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城市是人类文明史上最伟大的发明之一，它为人类提供了一种高效的生活方式，促进了经济社会的发展。与人类的新陈代谢类似，城市并非静止不动，城市在发展过程中，也存在着巨大的发展与更新需求。 人口的增长与产业的变化，正是推动城市发展与更新的两大主导因素，城市进行更新的根本目的，便是满足居住在城市中的人口生活与生产需求。当然，这两大因素也并非相互独立，它们互相作用，互为因果，共同影响着整座城市的发展。 文/杨心远 人口向城市集聚——“城市即人” “都市的万点灯火比起情人脉脉含情的迷人眼神来，那魅力是不差分毫的呢。”德莱赛笔下的嘉莉妹妹，正是怀揣着对城市的美好憧憬，从家乡小城坐火车只身前往芝加哥最求梦想。嘉莉妹妹的故事发生在20世纪初的美国，城市像磁铁一样吸引着无数追求梦想的人。时至今日，城市的吸引力并没有一丝一毫的减弱，在中国广袤大地上的无数火车车厢里，仍然有千千万万怀揣着梦想的“嘉莉妹妹”们，正在向城市进发。 图一：傍晚的芝加哥 相比于郊区和农村，城市拥有绝对的优势，这也是城市巨大吸引力的来源。首先，城市、尤其是大城市，可以给其居民提供更好的收入与就业机会。根据复旦大学陆铭教授的研究，城市规模每提高1%，个人的就业概率将相应提高0.04个百分点，这个数字看起来并不起眼，但是考虑到城市的巨大人口基数，城市所能提供的，将是数以万计的新工作机会。同时，2014年中国城镇居民的人均可支配收入为2.9万元，而农村居民仅为1.05万元，更好的就业机会和巨大的收入差距正是促使大量农村人口向城市转移的根本动机。其次，城市可以给居民提供更好的生活条件。在发展中国家，城市的基础设施建设水平往往远远超过农村，在尼日尼亚最大的城市拉各斯，75%的居民能喝上清洁的饮用水，这个数字初看起来并不值得骄傲，但在尼日尼亚的其它地区，这个数字甚至很难达到30%。而在更为发达的地区，城市则可以更好的满足人类对物质和精神生活的追求，丰富的娱乐设施，方便的购物场所，正如塞缪尔约翰逊所说的，“一个人如果厌倦了伦敦，他就是厌倦了人生，因为伦敦就有人生所能赋予的一切。”最后，即使从节能的角度上来看，居住在城市也是一种更加环保的生活方式。根据经济学家马修卡恩对美国城市的研究，居住在人口密度大于10,000/平方英里地区的家庭，平均每年使用的汽油为687 加仑；居住在人口密度小于1,000/平方英里地区的家庭，平均每年使用的汽油为1,164 加仑。另外，高度城市化的纽约州的人均能源消耗量名列全美倒数第二，也远远低于美国南部郊区化的州。梭罗的《瓦尔登湖》是美国现代环保主义的起源，在21世纪的今天仍然广受追捧，但是具有讽刺意义的是，他所倡导的远离城市贴近自然的生活方式，在现在看来事实上才是最不环保的。 总体而言，人口向城市周边，尤其是大城市周边集聚，是人类社会经济发展的大趋势。作为全球城市化进程发展最快的国家之一，美国的人口发展是非常典型的。我们通过分析美国主要大城市都市区的人口变化，可以发现即使在市区急剧衰落的城市如底特律，其整个都市区总人口从1950年至2010年也增长了近50%，而在洛杉矶这样高速发展的城市，这个数字甚至可以达到270%（图二）。全美前20大都市区人口占全国总人口的比例，也由1950年的30%逐步提升到了2010年的37%。 图二 产业的发展——城市发展的源动力 虽然人口的集聚和城市的发展是大趋势，但这并不代表所有城市都会长盛不衰的发展下去，而产业的发展便是决定城市兴衰的另一个重要驱动因素。 1950年代的美国，正是战后工业化发展到巅峰的时代，诞生了一批各局特色的大城市，然而当工业化走向后期的时候，这些城市便因为产业发展的路线不同，走上了截然不同的发展道路。 