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二、买卖合同纠纷（二） 1、认购书虽不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应明确的主要内容，但双方当事人已通过实际行为履行了商品房买卖合同的主要权利和义务，事实上已形成商品房买卖合同关系 【案情简介】马雄伟与嘉鹏公司签订认购书，约定由马雄伟认购嘉鹏公司开发的“25度阳光”项目B楼2901号房，并对当事人名称或者姓名、商品房基本状况、销售方式、价款的确定及付款方式等基本内容已作明确约定。并且，马雄伟已向嘉鹏公司完成全部购房款的交付义务。在收到购房款及契税当日，嘉鹏公司即将案涉房屋交付马雄伟，完成案涉房屋的交付义务。在合同履行过程中，马雄伟提出认购书的内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖合同应具备内容的要求，不属于正式商品房买卖合同，是预约合同。诉至法院要求解除认购书，并责令嘉鹏公司返还其购房款及税款。 【最高法院认为】虽然该认购书不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应明确的主要内容，但对商品房买卖合同关系应具备的当事人名称或者姓名、商品房基本状况、销售方式、价款的确定及付款方式等基本内容已作明确约定。并且，马雄伟已向嘉鹏公司交付全部购房款。嘉鹏公司亦将案涉房屋交付马雄伟，完成案涉房屋的交付义务。虽然马雄伟未与嘉鹏公司签订正式的《商品房买卖合同》，但双方当事人通过购房款的交付、收取及案涉房屋的交付、接收等行为实际履行了商品房买卖合同的主要权利和义务，事实上已形成商品房买卖合同关系。 【案例索引】（2017）最高法民申1317号民事裁定书，马雄伟与海南嘉鹏置业有限公司商品房买卖合同纠纷案。 2、“以物抵债”协议并非属于实践性合同 【案情简介】堂皇公司从2006年起开始找张南华借款，双方发生多次经济往来。2008年11月，双方对前阶段的账目进行结算并达成一致意见，堂皇公司向张南华出具《承诺书》。其内容为，堂皇公司因资金紧张无力支付原所欠张南华款项12500000元，经与张南华协商，以堂皇公司开发的商品房抵帐，并签订《常德市商品房预售合同》，双方对权利义务进行了详细约定。《承诺书》盖有堂皇公司的公章，担保人黄选乐签名。在履行《承诺书》的过程中发生争议，张南华向法院提起诉讼，请求确认案涉房屋应归其所有，一、二审法院均认为本案案由虽为房屋买卖合同纠纷，但本案争议的承诺书实际上是一份以物抵债协议，且认为只有已履行完毕的和解协议，债务才归于消灭，基于此可以推断以物抵债协议的实践性。故双方当事人在债权清偿期届满以后达成的以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人堂皇公司可以反悔。 【最高法院认为】该《承诺书》系各方当事人真实一致的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有约束力。原审法院关于“从抵债的目的来看，以物抵债具有实践性。若仅有合意，未转移物权，则债务未消灭，抵债的目的未达成，债务人仍可另行选择偿债方式，即‘以物抵债’协议并不产生强制履行的效力”的认定，缺乏法律依据。裁定指令湖南省高级人民法院对本案进行再审。 【案例索引】（2017）最高法民申128号民事裁定书，张南华因与常德堂皇置业有限公司、黄选乐房屋买卖合同纠纷案。 3、当事人未行使约定解除权，但法定解除权的行使符合法律规定的应予支持 【案情简介】东民公司从通盛公司购买38号房产，商品房买卖合同约定东民公司于2004年10月31日前付清全款，未付清房款前房屋所有权仍归通盛公司所有，若逾期超过三个月，双方的买卖关系自动解除。现该房产已交付并过户至东民公司名下。2014年4月12日因东民公司为阳曲信用社发放贷款的九家企业提供担保被诉，涉案房产被查封进入执行程序。2005年5月28日通盛公司以东民公司为被告提起商品买卖合同纠纷诉讼，双方调解约定东民公司返还38号房产给通盛公司。阳曲信用社对该调解书提起再审，最高院发回一审法院重审。一审法院认为买卖合同中所有权保留条款因违反买卖合同司法解释第三十四条的规定无效，讼争房产虽已变更登记在通盛公司名下，但通盛公司取得房产的依据已撤销，通盛公司取得该房屋所有权的行为无效，故应将该房屋所有权返还东民公司，解除案涉合同无法律依据和事实基础，如解除该《协议书》，在讼争房产的处理上将会侵害第三人利益。