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REITs破冰 长租公寓融资证券化提速 在过去的一个月中，长租公寓行业内相继出现两单公寓权益型类REITs获批，资产证券化的破冰，进一步加速行业释放万亿级市场蓝海。不管从政策还是市场层面，长租公寓显然站在了2017年的风口浪尖之上，未来随着融资证券化的逐步成熟完善，行业发展将进入飞跃期。 融资能力表现 近年，在政策的推动下，住房租赁市场作为一片竞争蓝海，受到多方资本的关注及青睐，长租公寓行业从中获利，行业对外融资规模逐年扩大，融资能力较为突出 近年长租公寓行业融资情况 
融资模式演变 在发展初期，长租公寓最主要的融资来源是风险资本的股权融资，随着行业发展的日益成熟，公寓证券化逐渐提速，越来越多的企业加入到ABS、REITs融资行列 股权融资 模式特点：长租公寓行业发展初期，以PE/VC等风险投资推动下的股权融资是最为传统和最主要融资模式 典型企业：大部分互联网创业型企业，YOU 公寓、青客、优客逸家 租金垫付分期融资 模式特点：2016年，行业开始尝试通过互联网拓展融资渠道，通过租金垫付或者分期的方式，可以一次性从金融机构拿到全部房租，是资产证券化工具的演化应用 典型企业：我爱我家、蘑菇租房 ABS融资 模式特点：2017年开始，租赁市场证券化明显加快，多家运营商将租房合同打包成基础资产，通过资本市场向投资人获取资金，极大的拓宽了其融资渠道 典型企业：魔方公寓、链家自如 REITs融资 模式特点：随着长租公寓金融政策红利的不断释放，部分企业开始采用私募类REITs的做法以获取融资，将投资综合收益按比例分配给投资者 典型企业：新派公寓、保利地产 股权融资 股权融资是长租公寓最传统和最主要的融资模式，一般采用风险投资、私募股权投资等方式，由投资方在企业初创阶段给予启动资金，以及后续规模扩张的资金支持  自从长租公寓行业发展以来，作为最为主流的融资方式，股权融资规模发展迅速，2013年共有4家长租公寓从风投机构获得融资，到2014底，引入风投的长租公寓已增至12家，2015年-2016年，风投机构在公寓行业内的投资金额、活跃程度都达到历史高点 租金垫付分期融资 互联网金融模式 YOU 公寓：与P2P公司推出互联网理财产品，将未来获得的租金现金流转化成固定收益项目卖给投资人来募集资金 YOU 公寓互联网融资模式  2015年3月19日、20日，YOU 国际青年公寓联手P2P投资平台“懒投资”，发行六款理财产品，试水租约证券化 发行规模：共计340万方（19日140.64万元、20日199.36万元） 发行利率：7.5%-12.5% 发行期限：1月、2月、3月、6月、9月、12月 银行消费贷模式 蘑菇租房：与银行以及互联网金融合作，推出蘑菇宝、蘑菇月付等租金支付服务，以租金现金流为抵押，从银行获取低息贷款，有效缓解资金压力 蘑菇租房消费贷融资模式  蘑菇租房 以租金作为抵押，以获取低息贷款、互联网金融收益，从而打通了现金流，拓宽了融资渠道，实现规模扩张资金 租客 只需支付一个月押金即可先入住，后付款，此举将改变用户租房付三押一的支付习惯，大幅降低租房成本 租金债券融资（ABS） 长租公寓ABS是以预期租金收入或租约带来的稳定现金流作为基础资产支撑，在资本市场上发行的债券融资工具，能够有效降低融资成本，目前已有魔方和自如两家发行 长租公寓ABS融资典型案例  长租公寓ABS融资交易结构 
典型案例 魔方公寓ABS： 以部分公寓未来三年的租金收益权为底层资产，采用双SPV交易结构，其模式较为传统，交易结构成本相对较大 魔方公寓ABS交易架构  双SPV结构： 由于魔方公寓ABS以其未来三年的租金收入作为底层资产，对于公司运营要求较高，魔方需先设立一个资金信托以对未来租金进行差额补足，再发行资产支持证券，从而降低未来租金收入现金流的不确定性所带来的风险  （SPV： 指特殊目的机构/公司，即接受发起人的资产组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体，对比普通公司，SPV除设立的特定目的外，没有独立的经营、业务等职能） 链家自如ABS： 以房租分期消费贷款为底层资产，违约风险较小，资产质量相对较高，从而有效降低了融资成本，是长租公寓ABS的一大创新 链家自如ABS交易架构  资料来源：CRIC 自如ABS以将循环发放形成的分期贷款自如白条作为底层资产，不依托未来租金收入，资产质量相对较高，与魔方发行的首单ABS相比，更具创新性 基础资产质量较高 自如房租分期的现金流十分稳定，在贷款额度和底层资产池分布上呈现小额分散特点，非常符合资产证券化业务对于基础资产的要求 融资成本相对较小 去年自如租金分期的违约率仅为0.02%，资产的安全性较高，故在ABS产品设计时，不需要寻求外部担保，有效的降低了融资成本 消费场景接受度高 