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一线城市可供开发的土地资源日渐稀缺，增量市场规模不断萎缩，存量地产已成气候，未来与单体建筑、综合片区相关的城市更新市场潜力巨大，存量地产尤其是单体建筑的改造运营应运而起。本文将重点剖析小型与中型城市更新项目：小型城市更新项目主要通过对物业进行局部改造来提升租赁价格和租户质量；中型城市更新项目则可能要通过调整物业规划和使用属性来进行全方位的改造更新。 一、存量地产改造五步骤 （一）是否需要改造？为什么？ 从社会价值而言，一线城市核心区域的一些存量物业（包括写字楼和商场等）虽然占据重要区位，但却因为楼宇老旧，与当代的街道风貌和功能产生了严重的不匹配；从经济价值来说，这些物业租金常年偏低，估值无法体现，亟需改造提升。 在确定改造的必要性之后，先要对建筑大楼进行一个全面的评估，就如同做一个全面的身体检查。既有的建筑大楼普遍会存在外立面老旧的情况，商业界面、功能、绿化与周边区域的整体品质不匹配，造成整个大楼运转低效。除了外立面的问题，这些大楼内的设施设备在使用十几甚至二十多年之后，都会出现不同程度的老化。因此，要从外观、功能、运营等各个方面对建筑大楼进行评测，并根据每栋大楼的情况，对症下药，提出改造方案。 （二）何时改造？ 1、被动改造 被动改造主要源于大楼本身的状况需要，比如设备老旧已无法再用或是安全因素存在隐患。若是楼内的大部分设备已运行10年以上，并时常发生故障，例如电梯常发生夹人现象，就必须立即进行设备更新，以保障设施设备的良好运转。 2、主动改造 主动改造或是在政府的驱动下，为了适应外部社区的整体风格而进行的，亦或是出于提升大楼租金和租户价值的考虑而进行的。比较理想的改造时机当然是租户的租赁合同到期，大楼大部分面积处于清空状态，能为改造提升提供良好的客观环境。或是物业合同到期之时，便可以趁此机会更新团队，提升服务水准。如果刚好物业所在区域正在进行市容整治，则可在改造前期与政府积极沟通，以加快改造审批的节奏。 对于商业物业来说，与时俱进地进行主动改造尤为重要。以上海城市地产的第一个改造项目家饰佳建材市场为例，2000年拿下这块地时是七个药材公司的仓库，决定改造成建材市场的原因第一是当时这方面的市场需求很大，第二是门槛不高，第三是改造相对于拆除重建而言工程周期短，可以快速开业招商。事实证明，当时的改造相当成功，后来陆续将周围的地块都扩建成了建材市场，还在整个商场持续经营的同时加盖了两层。到2012年，城市地产意识到建材市场的租金收益虽然很高，但若要保持持续增长，就必须改变当时传统建材市场脏乱差的格局，于是毅然决定进行二次改造，重新定位为高端家居生活购物中心，将外立面、室内装修都进行翻新改造，并更换了商场80%的租户，引入更多一线品牌，年租金大幅提升。 （三）改造成什么？ 传统开发商都是先造再销，但因为不同的区域由于自身的属性，会在很大程度上影响产品在当地的吸引力和市场化的程度。若是开发的产品不符合市场需求，很可能建造完成以后就不得不开始二次改造。 所以在改造的逻辑上要以销定产，调研在此区域的市场情况和需求人群，在设计的环节就充分考虑招商运营市场的需要，从整个目标客户的定位出发，反推出产品标准和设计方案。例如如果是做写字楼改造，首先要对商圈的办公租金进行调研，以确定项目租金区间；然后要对区域办公租金进行调研，以确定项目竞争档次；接着要对区域办公客户调研，以确定项目目标客户行业类型。在此基础上，最终确定产品标准，包括租金水平、客户定位以及差异化竞争的特色。 在产品设计方面，除了考虑整体产品标准，还要考虑如何与后期的运营结合。例如如果要改造的写字楼物业周边区域商铺开门较晚，那在大楼的商铺设计方面，就要考虑到配套商业能实现全时段覆盖，确保商铺无间断地为租户提供配套服务，提高大楼的实用性，拉动整体招商。 对于不同市场情况下如何确定改造产品标准，可借鉴上海城市地产的“全生命周期管理”的理念。