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项目投资动态收益测算，适合在投资拿地阶段、方案阶段经济测算、施工图阶段成本与收益、现金流测算。总之，它在房地产项目开发过程中扮演着非常重要的角色。 或许，对不少从业人员来说，对此并不陌生。然而，一个较精准、经得起推敲的测算建模方案确是难得的！ 一、明确组织与责任分工，是测算的前提条件 设计部：提供政府规划指标。比如：容积率、绿化率、限高、建筑密度、车位配置方案、人防级别等； 前期部：提供当地政府行政事业规费收费标准；提供回迁房（铺）等信息与数据； 成本部：提供分部分项工程的单价与测算规则。尤其是测算规则，要明确测算对象是以站底面积？建筑面积？绿化面积？户数？施工面积？来计算，要首先弄明白； 运营部：根据公司对项目的开发思路，明确本项目是综合型？快周转型？高品质、高溢价型？并提供项目开发里程碑节点多个方案的铺排； 营销部：给出各楼栋（层）的单价与金额；结合里程碑节点分解编制回款金额测算； 财务部：给出各种费用的计提标准。比如：不可预见费、管理费用、营销费用、开发间接费、土地增值税预征标准、增值税等；同时，做好融资成本的测算； 行政人力资源部：要在计提总管理费用比例与总额的前提下，分解管理费用的预算； 工程部：根据运营部门提供的里程碑节点，提供每个分部分项工程合同的付款预测。 如此多的协同问题，不少开发商希望能建一个通用的模板来解决投资拿地阶段、方案阶段经济测算、施工图阶段成本与收益、现金流测算问题。而要建一个测算模型，绝非是那么简单的问题。 二、建安成本测算，含税测算分离后再还原 公式中：进项税=目标成本-目标成本*（1+税率%） 1、不少人总是怀疑营改增后增值税是“价外税”，于是测算的时候采用价税分离做测算，最后无法拿到准确的成本数据。要知道，“价税分离”不是先分离再测算，而是测算后再分离。 2、认为“增值税与企业利润无关”。这句话害了行业不少人！从表面上看，增值税确实与企业利润无关，前提是一个公司永续经营，企业永远不注销，且不断有足够的进项抵扣的前提下，且待抵扣的金额不是一个不断增大的“雪球”情况下，这句话是成立的。所谓“开公司容易，注销公司难”，而你一旦申请注销公司，额外成立公司时，你看看你待抵扣的“窟窿”是否税局要拿你的利润去补？ 三、根据建筑算安装，行业标准不可少 比如：一个单体建筑的面积为2500㎡，它的门窗工程应该是多少成本呢？这个不难！ 行业来说，门的窗地比为1/4~1/6，窗的窗地比为1/6~1/8。 房间窗的成本 = 建筑面积2500㎡ * 窗地比 * 单价 当然了，测算过程中还得用到一些数据：墙地比、窗墙比等行业标准数据来作为测算的依据。 四、土地增值税与增值税预提影响现金流测算与融资成本测算，销售收入“剔除”销项税后再计提，不得不妨 我们尝试以1月份预征土地增值税为例子，来说明不同业态产品土增税计提的计算方法：1月份土地增值税=2000/（1+11%）*1.4%=27万。故，土地增值税与增值税预征要剔除销售收入低的销项税，因为置业顾问不可能“价税分离”的去报价。 五、土地使用税别忘记了，这笔费用可不小 为了防止开发商闲置土地，必须在开发商在正式交付前采用“阶梯递减式”缴纳土地使用税。土地使用税按照规划占地面积作为计算的基础，大家大约是10元钱左右。 第一年应纳土地使用税 = 规划面积（第一年一般没有交付产品）* 10元/㎡ 第二年应纳土地使用税 = （规划面积 - 第一年已经交付的产品占地面积）* 10元/㎡ 第三年应纳土地使用税 = （规划面积 - 前两年已经交付的产品占地面积之和）* 10元/㎡ 第四年应纳土地使用税 = （规划面积 - 前三年已经交付的产品占地面积之和）* 10元/㎡ 总应纳土地使用税 = 第一年应纳土地使用税 + 第二年应纳土地使用税 + 第三年应纳土地使用税 + 第四年应纳土地使用税 如此循环递减，直到所有产品交付完成为止。但，一个项目如果出现“销售+自持”，那么，规划面积 = 销售面积。当然了每个城市在计算的基数与方法上略存在一些差异，方法掌握即可。 六、房产税&印花税&水利基金，锱铢必较 房产税，指开发商暂时利用项目的售楼部和办公室所发生的费用，虽然小，但不能忽略，谁要咱们建模板呢？ 应纳房产税 = 占用（售楼部+办公室）建筑面积 * / 总成本（含土地、建安等） / 项目总建筑面积 * 1.2% 印花税,直接套公式吧！免得我啰嗦了... 应纳印花税1 = 【不可预见费（一般取建安成本3%~5%） + 开发间接费 + 基础设施费 + 精装修费 + 建安费 + 工程服务费（咨询造价、监理费等） + 前期工程费 + 勘察设计费】/（1+对应进项税率） * 3 / 10000 应纳印花税2 = 销售收入 / （1+11%） * 5 / 10000 应纳印花税 =应纳印花税1 + 应纳印花税2 哭晕在厕所... 这么说吧，一个大约10万平米的二线城市项目，应纳印花税约120万，120万啊！一个再漂亮的小姑娘，你将120万的雪花膏都擦到脸上也变成了丑八怪！ 水利基金 = 销售收入 / （1+11%） * 6 / 10000 七、土地增值税是“大头”，可扣除项要扣除自持部分分摊的土地成本与开发成本 土增税可扣除项 = （所有土地成本 + 所有开发成本 - 自持部分分摊土地成本 - 自持部分分摊开发成本 ） * 1.2 + （所有土地成本 + 所有开发成本 - 自持部分分摊土地成本 - 自持部分分摊开发成本 ）* 10% + 土地使用税 + 房产税 + 印花税 + 水利基金 *说明：土地增值税是地税，各地算法与计征标准存有一定的差异，这里采用的是按项目销售成本加开发成本分摊10%计算的，您的计算方法与我的可能不太一样，无须大惊小怪，都没有错！ 八、融资成本不是计提比例，是实实在在算出来的差异额 首先，这笔费用可不小！不少开发商采用计提7%~12%的做法，实际上，这种做法是很不科学的！ 其次，运营部分解里程碑计划，工程部门分解合同的付款计划后，营销部门分解销售预算，现金流的缺口就出来了，请看： 也就是说，该项目从2018年4月份开始缺钱，最高峰缺少107492万元。故，融资测略对应做出： 1、融资的原始金额依据有了； 2、融资的时间长短好确定了； 3、融资的利率自己可以选择； 4、融资的方式（一次性借款，一次性偿还/一次性借款，分批偿还/分批借款，一次性偿还/分批借款，分批偿还）。 以上四种情况，都是影响融资成本的重要因素哦！因此，融资成本不是“一刀切”的计提方式，切不可！ |
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