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就在上海前不久宣布要拿地，只能租，不能卖之后，17日，广州宣布“租售同权”，不管是承租人子女，还是学区房子女，统统就近入学，享受同等权利！ “租售同权”，被很多业内人生认为是个里程碑是举措，或是未来中国房地产的趋势。中国即将进入前所未有的租赁大时代？租赁市场将迎来爆炸式增长？ 其实，“租购同权”在国内讨论已久，只不过这是第一次写入正式文件。从立法思想上看，它最终是为了解决“租购不同权”带来的种种问题，那么社会底层人士能享受到这个利好吗？哪几类人最能受益？ 广州宣布：租售同权 7月17号，在广州市政府官网发布了一个通知——《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。 具体内容：
作为租房者最关心的就是子女入学等公共权益问题，按照广州的政策，以后租房者和购房者享有同等权利，也就是说将来租个房子就可以解决孩子上学的问题，学区房或将成为历史。 政府大力发展住房租赁市场，随着更多地方政府政策和细则的出台，将来会有多少人选择购房？ 深度解读“租售同权” 网上有一种声音认为：优质稀缺资源一定会带来高溢价，不体现为高房价，就会体现为高房租。 如果广州某重点学校的学位分配100%实行“租售同权”，那么这肯定会导致周边房租的暴涨，70平米的房子涨到2万元一个月也是有可能的，比你购买一套同地段学区房的月供还贵。 租房子和租个学位都是要付出对应价格的。学区房的溢价会变成租金，房租中包含了学位费用而已。而且这部分溢价可以变相收取。所以，核心是户籍制度和教育制度，而不是租售性质！ 广州对于租售同权设定了较高的门槛，租购同权不是无差别对待，只有“符合条件的承租人”才能享受到这一权益，要么你的子女得有广州户籍，要么你得持有人才绿卡，要么你得符合积分入户上学的条件，而且这三类人在广州都必须无房。 “租购同权”的最大受益者主要还是学位房持有者和广州需要的人才，不是一般的外来务工人员。而且即便能够安排公办学校，很可能也是学位不太紧张的普通学校，而非竞争激烈的名校。 另外业内人士指出，广州有钱有权能进教育强区买房的基本都已经搞定本地户籍了，外来人口扎堆新区的刚需房，又恰恰是学位资源稀缺的区域，有的小孩就是奔着新区好的私立学校去的，不过这个租赁模式对外来人口回城应该有一定帮助，至少比之前透明一点。 由此来看，社会底层的人依然享受不到租售同权的利好！ 哪五类人最受益？ 在北上深一线城市，有多少怀揣梦想的北漂、沪飘，因为无法给孩子一个好的教育资源而愁肠百结吃睡不宁，最后只能逃离！一旦租房和买房具有同等的受教育权利，这对高素质人才的吸纳将会产生多么大的影响！ 一方面我们需要明白该政策对人才的吸纳作用，另一方面也要清晰地认识到，广州试点的人才准入门槛还是很高的，所谓「符合条件的承租人子女」，要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件。 从去年，中央就发文鼓励各个城市因地制宜发展住房租赁市场，全国各地响应不一。北京、上海、广州均有较大力度呼应，比如上海前不久就公布「住房发展十三五规划」，宣布未来 5 年将供应 170 万套住房，同比大涨 60% 。新增住房里租赁住房 70 万套，占绝对大头，保障性住房 55 万套；商品住宅只有 45 万套，且以中小户型为主。由此可以看出，一线城市未来将重点发展住房租赁市场，未来将产生巨量租赁房源，对传统商品房形成冲击。 租赁市场规模预测数据来源：链家研究院 克而瑞咨询制图 据链家研究院数据，未来 5-10 年，中国租赁市场将进入快速发展阶段， 2020 年的市场体量约为 1.6 万亿元， 2025 年将达到 2.9 万亿元， 2030 年有望超过 4 万亿元。 