一个典型案例是城市地产2006年收购的北京著名的烂尾楼项目“名城国际大厦”，因为临近奥运会，城市地产先是完成了万豪酒店的建造，抓住了奥运期间酒店需求旺盛的契机。在奥运会结束后，城市地产再一次看准了CBD的风口，将两座塔楼从万豪收回改造成写字楼，满租后又将第三栋塔楼改成写字楼，并引入配套商业，仅保留一座塔楼用于酒店。通过调整定价和丰富业态，不仅酒店的利润没有下滑，写字楼和商铺的租金收入也稳定增长。 （四）改造如何实施？ 1、成本管控 在改造的实施过程中，成本管控是核心，也是一个项目成败的关键因素。从经济利益的角度而言，前期改造期的投入成本直接影响到后续运营管理的财务分配。为了加快整个改造周期，可将每个改造的阶段和步骤细分为模块进行精细化管理。 2、协同合作 对于商业物业的改造来说，从模块化管理的角度可分为三块：设计、招商和运营。设计要有与招商和市场对接的能力，招商要有设计和方案的研判能力，而运营要根据实际情况向设计提出要求，因为可能某个环节的设计更加合理就能在运营环节节省很大的人工成本。在整个过程中要搭建财务模型和资产管理模型，来测算运营收入的提升空间，例如运营利润从3000万提升到6000万，如果是20倍的市盈率（PE），也就是说市值能提升6亿，可见精细化管理能带来的收益提升空间。 在整个实施过程中，前置审批计划及招标流程安排和施工排期都应该细致到每天的计划，使工程进度与审批环节无缝对接。在改造的同时完成招租与运营的筹备工作，将资本需求有效对接，优化项目测算，实现价值的最大化。 （五）改造能否达成预期目标 改造预期目标的实现与每一个环节都密切相关，例如工程进度是否严格按照计划进度，改造过程中的投入管控以及技术难点和可行性分析，审批的可行性和前期测算，以及改造后是否满足客户痛点等。 存量地产改造本质上是非标准化的业务，如果能制定一套标准化的运作流程和操作手册，虽然能够快速形成资产管理规模，但在具体的实施过程中可能会发现，在标准化的产品之上搭载非标准化的产品来填充整个产品线，才能使各个客户的不同需求都得到满足。例如对于写字楼改造，在标准化流程满足基础的条件后，打造一个高舒适性、健康环保的弹性空间，结合个别客户的特殊需求，不仅增加了客户的可选性和自由度，也使得整个产品的丰富度大量提升。 改造的指导原则为：在最小改造成本与最简审批流程的前提下实现最大运营收益。成本控制和改建质量之间明显存在冲突，需要改造方多方权衡。单从市场方面考虑，势必想要投入更少的钱得到更多的空间，在这种逻辑下，对于建筑外立面和公共区域的装修的投入效果是最显而易见的。但若是对大楼内部的设施设备不重视，就无法从根本上满足客户的使用需求，而用户入住以后也会迅速发现这些问题。建筑大楼的设施就如同人的五脏六腑，设备管线就像是人体的血管，带动整个人体的机能运转，室内空间和建筑外部如同人穿的衣服，应该在身体机能完善的情况下再去优化外表皮，而不能只顾外部而忽略机能的建设。只有内外部的软硬件都提升了，并通过专业的运营实现了各方利益的最大化，才能说达成了改造的预期目标。 二、存量改造后的三种业态运营 （一）写字楼的运营 1、自持写字楼 与零售商业相比，写字楼市场受互联网的冲击较小，需求增长较稳定，且管理及运营成本较低，因此近两年将商场改为写字楼（俗称“商改写/办”）或者将老写字楼翻新，成为很多开发商和房地产私募基金的主流选择。在这类改造项目中，除了赋予旧建筑新的功能和适用性，提升运营水平也是改善经营状况、提升经营性现金流的重要因素。 对于改造后的写字楼，如果是自持物业，可以办公社群为主导，通过聚集产业生态链上的不同企业，创造交互空间，从而提升空间利用率、办公效率以及品质氛围。例如招商主打现代服务类公司，将设计师事务所、机电顾问公司、景观公司等关联公司引入，最终可形成一个小型的自发“生态圈”，类似于一个垂直的服务生态链，产业互补，业务互助，也能吸引更多优质租户的入驻。 此外，大物业的运营商还可以做物业管理服务APP，将写字楼租户以及配套的商业租户的需求连接起来，租户可通过这个APP平台叫外卖、购物或者公司层面相互之间对接业务。 