比商品房便宜一半5年后办两证 武汉还建房能买吗

从外观看，陶馨园的还建房跟旁边的商品房几乎没有差别。本报记者 徐楚云 摄

比商品房便宜一半，5年后可办两证，但要一次付清

旁边的商品房价都上万了，而一街之隔的城中村还建房却便宜近一半，均价仅5000—6000元。拆迁“土豪”那么多，他们手中握着大把的还建房，引起越来越多购房者的关注。

地段和房价都如此诱人，但卖方又有要求：“无两证，必须一次性付清房款。”致使不少置业者犹豫，还建房能不能买?湖北瑞通天元律师事务所律师冯朝晖建议，私下交易还建房风险多，应明确买卖协议，申请仲裁保障置业者权益。

同区域同户型，房价差40万

距离王家湾商圈3公里，距离武汉外国语小学也仅4公里，未来地铁将经过，因此，汉阳经开区的万科汉阳国际和朗诗绿色街区一直都比较受置业者欢迎，均价1万元起，也算性价比较高。

“原本是在万科和朗诗之间徘徊犹豫的，结果在看朗诗的时候，隔街看到了还建小区陶馨园，才隔一条两车道。”市民张小姐告诉记者，从外立面来看，还建房还“高大上”很多，自己原本看中朗诗一套一百平方米的房子，大约100万元，而对街陶馨园百平的房子估计也就50万到60万元。

几次询价看房之后，新问题又来了，“尽管价格便宜，但是卖方要求一次性付清，而且因为陶馨园属于统一还建房，至今没有办理两证。”向张小姐出售房屋的卖方告诉记者，“为了防止申请了经济适用房的人群炒房，武汉规定在5年内不能买卖经适房(还建房一般属于经适房)，满5年就可以了。买卖就需要证件，村里面说满5年以后我们才能办证。”

无两证只能通过合同约定买卖

昨日上午，记者来到该小区，如张小姐所说，从龙阳大道进车友路，街道北边就是陶馨园，南边就是朗诗。陶馨园小区里绿化和娱乐设施齐全，有不少老人带着小孩在滑滑梯上玩耍。

陶馨园小区保安告诉记者，小区没有售楼部，购房直接跟业主或中介联系。记者以购房者身份向小区物业公司一工作人员咨询，该工作人员表示，该小区共有3700多户，现在均价在5000-6000元，“这里属于城中村改造还建房，个人没有房产证和土地证，买卖都是通过熟人关系签合同。”记者了解到，陶馨园只有村集体发的产权证，虽然村里承诺可以办理房产证，但很多住户手中仅有一纸还建协议书。

这里的房子每平方米相比要便宜4000—5000元，因此，尽管无证且要一次性付清，这里的房子依然卖得很俏。

建议

买卖需通过仲裁，保障自身利益

在调查过程中，陶家岭物业服务中心一位工作人员向记者透露，“如果要购买陶馨园的还建房，建议去仲裁签订合同完成买卖，保障自身利益。”

据了解，现在办理还建房买卖的，多数是通过仲裁和公证来办理，但这样的过程也不能完全保障购房者的权益。湖北瑞通天元律师事务所律师冯朝晖认为，置业者应该在合同中，明确出售方在房屋达到办证条件时，应无条件配合办两证，并约定违约责任。

“还有就是，一定要明确房屋是否存在家庭成员共有的情况，防止购买之后出现问题。”冯朝晖说，“也就是说，要明确这处售卖的还建房是否是有几个共有人。”

通过仲裁和公证来办理，可以降低置业者的风险。

投资

投资还建房，最好是出租

除了自住之外，不少置业者还要考虑未来升值的空间。张小姐还有一点担心，“作为还建房，未来再次出售时会不会很麻烦?”

据了解，一般重大城建拆迁的还建房，其土地性质为划拨性质，为经适房属性，交易细则和经适房相同：如果买卖双方不变更土地性质，仍旧维持“划拨”属性，那么经适房交易流程和税费跟普通二手房交易相同。但土地性质为“划拨”的房屋，交易时有一项土地收益金，按地段等级收费标准×土地分摊面积收取。目前，武汉市区土地等级分九级，一级最高，但不到200元，四五级在100元以下;土地分摊面积一般为100平方米的房子只分摊几个平方米，算下来也只几百元钱。

如果交易时，将该还建房的土地性质由“划拨”改为“出让”，则要按跟房屋市场价格与房屋原购买价格之差的七成补交土地出让金，土地出让年限不超过70年。

比如，2006年，张小姐购买位于汉阳经开区的一处还建房，86平方米的房子总价为26万元，现在该区域的商品房均价接近1万元，房屋的差价为50万元，按七成上缴土地出让金，意味着要缴纳35万元，房主只能获得三成差价。有专家认为，如果想投资还建房，出租的方式会比较靠谱。