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编者按：本文来自微信号我有嘉宾（ID：wetalkTV），视频/嘉宾传媒，文章/张涵。36氪经授权转载。 不知不觉中，我们的生活正在被共享经济所深刻改变，上班有ofo，出行有滴滴，旅游有airbnb……所有可用或闲置的社会资源，都因共享而被盘活，发挥出更大的价值。而到了办公领域，一个个冷冰冰工位也成为了可以被共享的一部分，形成了联合办公的社区。 原本来自不同公司的个人，聚集在同个办公空间，共享着周围的环境和资源，彼此间还能分享信息、知识、技能等。简言之，你的左手边可能是程序员，对面可能是设计师，中午，来自不同领域的人可能在餐厅面对面和咖啡，下班后，大家一起在健身房挥汗如雨。 这种联合办公的概念诞生之初便被资本青睐，除了做二房东（即将空间重现翻新设计后出租赚取的租赁差）来赚钱，共享空间带来的社群价值也是盈利模式中的重要一环。 共享办公的鼻祖wework自2010年在美国诞生以来，便开始了火箭般的成长，短短5年，便有2.3万会员入驻，2017年，获得软银44亿美元投资（14亿投入以中国为主的亚洲战场），估值达到210亿美元，全球独角兽排名跃至第五。 中国版wework,优客工场，虽然比wework整整晚成立了5年，但以近百亿的估值和超过3000余家的进驻企业，成为联合办公领域里的资本明星。站在它身后的毛大庆，前万科前高级副总裁和北京万科掌门人则功不可没，优客工场作为他事业上的第一个孩子，依托其他房地产领域长期经营，一路受到资本加持，以“拿钱拿到手软”来形容并不为过，平均每三月就有一次融资。 而正如风口上所有激烈的竞争一样，外有国际独角兽wework携手远洋敲开中国市场大门，内有雨后春笋般的本土化公司跑马圈地（2015年国内1.6万家），即便有雄厚的资本保驾护航，也无法避免攻防战的打响。 毛大庆想做到最好，他说：“我们的野心其实是要做一个全球最大的分享办公公司，虽然我们离WeWork还有十几倍的差距，但我们愿意一点一点赶上它。” 他的创业的动机是什么？共享办公的本质和盈利模式是什么？优客工场与wework的模式、商业逻辑有不同吗？在这个对线下资源更依赖的领域，毛大庆能否发挥出他的优势？本期「我有嘉宾」，首席观察员吴婷带我们走近毛大庆和他的优客工场。
快速扩张的版图 在北京优客工场总部，一片风格明快而简单的办公空间中，运营人员骑着电动代步车穿梭在大片工位间，巨大的滑滑梯上时不时有人兴奋地溜下。这便是典型的众创空间的办公环境，自由、率性、欢脱。而与之相应配套的健身房，音乐教室，共享厨房和睡眠仓则更勾勒出一种家的感觉。 作为80后和90后的办公聚居地，这里鲜少见到所谓油腻的中年大叔，“即便有，也在年轻人热情的感召下，变得不那么油腻。”我有嘉宾创办人、首席观察员吴婷笑着调侃道。 通过观察吴婷发现，这里大部分聚集的都是处在初级发展阶段的轻资产公司，希望集中有限的发展精力在业务上，优客则帮他们解决了一箩筐柴米油盐酱醋茶的问题。 从襄阳出差回来的毛大庆被晒的全身黝黑，马不停蹄的他接受了吴婷的采访，并分享了他的新项目，“我们在和东风和二汽做的汽车和装备制造业的主题类空间。” 在此之前，三线城市被普遍认为不适合做共享办公，理由是房价低，主要做二房东生意的众创空间们难以赚取利润差。 但他在扬州、开封和襄阳等城市转了一圈后发现：“实际上你突然间发现其实这些地方，小微企业也很发达，小微企业也需要社群经济。” 从创业之初，毛大庆的生意在八轮融资下开始了高速的扩张和发展，在从一线城市跑马圈地之后，又开始像二三线城市下沉。在北京阳光100开出第一家店之后，以一月两店的速度，在全国发展了110多个个社区，入驻了高达3940家企业，3万多名会员。 两年时间达到近百亿估值。 依托毛大庆在房地产领域的长期积累的资源，优客迅速成为国内在资本市场表现最好的联合办公项目。 毛大庆把这部分归功于其连锁化和规模化以及多地运营的能力。在万科时，他曾带领60多个团队在60多个地方经营几百个项目，以最低的成本拿到最好的楼盘。他表示，“如果没有非常完整的后台支撑体系和非常强大的管控平台，指不定乱成什么样了。”
