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各位粉丝： 一项关乎二手房买卖重要变化的新政策今天发布了。 这项政策并不是对房地产市场的调控，而是对二手房买卖的中介服务流程更加规范，保障二手房买卖双方的安全交易和合法利益。 《北京市存量房屋出售经纪服务合同》、《北京市存量房屋承购经纪服务合同》示范文本正式公布，并将于4月15日起实施。 这是北京在二手房交易的环节，中介需要提供哪些服务，怎样才算是完成了服务，首次有了标准化的合同示范文本。而且据【京房字】了解，这在全国其他地方也并不多见。 今后在二手房交易中，将是买卖双方各自和中介公司签订经纪服务合同，明确中介公司提供的中介服务，而不像以前中介服务和房屋买卖合同混在一起。 详情接着往下看。 01 目前的二手房交易中，并没有一个单独的中介经纪服务合同，而是把中介的经纪服务内容放在了房屋交易的合同中。 但其实，中介应该是对买卖双方提供经纪服务，也就是中介要向卖方提供房屋出售的经纪服务，向买方提供购买房屋的经纪服务。 既然中介提供的是一项服务，那服务就应该有一个服务合同，任何服务都是这样的。 而且，从提供服务的角度上说，应该是两个服务，即中介向卖方提供的服务，和向买方提供的服务。 也就是中介应该是买、卖双方各自的服务提供商，应该分别签订服务的委托协议。而不能将房屋的买卖合同和经纪服务合同混在一起，成了“一锅烩”，使得中介和买卖双方的经纪服务关系与买卖双方之间的买卖关系纠缠不清。 此次北京单独制定了房地产经纪服务合同，分别针对二手房出售和二手房承购，细化了中介机构与买方或买方各自的权利义务关系。 专家说，这是北京首次出台针对中介提供经纪服务的合同示范文本。“过去对于中介经纪服务的内容，是揉在了房屋买卖的合同中。而这次是单独把经纪服务的内容提出来，就是要明确中介应该为卖方或卖方提供哪些服务，怎样服务才算是达到完成标准等。” 02 那么，中介提供的经纪服务，包括哪些内容，完成的标准又是什么？ 在卖方与中介签订的《北京市存量房屋出售经纪服务合同》中是这样规定的： 也就是说，其中的房源信息核验、编制房屋状况说明书、协助甲方完成《北京市存量房屋买卖合同》网上签约这三项是必选项，其它项可以中介与卖方协商选入。 在买方与中介签订的《北京市存量房屋承购经纪服务合同》中是这样规定的： 这其中，初步核查购房资格和完成网签这两项也是必选项。 也就是说，无论是卖方还是买方，中介提供经纪服务的完成标准，都要是完成了网签。 03 下面就来说一下大家关心的中介费。 先看一下这次合同中关于中介费的条款。 有人可能会联想，这次北京将经纪服务合同分开两份，中介和买方和卖方分别签，合同里也都有中介费的条款，是不是要分别向买方和卖方收取中介费？ 首先，合同示范文本的目的是为了规范中介的经纪服务内容和标准，从而规范中介行为，和中介费的标准无关。政府也无意通过一份经纪服务合同示范文本来修改中介费的规则。 其次，大家也都知道，无论是中介费还是二手房交易税费，实际上是谁来支付，其实是市场指导，房屋买卖的当事人协商确定的。 当前在北京，行业惯例是买方承担。全国大部分城市也都是这样的。 当然，也有较少的地方实行了双方的收费。 比如前些天，我爱我家在天津将中介费率从2%提高至2.5%，并规定所涨的0.5%由卖方承担。 但最终能否实现双方收费，抑或是被解读为“变相涨价”，这都不是中介所能决定的。决定的因素在市场。 买过房的人可能有经验，中介费都是有“讲价”的空间。在市场火热的时候，中介费很难谈下来；而市场不好的时候，中介为了促成成交赚取中介费，中介费可能会给予更大的折扣。 而至于谁来交中介费，也是看市场，以及买卖双方的协商。 就拿税费来说。其实二手房交易的税费不仅仅是合同，而是法律上明确规定，应该由卖方缴纳。但由于实际上卖方在房屋买卖中的强势地位，最终仍然是由买方来承担税费。 所以，一纸经纪服务合同的示范文本，也无法改变市场情况和约定俗成的现实。 即便是政府强制性要求改变中介费支付的主体，最终中介费也会通过增加到房价里等方式，转嫁到买方头上。 所以，这次出台的经纪服务合同示范文本，关于中介费方面，没有什么新变化。最终谁来交中介费，还是有二手房交易的各方协商确定。 04 此外，今天北京市住建委还发布了加强房地产经纪机构备案及经营场所公示管理的通知，从4月15日起实施。 其中规定，凡在北京从事房地产经纪活动（含通过互联网提供房地产经纪服务）的，应当在机构成立之日起30日内到所在区房屋行政管理部门办理初始备案。 房地产中介机构及分支机构要在经营场所醒目、便于公众翻阅的位置公示下列内容： （一）营业执照、备案证明原件，分支机构还应当公示其所属房地产经纪机构备案证明复印件。 （二）服务项目、内容、标准，业务流程，收费项目、依据、标准，本市房地产交易资金监管有关文件，政府主管部门制定的房屋交易合同等示范文本。 （三）本经营场所全部房地产经纪从业人员姓名、照片、信息卡号。 （四）本机构有效投诉电话、12358价格举报电话。 （五）法律、法规、规章规定的其他事项。 05 这里还要多分析几句。 大家还记得，去年“317”之后，北京对于中介行业的违法违规问题，采用了雷霆万钧的严厉手段，包括关停了数量不菲的中介门店。 对于中介行为的整治，也起到了良好的效果。虚假房源、散布虚假消息等中介违法违规行为得到了有效的遏制。 不过从根本上说，这还是属于“治标”的手段。 而从今年开始，可以明显看到一个变化，就是一些“治本”的措施逐渐推了出来。 比如前段时间的二手房买卖合同示范文本，再加上今天出台的经纪服务合同示范文本，和经纪机构备案和管理的通知，都是在从另一个方面，规范中介行为，明确告诉中介机构，如何才是规范的管理和服务。 例如，在经纪机构备案和管理的通知中，明确正规的中介应该要怎样进行备案，要在门店公示哪些材料。而在经纪服务合同示范文本中，要约定好中介应该提供哪些服务，怎样才能算是按照标准完成了服务。 这些都是在给中介从正向“划圈”，规范中介如何去做一个守法守规的“好人”。 当然，去年在执法上的那些高压手段，今天也不会舍弃，如果中介有违法违规行为，一样会受到严厉的惩处。 “治本”和“治标”相结合，为的就是创造一个规范、健康的二手房市场。 |
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