长期来看，「租售同权」如果能得到有效实施，对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用，对于提升和稳定租金回报率意义重大。但是，该政策要重点落实的对象应是「新市民」，即流动人口和大学生，对城市中其他群体的住房问题影响不大。 不过，此次推出的「租售同权」新政无疑又给租赁市场打了一针鸡血。房屋中介们是不是要升值加薪走上人生巅峰了？？ 很多租房一族看到这则消息的第一反应是：租金（脏话出没，已打幺幺零）是不是又要涨了？ 有专家指出：房租收入比在 25%-30% 处于可以承受的范围之内。按照 2016 年全国应届毕业生的平均薪酬来算，房租收入比远超过了这一范围：北京约为 44.8% ，上海约为 41.8% ，深圳约为 41.7% ，也就是说，应届毕业生将近一半的工资收入都要用来支付房租！ 北上深租金增长数据来源：公开资料 克而瑞咨询制图 一线城市的租房成本本就不低，而且这一数字还在逐年攀升。「租售同权」新政对房屋租赁来说是一个重大利好，租金会不会迎来一大波上涨呢？ 如果是，那包租婆/公们就准备好数钱吧，数累了就去睡觉，睡着了还能笑出声~ 不过，租金上涨并不是「租售同权」的题中之义。「租售同权」的核心要义是为了使具有很强流动性、租赁关系不稳定的「新市民」能更方便地办理居住证、不被房东随便驱赶、不被随便涨租金等，以使他们可以在城市立足，并最通过自身努力最终留在城市。 据国家统计局发布的数据显示， 2016 年末，商品房待售面积 69539 万平方米，其中住宅待售面积 40257 万平方米，同比减少 11% ，办公楼待售面积 3631 万平方米，同比增加10.8% ，商业营业用房待售面积 15838 万平方米，同比增加 8% ，商业地产库存问题正逐渐凸显。 另外，一些已经开业的商场，空置率居高不下，为了吸引消费者、增加商场人气，真是无所不用其极。 「租售同权」新政规定，商业用房也可以改造成租赁房，这样既可以盘活商业用房存量，又可以给租赁市场提供更多的房源。这会缓解当前商业地产中广泛存在的「创新焦虑症」吗？ 随着地价越来越高，传统地产业务利润天花板日显，房企们「躺着挣钱」的日子已经一去不复返了。谋求新的赢利点和创新业务已经成为房企的一致诉求。 此次「租售同权」新政或许可以为处于焦虑中的房企带来一些清新的凉意。不管是已经在做的「租售并举」，还是收并购或参股长租公寓企业，创新思维的房企都可以从中寻求新的发展空间。 况且，目前只是广州一城，如果落地效果明显，无疑会形成示范效应，其他城市也会纷纷跟进，这带来的新的空间与机遇可以说是不可估量的。 正文完，本文整合自公众号“房东东”、“克而瑞咨询”、“财经头版”。 【关于我们】 房教中国【连接地产人的力量】 房教中国，始创于2005年，是中国最大的房地产教育培训和人力资源服务商。公司成立12年来，从单一的房地产职业标准开发，逐步发展成为房地产行业专业化、体系化、层次化的人才教育培训和综合服务商。2015年，易居企业集团战略入股房教中国，目前房教中国正着力打造“2 1”服务产品体系：精英系，易居沃顿实战研修项目；未来系，校企联动培训服务项目；增值系，职业认证培训。 中国房地产策划师联谊会【8年，6城，6万会员，中国最具影响力的地产人巅峰盛会】 中国房地产策划师联谊会（以下简称“联谊会”）成立于2008年12月15日，是房地产策划师全国性的联谊组织，由中国房地产研究会、房教中国网联合发起成立，由房地产策划界行业精英及知名房地产企业构成，旨在通过联谊会组织构建全国房地产策划人理论研究、实践探索、学术交流、沟通联谊、互助合作、服务企业的最佳通道和平台，现已成功在北京、上海、深圳、广州等地区成功举办八届，成为输出精准趋势言论、聚焦年度风云人物、引爆行业媒体效应的年度行业盛事。 |
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