通盛公司上诉称，东民公司严重违约，其有权解除与东民公司的房屋买卖合同；东民公司辩称，通盛公司未按约定行使解除权，也未向东民公司发出催告或通知，故放弃了约定解除权的行使，也不能行使法定解除权；阳曲信用社述称，由于本案当事人之间存在约定解除条款，故不存在适用法定解除的条件。 【最高法院认为】 东民公司未按照买卖合同约定于2004年10月31前付清剩余购房款，已构成严重违约，通盛公司合同目的不能实现，符合《合同法》第九十四条规定的法定解除合同的情形。通盛公司于2005年5月28日向东民公司主张诉权，虽该诉权所形成的民事调解书被撤销，但东民公司未催告通盛公司行使解除权，且通盛公司在法定解除期限内已通过诉讼的方式主张权利，故不符合《合同法》第九十五条、《商品房买卖司法解释》第十五条第二款规定的解除权消灭的情形。《合同法》第九十三条规定的约定解除权和第九十四条规定的法定解除权，两者之间在行使上并不矛盾或互相排斥，在当事人未行使约定解除权、但符合法定解除条件时，可行使法定解除权解除合同。本案中，虽然当事人在《协议书》中约定了解除条件，但通盛公司未予行使的行为并不导致其法定解除权的丧失，故其有权主张行使法定解除权解除《协议书》。 【案例索引】（2016）最高法民终715号民事判决书，山西通盛房地产有限公司与山西东民集团有限公司、原审第三人太原市城区农村信用合作联社阳曲信用社房屋买卖合同纠纷案。 4、买受人不能突破合同相对性向合作开发的另一方主张权利，即使项目手续办理在该方名下 【案情简介】 修永琴与晋豫泰公司签订《商品房认购协议》，购买宏顺世纪公司、晋豫泰公司共同开发的佛光8号院，晋豫泰公司按约定收受购房款200万元。项目的手续均办理在海基公司名下。修永琴再审申请称，佛光8号院系宏顺世纪公司、晋豫泰公司、海基公司三方共同开发，共同受益，故宏顺世纪公司、晋豫泰公司、海基公司应当共同承担返还房款及利息的责任。 【最高法院认为】晋豫泰公司与宏顺世纪公司签订的《合作协议书》系双方之间关于涉案项目开发的约定，并不对修永琴产生法律约束力。而涉案项目的手续虽均办理在海基公司名下，但海基公司并非涉案《商品房认购协议》的相对方，其亦没有收取修永琴的房款，海基公司与修永琴之间并没有形成事实及法律上的商品房认购关系。修永琴依据《合作协议书》《商品房认购协议》要求宏顺世纪公司、海基公司与晋豫泰公司共同承担返还房款及利息的责任，事实根据和法律依据不足，原审法院未支持修永琴的该项诉讼请求亦无不当。 【案例索引】(2017)最高法民申46号民事裁定书，修永琴与北京宏顺世纪房地产开发有限公司、山西晋豫泰投资管理有限公司、烟台海基置业有限公司商品房销售合同纠纷案。 5、商品房预售许可证虽被撤销但可实现合同目的的，应当认定商品房销售合同有效 【案情简介】 2012年6月14日,赵奎、布宪霞与弘兴公司签订商品房销售合同，同年7月24日弘兴公司取得商品房预售许可证，后商品房预售许可证因超规划建设（规划面积2163.97平方米）于2014年10月11日被撤销，但房屋登记管理部门经实际测绘为弘兴公司办理了实际建筑面积为2696.55平方米的总产权证。涉案房屋已交付使用。赵奎、布宪霞认为，弘兴公司超规划建设未合法取得规划许可证导致商品房预售许可证被撤销，案涉商品房销售合同应为无效。 【最高法院认为】 双方签订商品房买卖合同时弘兴公司未取得预售许可证，合同效力处于待定状态，弘兴公司于2012年7月24日取得了商品房预售许可证，依据《商品房买卖合同司法解释》第二条规定，使双方签订的商品房买卖合同具有了法律效力，虽然弘兴公司商品房预售许可证因超规划建设于2014年10月11日被撤销，但这与弘兴公司自始未取得过商品房预售许可证的情形不同，并不必然导致赵奎、布宪霞与弘兴公司签订的商品房买卖合同又转为无效合同。后赵奎、布宪霞实际占有、使用了所购房屋并取得了部分收益等权利，弘兴公司亦在一审审理过程中取得了19号商住楼的大产权证，弘兴公司具备了履行合同的条件，能够实现双方签订合同的目的。故二审判决认定案涉合同有效具有事实和法律依据，符合诚实信用原则。 【案例索引】(2017)最高法民申57号民事裁定书，赵奎、布宪霞与微山县弘兴房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷案。 6、双方签订商品房销售合同的目的是为民间借贷合同提供担保，应当按照民间借贷法律关系审理 【案情简介】 2009年9月4日至2010年11月30日期间,张杨、贺延伟陆续以每月7%的高额利息借款给金冠公司，双方先后签订借款补充协议二、债务清偿协议书、株洲市商品房（预）销售合同、债务清偿结算书，其中债务清偿协议书及债务清偿结算书均约定了回购条款。