餐巾纸上的BP “你都不能想象，这个项目的BP（商业计划书）是在徐小平家的餐巾纸上完成，大概写了五六行。”毛大庆说。 相比现在良好的资本市场表现以及规划清晰的盈利模式，最初毛大庆对于他的联合办公项目只有一个模糊的概念。而普遍在外界视为“拿钱拿到手软”的融资，也并不一帆风顺，商业模式曾被质疑过“不立体，看不懂，没有想象空间”。 大众创业、万众创新风潮的兴起，把联合办公项目吹上风口，城市的空间开始蕴含新的使用方式，除了拿地能力、造楼能力，市场也将更看重高品质、规模化的空间运营能力。而具体把它变成一个怎样的商业模式呢，“是天使的这些人促成了这件事，包括沈南鹏、徐小平、开复老师等等。” 除了做二房东，做既有产品的改造和设计之外，还能衍生出什么新的社群价值成为他们当时主要思考的问题。是地产、投资，还是孵化器？租金差之外如何实现品牌溢价？ 相较美国倾向于以孵化器为盈利模式的，通过对企业的种子投资和辅导来获取超额的利益回报，毛大庆则主打服务牌，通过投资和资源置换把入驻到空间的服务商变成紧密性的生态企业，构建更好的服务场景。他把这种模式定义为社会服务，随着扩张速度加快，覆盖面越来越广，通过数据平台，可以智能推送广告和服务商，更好的服务入驻企业。 他甚至勾勒出一副更大的蓝图和想象空间：“现在有3940家公司在我们的平台上办公，明年可能到八万张桌子，如果试想未来我们的移动传感器和背后的大数据分析基础做完之后，我们把这个传感器放在任何一个桌子上，放在咖啡厅里，放在餐桌上，每一个桌子都会是一张办公室，每一个区域都会是一个优客工场，那时候，办公可以不在优客，可以在任何一个地方。”
马拉松和创业 “没有一个企业家不健身。” 吴婷说。 毛大庆爱跑步，尤其是马拉松。但跑出了信仰，把马拉松跑成自己标签的成功创业者，可能毛大庆是最让人印象深刻的一个。 48岁的毛大庆刚刚结束了他人生中的第70个全程马拉松，从抗拒到享受，跑步成为了他生活中的强心剂。 四年前他被诊断出中度抑郁，生活陷入灰暗的他开始尝试跑步。1个月后，他完成了人生的第一个连续5公里。当天晚上是他自生病以来睡得最安稳的一晚，他形容那个晚上像“过年一样”。后来，在他人生的第一个半程马拉松上，他遇到了来自印度高龄高龄跑者，104岁的辛格，长须飘飘的辛格带给他极大的震撼，顿时他觉得可以再跑七十回。随后，他还连续翻译了《奔跑的力量》、《朝圣波士顿马拉松》、《鞋狗》等书。 爱上跑步的他，在创业中也落实了他的马拉松哲学。 他把自己定义为一个典型的过程主义者，没有目标。“当了二十四五年的上市公司职业经理人，到后来选择创业，我一直是一个挺随波逐流的一个人。但我一旦干了这个过程，我一定要卯死了干，起码让我自己能接受。” 这二十几年是整个中国房地产的黄金时代，也让他实现了个人价值的最大化。顶着万科集团高级副总裁头衔的庆庆哥，人生赛程过半，功成名就，对绝大多数人来说，在临近半百的年纪激流勇退，乐享天命，不失为一个好选择。但他没有为盛名所累，总觉得眨眼就五十了，做了二十多年职业经理人，总应该试试自己还能干什么。 “有没有想过十年之后会成为什么样子？”吴婷问。 “ 我从来没想过这些问题。” 他说。 “那你有没有想过如果优客工场倒下了会是什么原因？” 一贯温和的他停顿了一下，略显强硬地说：“我不想这样的问题，跑马拉松的时候，跑道上有一句话，一旦出发，必须到达。我觉得我干这个事，必须得成功，没什么好商量的。” |
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