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W inshang 引言 有人说每一代都是一个时代，但每一代也都会催生出一个新时代。无论是改变一个时代，还是创造一个未来，至少在商业地产领域，南京德基广场都没有缺席。 来源 |赢商网（ID：winshang） 作者 | 刘娅 2015、2016年夺全国同类购物中心销售之冠的南京德基广场，2017年以全年总业绩超90亿元的好成绩，毫无悬念地再次在全国购物中心里夺冠。作为国内高端购物中心里的翘楚，这些年来，德基广场在做的是更好的自己，是只有自己才能超越的自己。 作为南京第一座真正意义上的购物中心，德基广场的出现，不但从多个方面助推了新街口这个中华第一商圈变得更加繁荣，更是极大地改变了南京人的生活方式、生活习惯和生活品质，乃至覆盖到邻近的安徽省，在长三角区域独树一帜。 01 12年一轮回德基广场让新街口商圈完整崛起 时间回到2006年，那一年德基广场一期刚刚开业，不仅接手了原先位于新街口东北角的萧条冷清的时代广场，更是一举定位为高档奢侈品路线。谁也不曾想到，这个“商业枭雄”就此横空出世，一场南京商业巨变正在徐徐拉开大幕，至此南京开始步入购物中心时代，南京人也开始从逛新百、逛中央、逛金鹰转战走进德基。 2012年，德基广场扩大到二期，在几乎集齐了市场高端奢侈品之后，为了迎合消费者消费心理行为的递进改变，转型走Lifestyle路线。不过，这样的策略并没有因为档次往下走而造成客流流失，反倒因为品牌的丰富度让客流和销售额又一次大幅度上升，最直观的就是2012年到2014年这三年间，南京德基广场的业绩在全国购物中心里的排名不断上升，挤进国内购物中心三强。 时至今日，开业已逾十年的德基广场，不断以多种业态布局展现出其丰富的购物空间，囊括了奢侈品、珠宝腕表，国际化妆护肤用品，时尚综合服饰馆、进口超市，高档婴童服饰用品，高端家电，环球美食中心，IMAX影院，真冰溜冰场等娱乐设施在内的众多业态，在业态占比中，化妆品约7%、餐饮约7%、奢侈品约10%，另外国际顶级酒店、高端酒店式公寓、商务办公一体化也是德基广场的重要组成部分。 02 不只有高端德基广场还有很多面努力的模样 有句话是“那些比你厉害100倍的人,比你还努力”，放在商业地产领域也很适用，就像德基广场，在成为高端购物中心之后，继续努力调整升级、发散思维、跨界融合、注重体验、以变应变，多方向多维度地满足越来越多元化的生活需求。 ✦一二楼奢侈品大牌云集，满足高端消费需求 说到奢侈品品牌，从2006年开业至今，德基广场已与诸多国际大牌达成亲密合作，二期开业更增强了顶级奢侈品品牌的丰富性，汇聚了Louis Vuitton、CHANEL、Hermes、PRADA、BVLGARI、Dior等众多国际一线品牌，加上二期如Michael Kors等不少当红轻奢品牌的加入，国际一线品牌数达到七十多家，是南京任何一家商场都无法比拟的，也在最大程度地满足高端消费需求。 ✦负一楼美妆店、网红店齐聚，深受女性顾客青睐 在德基广场，人气最旺的楼层当属负一楼了，因为这里聚集了众多国际大牌美妆店和自带流量的时尚网红店，其中还有全国仅此一家的美妆品牌，如Skin Ceuticals修丽可，吸引众多女性消费者的青睐和光临。 具体来说，德基广场负一楼的美妆品牌包括香奈儿、阿玛尼、迪奥、娇韵诗、YSL、NARS、M.A.C、资生堂、植村秀、茵芙莎等，还有跨界打造的欧舒丹全球首家“南法之光”旗舰店和“南法之光”慢咖啡馆、今年1月底刚刚新开的Victoria’s Secret南京全品类门店等等，同时这些品牌都是以单品牌专卖店的形式陈列的，能将品牌形象塑造得更为立体和独立，从室内装潢、商品陈列到灯光、音乐、气味等多个角度，加深消费者对于此品牌的整体感知，并且在一定程度上隔离了其他相近品牌的干扰。 