张杨、贺延伟认为债务清偿协议书和商品房（预）销售合同是民间借款关系的清偿行为，双方之间已成立新的房屋买卖债权债务关系。二审法院认定商品房（预）销售合同是对借贷履行的担保错误，以本案合同性质应为商品房买卖合同而非为民间借贷合同为由申请再审。 【最高法院认为】 从债务清偿协议书第四条及债务清偿结算书第七条约定的回购条款来看，双方签订商品房（预）销售合同的目的并不是真正要将案涉房产转让给张杨和贺延伟，转让案涉房产并非双方的真正意思表示，而是为了促使金冠公司履行债务，实为对双方之间借贷关系的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”因此，本案应按民间借贷法律关系审理。 【案例索引】(2017)最高法民申1543号民事裁定书，张杨、贺延伟与株洲金冠置业有限公司房屋买卖合同纠纷案。 7、委托代理协议于销售目标期限届满前经协商一致解除的，受托方无继续履行合同之义务,委托方应返还受托方履约保证金 【案情简介】 振威公司委托信和公司就凤凰城项目进行全程策划、顾问、营销代理，双方签订代理协议书及补充协议。双方约定，预留总体应结营销佣金中的100万元作为2015年5月31日前的营销保证金，如完不成既定销售目标的不退还，完成额度的按比例返还，超额完成的除全部退还外另获得等额奖金。双方于2015年4月3日协商解除本案协议。振威公司再审认为，补充协议对销售任务作出了明确约定。信和公司在春节前销售任务尚不足50%，已经无法完成任务，信和公司才向振威公司提出终止合同，故振威公司不应返还信和公司100万元保证金。 【最高法院认为】合同法九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。鉴于信和公司支付的100万元保证金系用于保证2015年5月31日完成销售目标，而合同在该期限之前就已经解除，故信和公司已无实现该销售目标之义务，振威公司亦应当返还100万元保证金。振威公司主张信和公司已无法实现销售目标，属于在违约的情况下终止合同缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 【案例索引】(2016)最高法民申3344号民事裁定书，安陆振威投资开发有限公司与武汉信和浩昕房地产投资顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案。 8、合同任意解除权系法定权利,并非单方解除合同的法定事由 【案情简介】 华茂公司与向上公司签订独家全程代理销售合同，约定向上公司委托华茂公司代理销售房屋。合同约定：“一方在无法律规定及本合同约定的事由下单方面解除合约时，应赔偿对方的损失”。华茂公司为履行合同前期支出了大量的人力和财力，向上公司在房屋未正式销售前单方解除了该代理销售合同。向上公司再审称，委托代理销售合同约定了存在法律规定或合同约定的解除事由时解除合同不属违约，其依据合同法第四百一十条的规定行使任意解除权具有法律规定的正当理由，合同解除后只应根据华茂公司所作委托事务支付相应报酬，无需承担违约责任。 【最高法院认为】 向上公司于2011年7月25日发函通知华茂公司，解除双方签订的委托代理销售合同。双方在独家全程代理销售合同第七条第四款约定：“甲（向上公司）、乙（华茂公司）双方若有一方在无法律规定及本合同约定的事由下单方面解除合约时，应赔偿对方之损失”。该约定关于“若有一方在无法律规定及本合同约定的事由下单方面解除合约时”中的“无法律规定”应理解为无法定解除合同的条件，而非法律对委托合同所规定的“委托人享有的可随时解除委托合同”之意。合同法所规定的委托合同当事人解除权，不同于法定解除事由。当法定解除事由出现时，合同主体才享有合同解除权，而法定任意解除权的行使，无须法定事由，合同主体即享有解除权。委托人所享有的可随时解除委托合同并不属于法律规定的事由，而是委托人依据法律规定享有的法定权利。故向上公司申请再审主张其根据合同约定，可依据法律规定解除合同的理由，不能成立。 【案例索引】(2017)最高法民申24号民事裁定书，向上（苏州）房地产开发有限公司与苏州华茂房地产投资顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案。 |
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