2、长租写字楼 除了自持写字楼的改造运营，一些嗅觉敏锐的资本也开始长租写字楼，通过简单装修提升物业租赁价值，并面向下游客户出租物业获得收益，类似于“二房东”和“三房东”的合作模式。而在这类模式中，有充裕可租房源的“二房东”如能与擅长空间运营的“三房东”建立深度合作，“二房东”能尽快出租物业，“三房东”可批量获取房源从而可将主要精力集中于空间本身的运营，双方可以实现资源优势融合与互补，无疑是双赢的选择，也可以提升整个物业的运营水平。 （二）长租公寓的运营 相关报告指出，发达国家品牌长租公寓产业超过50%的市场占有率，而中国目前还不到10%，巨大的想象空间催生了长租公寓行业在国内近几年的蓬勃发展，参与者有各类创业公司、房地产中介、酒店运营公司、房地产开发企业、房地产基金等。长租公寓从模式上看分为“集中式”与“分布式”两种，前者是整租物业后改造和出租，包括You 、新派、魔方公寓等目前比较知名的一些品牌公寓；后者是从分布的房东手里取得房屋，通过房屋包租运营，进行标准化改造与运营，比较典型的有链家自如。 总体而言，长租公寓行业还处于比较早期的阶段，很多运营理念还在更新换代中。长租公寓的本义之一是提升产品质量和用户体验，但目前来看，一些运营商的理念太超前，在硬件和运营方面的投入超出用户的实际需求，最终导致房租定价偏高，加上还有物业费，整体费用可能就会超出很多用户的承受能力，退租可能上升，反而会降低整体的坪效（总营业额/总面积）。因此，对于长租公寓运营商而言，增加某些不同于传统租房的配置和服务可能是必要的，如一定的公共空间、统一的物业管理等，但一味“做加法”可能会矫枉过正，或许只有减掉不必要的配置和冗余的开支，将总成本降下来，才能满足真实的市场需求。 租金收入固然是长租公寓收入的主要组成部分，但从长期来看，公寓如果只是靠租金，盈利能力终究有限，因此后期核心价值主要在于运营，如何从租客获取更多的商业机会及价值接触点是所有运营商要考虑的。例如可以联合一些年轻人喜爱的品牌举办社区活动，或者与团购、干洗、生鲜配送甚至是银行及各类金融服务机构合作，将人流转换成现金流，都是未来可能的盈利点。 （三）联合办公的运营 联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，通过空间设计和社群运营打造轻松自由的办公环境和氛围。传统的商务空间提供商---雷格斯（Regus）可以算是联合办公的雏形，但雷格斯一般选择城市核心高端写字楼作为网点布局，整体成本较高，也不包含社群以及创业孵化等因素，相较之下联合办公区位选择更灵活、运营内容也更丰富。 在联合办公先驱WeWork完成新一轮融资4.3亿美金，估值达到160亿美元后，在国内进一步激起了联合办公的发展热潮，也吸引了大量资本的关注。以毛大庆打造的优客工场为例，2016年3月13日宣布获得约2亿元A 轮融资，估值40亿元；6月21日，又宣布获得3亿元Pre-B轮融资，估值45亿元。 对于联合办公，虽然对原有物业进行功能定位和改造提升是必要的，但并非最重要，除了通过差异化服务将闲置工位资源快速出租出去，运营模式的创新可能也同样重要。以方糖小镇位于上海南京西路金鹰国际的新零售办公实验区项目为例，这个实验区是国内首家办公、秀场、活动融为一体的“前店后场”，其中7-8楼为可自由定制的办公空间，楼层配备上下水、中央空调与分体式空调、空中花园等；9楼为国内首家设立于高端购物中心顶楼的联合办公，拥有超高的专业穹顶秀场。基于联合办公，各种业态的融合有望整体提升租效转化比。 另外，社群运营对于联合办公的重要性不言而喻，因为联合办公最重要的价值就在于聚拢了大批创业者的社群，围绕这些社群可衍生出多种增值服务，包括行政管理、工商管理、融资等配套服务，这些增值服务也是具有很大盈利可能的。 三、改造&运营的模式：轻重资产之变 （一）重资产模式 收购老旧物业后进行改造和持有运营的模式（私募基金），或者拿地建设后持有（房地产开发商），属于重资产模式，这类物业一般在核心地段，确保了资产本身的升值空间。