租金支付是城市青年十分重要且频次稳定的持续性日常消费，因而依托于租房形成的消费信贷资产成为市场备受关注且潜力巨大的产品 对比两家公寓运营商发行的ABS产品，链家的模式更具创新性，在资产规模、风险控制及融资成本略胜一筹  REITs融资 长租公寓REITs是以发行收益凭证的方式，汇集特定投资者的资金，投资者获得物业租金和物业增值收益，由于相关金融机制的缺乏，国内公寓仍以类REITs模式运作 REITs常见交易结构  目前长租公寓类REITs运作特点 对比REITs 并非完全意义上基于“资产”本身的证券化 由于国内投资人对“固定收益”的青睐、以及缺乏对房地产项目的专业判断，目前国内长租公寓类REITs操作模式在很大程度上仍是依赖主体信用维持的类债性产品，而国外REITs在本质上是一种权益，主要通过租金收益与资产增值来兑现权益的价值 对比REITs 仍属私募范畴，尚难实现公开性与流动性 国内目前发行长租公寓REITs，多采用专项计划购买私募基金份额，私募基金全额收购基础物业资产的方式，尚未实现国外REITs面向公众投资者，投资人范围较窄，投资期限较短 近期新派公寓与保利地产的类REITs产品相继获批，两者均属权益型，但在规模上保利的产品总额较高，采取分期发行机制，两单产品的落地在行业发展中具有示范作用 典型案例 新派公寓类REITs：在已有私募基金融资的基础上，于10月推出国内首单以物业产权为底层资产的权益型类REITs，其创新之举大大缩短了与真REITs的距离 新派公寓类REITs交易结构 国内首单权益型类REITs
新派公寓类REITs：在退出机制上，此次类REITs已设计好完备的退出路线图，距离公募REITs仅差一步之遥，只待相关金融、税收政策的放开 发展前景 政策红利 近年，中央在推动住房租赁市场建设的同时，亦在不断加强对于长租公寓融资端口的支持力度，随着REITs试点的持续深入，万亿市场的规模扩张将进一步加速 2015.1 住建部发布的《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中就已明确表示积极推进REITs试点. 2016.5 国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中也提出稳步推进REITs试点 2017.7月初 中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织专门委员会，来推动不动产证券化 2017.7 九部委明确提出，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务 2017.8 国家发改委提出，稳健要求积极组织符合条件的企业发行企业债券，专门用于发展住房租赁业务 发展障碍 REITs作为具有创新性及有效性的房地产融资模式，被视为最适合实现长租公寓市场规模快速扩张的方式，但基于制度、市场等多方面原因，REITs的落地面临一定障碍 1 市场租金收益尚低 REITs融资主要以基础资产所产生的租金收益为主要收益，而租金收益水平与市场上房屋的租售比关系密切，但目前即使在北京、上海等有广泛住房租赁需求的一二线城市，租售比也仅超过1%，与国际市场上REITs年平均收益在6%—8%的水平相差甚远，目前的租赁市场尚未达到良性竞争状态 2 私募规模及流动性受限 目前REITs公募尚未正式获批，私募的募资范围和流动性受到极大限制，主要面向机构投资者，而非公众投资者，较高的投资门槛使中小投资者难以分得地产权益投资的蛋糕 3 相关税收保障亟需出台 REITs双重纳税问题尚未解决，目前的交易结构中，在REITs设立之初、以及存续期结束后，委托人与受托人的资产相互转让中，双方均需双重纳税，双重纳税将本有的收益多次缩水，影响投资预期，制度上缺失确实妨碍了金融模式创新性发展，相关税法制度亟需出台 对比国外成熟的REITs市场，目前国内REITs面临税负重、成本高等问题 模式选择 国际主流的REITs融资模式，均是以自持物业作为底层资产，这一特性对于以拿地自建或收购持有的房地产开发商来说，更具倾向性与先天优势 1 重资产企业REITs
1 轻资产企业REITs
借鉴成功获批REITs产品经验，可以看出权益型REITs较为青睐自持物业模式，为提升物业租金水平，应布局在核心一二线城市的优质区域，进行可复制性稳定经营 权益型REITs模式要点 自持物业 从商业模式上讲，二房东经营模式获得交易所认可，相对具有一定难度 整栋物业 必须持有整栋物业产权，便于集中管理，租赁质量水平能够得到保障 运营经验成熟 租金收益的稳定及上涨需要具备成熟的租赁运营管理能力，且具备复制性、连锁化经营 选址核心城市 为确保租金收益，选址一一般需是一线城市和主要省会城市的城市核心区 声明： 以上部分资料取自公众网络，文字经研究人员编辑处理，仅作为内部信息分享。 |
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