相对失败的典型大多数是位于美国东北部和五大湖区的传统工业城市，1950年全美前20大城市中有15个位于东部和中西部，而2010年这个数字已经下降为9个（见图三）。最典型的案例便是如今城市中心已经荒芜一片成为鬼城的底特律。底特律的衰败有着多重的原因。首先，产业结构过于单一导致其转型有着极大的困难，汽车产业的特点导致了极高的行业集中度，整个底特律的命脉紧紧维系在三大汽车公司身上，这显然是一项风险极大的赌博。其次，底特律的市民以汽车行业的产业工人为主，平均教育水平较低，这也阻碍了城市向其它产业方向如现代服务业发展，底特律受过大学以上教育的25岁以上人口占比为11%，而城市中也缺少知名大学的支撑。而在同样产业结构高度单一化的帕拉奥图（硅谷），只有20%的25岁以上人口没有大学以上学历，而区域内如斯坦福大学和加州大学伯克利分校这样的世界名校，也给城市带来了创新的源动力，这也成了硅谷能从1950年至今一直保持高速增长的原因之一。即使有一天计算机行业经历了与汽车行业一样的衰落，硅谷也不太可能成为下一个底特律。 图三 作为美国最大的城市，纽约在产业转型上就要成功得多。在1950年，纽约的支柱产业是服装制造业，纽约服装制造业所提供的岗位数，是底特律汽车业的1.5倍，在曼哈顿街头，服装厂的数量要远远超过银行和证券公司。1950年之后，交通技术的进步和运输成本的下降使纽约作为制造业基地最大的优势荡然无存，人们再也找不到在曼哈顿的中心区制造衣服的理由，制造业总部纷纷搬离大苹果城（纽约别名），纽约市的人口也开始快速下降，1960年到1980年的20年间，纽约的人口下降了10%，财富500强企业位于纽约的总部数量，也由1965年的128家下降至1988年的48家。然而纽约并没有坐以待毙，服务业的快速发展引导了80年代开始纽约的城市复兴，银行业、证券业的爆发式增长确保了纽约如今世界金融中心的地位，更多附加值更高的产业，吸引了大量高素质就业人口，也给城市注入了更多的创造力。今天，类似DKNY和CK这样的服装品牌虽然已经将工厂放在中国、拉美、印度或是地球的其它地方，但他们绝大多数的设计工作，仍然是在纽约完成的。相比底特律，纽约作为超级城市所拥有的产业多样性和人才吸引力，是帮助其完成转型的主要动力。 图四：华尔街 工业的衰退是大多数城市发展的必经历程，同时也是城市实现下一步飞跃的绝佳机会，是否能够抓住这样的机会，是否有能力能抓住这样的机会，成为了城市实现成功转型的关键。产业的变化，最终的结果是导致城市不同区块功能的变化，而这样的变化，也成为了促进城市进行更新的一大动力。目前的中国城市与1950年的美国城市高度类似，也面临着产业转型的压力，这样的压力也将推动中国未来的城市更新。 现在的城市更新——拆与建的平衡 既然人口增长与产业转型导致了城市更新的需求，那么接下来需要讨论的问题便落在了如何进行城市更新之上。事实上，城市更新一直是一个颇具争议的课题，除非是芝加哥这样建立在大火之后废墟之上的全新城市，绝大多数城市进行更新的前提便是对已有建筑进行处理，而最常见的处理方式，便是拆除。 对具有历史意义的老建筑进行保护当然是必要的，但一味的保护也会严重阻碍城市的进展。巴黎是一个在古城保护方便值得称为典范的城市，城市中到处是具有韵味的百年建筑，而事实上，在1860年前后的巴黎重建期间，总设计师奥斯曼男爵拆除了这座城市超过50%的建筑，才得以建成作为整座城市发展基础的交通、供水系统。从巴黎的案例可以看到，即使是为了对旧城进行保护，城市更新也是无法避免的。当然，巴黎的过度保护也为城市目前的发展带来了不小困扰，如今的巴黎老城区事实上已经很难被称为一个具有完整功能的城市了，建筑面积的严重不足导致了房价的飞涨，那些历史上为这座城市添加了无数光彩的贫困艺术家们，如今已经很难在寸土寸金的巴黎市区生存下去了。巴黎，至少是巴黎的内城，已经向中产阶级关上了大门。