如今，德基广场负一楼所呈现出来的不仅是单一化妆品的摆放，也不只是美妆品牌的丰富度，确切的说是整个一层楼的规划定位和业态组合有序的陈列，放眼全国这都是数一数二的，同时也解释了为什么这么多国际大牌“挤破头”也想要抢占一席之地。 欧舒丹“南法之光”慢咖啡馆 Victoria’s Secret全品类门店 网红店则是德基广场在2017年大力引进的“新物种”，从中式早点界的高颜值网红餐厅“桃园眷村”，到风靡亚洲的人气网红泡芙甜点“ZAKUZAKU”，再到火遍深广的实力网红茶饮“奈雪の茶”通通开进了德基广场的负一楼。 如此强烈的吸引力，必然得有拿得出手的实力。比如奈雪の茶为何选址于南京德基广场，正是因为德基广场不仅是全国有名的标杆高端购物中心，同时常年稳居全国商场销售额排名第二、华东地区购物中心销售额第一，无论是定位，还是客流、人气、影响力，都与奈雪の茶不谋在品牌势能上的要求不谋而合。 桃园眷村 奈雪の茶 ✦八楼跨界打造德基美术馆，繁华之上的大隐隐于市 除了作为购物中心，德基广场也在致力于开发一些新的身份，如公益文化大使、绿色环保工作者等，同时不断举办高品质的绘画、音乐、雕塑等艺术活动，并时常以震撼人心的环保创意展示唤起消费者对人文社会以及环保事业的关注，并将时尚以及艺术融汇贯通，使其成为南京集时尚、公益、艺术为一体的新型购物中心，展示出更多除物质生活以外的人文关怀。 如今，德基广场的新身份还要再加上一个——美术馆。2017年9月26日，这座经过2年多精心筹建，20年蓄势待发的德基美术馆，于德基广场二期八楼盛大开馆，一举掀起商业×艺术的跨界新潮流。 德基美术馆 作为城市中心的代表性建筑，德基广场囊括了高端购物中心、顶级写字楼、以丽思卡尔顿为代表的六星级酒店，日均客流量最高达十多万人次以上。对于在商业中心建立美术馆，著名学者于丹评价到：“我很惊讶在这个攘攘红尘的奢侈品商场里，有这样一个所在，这里画风清朗，唐风宋韵都在这里浑然舒展。”可以看出，也正是建设在繁华之上，为德基美术馆营造出一种“大隐于市”的独特艺术生态。 德基广场总经理吴铁民在接受采访时曾表示，德基美术馆的开馆可以说是德基集团艺术化进程的一个开端，一个初步尝试，未来的德基美术馆将拥有无限种可能。“我们的美术馆会通过全新的方式解构艺术，为观众带来多角度、多维度的艺术体验，会竭力打破作品与展览空间、展览空间与艺术家、艺术家与公众之间的种种界限，不遗余力地探索中国当代艺术的新发展、新思路。” 除此之外，吴总还透露德基美术馆将定期向公众开展学术讲座、公共教育、主题沙龙等系列活动，以培养公众艺术欣赏能力、推动艺术教育为己任，探求当下美术馆的教育性和社会职责。
在新时代新商业的号召下，德基广场选择将商业和艺术的有机结合，既可丰富商业空间的视觉与精神感受，也可以为大众带来完全不同的消费体验，它让购物从获得有形商品为目的，转变为享受值得回味的生活体验。 “从未来商业的发展来讲，我们不排斥和更多的优质资源进行跨界合作，并寻求未来更多资源整合的能力。我们也期望能够有更多的优质的资源能够在德基这个平台为大家呈现更多不同类型的文化的体验。”德基广场总经理吴铁民如此希冀道。 赢商网以《商业一小步，时代一大步》系列报道， 记录这些具有创新和勇气的企业和购物中心。 2018年4月10日~12日，第13届商业地产节即将举办 与大佬们聊聊商业地产的曾经与未来的变化，一起向这些先行者致敬！
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