高和资本即属于重资产模式的典型代表。作为中国首支、也是最大的商业地产基金，高和资本专注于投资一线城市和1.5线城市的核心区域的商业不动产，在北京、上海核心区域投资总额超过240亿元。例如在2012年，高和资本以7.9亿并购静安寺商圈绝版地段的中华企业大厦（后更名为“静安高和大厦”），并对此物业进行改造提升，充分挖掘并释放优质物业内在价值潜力，成为上海市城市更新的范例。对这类项目，一般都是持有3-5年后再退出。 （二）轻资产模式 租赁核心地段或非核心地段的老旧物业后进行改造和运营的模式，属于轻资产模式，或曰“二房东模式”。上文提到的长租写字楼、长租公寓和联合办公等业态都属于轻资产模式。 此外，随着商业地产“以售养租”的重资产发展模式难以为继，以万达、红星、大悦城为首的国内商业地产企业凭借自身多年的项目操盘经验和人才储备，也开始采用轻资产模式（包括品牌和管理输出、基金化运作等）大举扩张，旨在以最少的资本投入，充分利用杠杆原理，整合外界资源，实现利润最大化。以大悦城为例，在2016年12月底开业的天津和平大悦城这个项目中，大悦城与第二大股东新加坡政府投资公司GIC合作，大悦城不持有天津和平大悦城具体股份，但从前期定位规划阶段开始入手，到建筑设计、招商、开业运营，全程参与项目开发的各个环节，并通过输出管理来获取管理费与未来的优先购买权。这一模式有望被大悦城快速复制到全国各地其它项目上，从而加快规模扩张步伐。 （三）重资产和轻资产结合模式 轻资产模式可能前期投入比较小，风险相对较小，但整体的收益也较小。重资产模式可能总投入比较大，资金沉淀时间比较长，对风险的把控、资金的运营能力都提出更高的要求，但整体的收益空间也更大。两种模式各有利弊，而由于在城市更新的项目中不同业态、不同地理位置的项目对接的资源更加细分，资源分布更加广泛，因此城市更新项目更适合于轻资产和重资产结合的模式。 例如私募基金或开发商收购改造或建完大楼之后需要招商运营，而如果在改造或建设前就跟联合办公等轻资产运营商建立合作关系，相当于锁定了一个长期租户，还可以联合运营，甚至可以是双方一开始联合去看项目，重资产方提高了运营效率，轻资产方高效获取了房源，能够最大程度实现双赢。同时，对于大悦城这样的地产商而言，在发展轻资产模式的同时也并不会放弃核心城市核心区域的重资产开发和持有，依然会是轻重结合的路线。 版权说明：感谢每一位作者的辛苦付出与创作，'金融实务链'均在文中备注了出处来源。若未能找到作者和原始出处，还望谅解，如原创作者看到，欢迎联系“金融实务链”认领。如转载涉及版权等问题，请发送消息至公号后台，将在第一时间处理，非常感谢！ 信泽金-存量房地产项目的基金化(资本化REITs)、证券化和特色化产业集聚运营服务专题培训 【编号：G627，3月24-25日上海】 手机/微信咨询：15001109590（马经理） 第一讲：存量时代下房地产私募基金的创新运用、难点问题和案例分析 主讲嘉宾：知名私募基金的房地产基金业务负责人，曾任职于知名信托公司房地产基金部，房地产投融资实战专业人士。（3小时） 第二讲：存量不动产时代的REITs/ABS金融创新模式、核心问题解析与典型案例剖析 主讲嘉宾：知名基金子公司不动产业务部资深实战人士（3小时） 【对接交流会】存量房地产项目的基金化(资本化REITs)、证券化和特色化产业集聚运营服务实务交流对接会 2018年3月24日16:30-17:10 第三讲：长租公寓、众创空间、商业集合空间的存量不动产的运营管理实务案例分析 主讲嘉宾：知名城市更新基金不动产运营管理资深专业人士（3小时） 第四讲：商业地产及住房租赁资产证券化政策解读、大类基础资产关注要点、创新模式及典型案例解析 主讲嘉宾：国内权威交易所资产证券化资深专业人士（3小时） |
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