游客食、游、购、娱等需求。结合田园生活定位，可招商引入咖啡吧、陶吧、创意书店、手工集市、亲子乐园等业态。不能堆砌概念、元素，要有机融合。
民宿民居区：展现本地民居、其他特色民宿风貌，通过错落有致的分布，镶嵌在项目地自然景观、观光动线里。
健康养生区：抛弃温泉、SPA等烂俗题材，引入禅修、长跑等项目；配置分时养老公寓，开拓「银发经济」市场。
美食风情街：借鉴袁家村成功经验，打造「田园综合体」里的美食风情街，让游客在此可以品尝本地各种特色美食、特产。
2、产业布局
在做产业布局规划时，不能一味贪大求全，求新求高，而应综合考虑本地种养殖环境、优势品种、市场潜力等因素。
循环农业示范园：采用稻鸭、稻蟹、林下养殖等模式，打造循环农业示范园。
农副产品加工物流园：打造农副产品的初加工、深加工、仓储、运输、集散中心。
创意农业体验区：打造植物迷宫、农业迪士尼乐园，设置农事体验区，让游客有更多参与感、沉浸感。
高新技术示范区：与科研院所、高新技术公司合作，引入高、精、尖技术，在本示范区内进行孵化应用。如区块链、人工智能、物联网、云计算等技术。
农业创客空间：打造农业领域的众创空间，为农业项目创业者、农作艺术家、手工艺人提供创业、交流、分享平台。
3、基础设施
做好用水、排水、电力、路网、林网设计。通过种植园林作物，打造景观农业。
4、公共服务
让生活在「田园综合体」里的村民、市民，充分享受到均等的公共服务，如医疗卫生、教育培训、文化娱乐等。
四、机制建设
1、投融资机制
国家不允许地方政府举债搞「田园综合体」建设，所以设计好的投融资机制，对整个项目的运营至关重要。
项目应通过各种方式引入社会商业资本、产业发展基金、股权投资资金。
2、运营模式
通过BOT、PPP、BT、自营、托管等方式，建立项目长效运营机制。
3、盈利模式
项目公司可通过招商项目利润分成、出租土地、自营、集采统销、提供增值服务、品牌授权、资产增值等方式来盈利。