在发展中国家，城市的过度保护可能会带来更加严重的后果，1964年，印度孟买对绝大多数地区的容积率做出了1.33的上限规定，这项致力于老城保护的政策导致的最终结果却是成片的贫民窟，高不可攀的房价和毁灭性的交通。 图五：孟买的街道 当然，简单的拆旧建新并不能代表城市的有效更新，满足产业发展的需求，成为了城市更新过程中另一个需要着重考虑的因素。1970年的底特律为了阻止城市的衰败，也曾经试图利用大规模的城市建设来带动城市的经济发展，现在底特律市区很多的地标性建筑，包括73层的文艺复兴大厦（见图六），都是那个时代的产物。然而这些高耸入云的写字楼本身与底特律的城市产业发展完全不相匹配，第三产业的匮乏，让文艺复兴中心这样的地标级写字楼常年保持极高的空置率。即使在纽约这样的世界级城市，城市的建设也曾一度大大超前于城市产业的发展，1931年建成的帝国大厦，直到二战结束前大量的办公室均处在空置状态，从而被冠以了空国大厦（Empty State Building）的“美名”。同样的事情在中国也曾经上演，在中国经济真正快速腾飞的2000年之前，陆家嘴的写字楼事实上也大多处在空置的状态。这种与城市产业发展不匹配的大规模更新与建设，事实上造成了极大的社会资源浪费。 图六：底特律文艺复兴中心 因此，在满足产业发展的前提下对已有城市进行建设，同时在旧城保护与城市发展之间找到一个合理的平衡点，便成为了现阶段中国乃至世界各国城市更新过程中面临的主要问题。 未来的城市更新——改造也许更可取 现在看来，如果说城市的发展是一个动态的过程，那么陆家嘴的高楼迟早有一天也将会不能满足城市人口生产和生活的需求，但对于这些建筑来说，或者说站在未来的时间节点上，简单的拆旧建新已经显得不那么可行了。 首先，拆除的难度增加了。随着对私有产权的尊重，“强拆”在中国正变得越来越少见，而大城市高涨的地价，又让法律所规定的补偿金额成为了开发商难以承担的巨额成本。2000年时北京土地补偿支出占土地总成本的比例大约为30%，而现在这个数字则可以达到70%或更高。 相比拆除重建，对已有建筑进行改造将会成为一种更为有效和可行的方法。改造的优势也是显而易见的，首先从经济上来说，改造的成本将低于拆除重建，尤其对于商业建筑来说，改造在时间成本上的优势更是无法忽视的，一个典型购物中心项目的改造需要约1年时间，而同样项目的新建则需要2年以上。同时，相比于重建，改造更加有利于对历史建筑的保护，并能同时考虑到建筑本身的文化价值和使用者的情感因素。在保持建筑原有风貌的基础上使其满足不断发展的需求，即使是最保守的城市保护主义者也难以拒绝这样的方案。 目前在中国，随着工业化进程的结束，城市中心仍然留有相当数量的工业厂房，而2014年，国务院也明确提出要在2022年前在全国范围内完成城区老工业区的搬迁，工业建筑的改造将会是目前中国建筑改造第一步。对工业建筑的改造，可以推动城市的产业转型，加速城市第三产业的发展。 图七：工业改造项目——上海1933老场坊 而对于更大体量的现代住宅、商业、写字楼而言，改造与维护也完全可以使其满足城市发展的需求。19世纪末与20世纪初在纽约和芝加哥兴建的全球第一批摩天大楼，目前绝大多数仍然在服役之中。1931年建成的帝国大厦，通过多次的改造，加装了高速电梯、升级了电路系统、更新了建筑外部和内部的设计，时至今日仍然是纽约城市中心的地标性写字楼，承租情况一致良好。 图八：帝国大厦 所以，对于中国的城市，尤其是大城市来说，改造在未来将会是一种更为合理的城市更新手段。陆家嘴20世纪初的摩天大楼们，其中的绝大多数在100年之后仍将可以通过合理的改造和良好的维护，继续为城市经济的发展贡献力量。 （本文来自拓中国） ———————————— 责任编辑：陈嫡 |
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