共享办公玩出「新零售」模式，头号玩家已经产生？

 

共享办公从2015年开始在中国走红，但对于大多数行业来说，成为风口或许并不意味着这个行业从此走上康庄大道。

 

实际上，办公空间的共享虽然因为WeWork的高估值和明星投资人组合而被人们在最近几年关注，但早在1989年，IWG便在比利时的布鲁塞尔组建成立，当然它还有一个更为人熟知的名字——雷格斯。

 

在共享概念还没传遍大街小巷的时代里，定位高端的雷格斯一直都是服务式灵活办公空间的代名词，直到WeWork举起共享、社区、新服务的概念。

 

但某种意义上来说，WeWork并没有改变「二房东」模式本身，其在全球的办公空间租赁期均在20年以上，即便是在长租习惯并不好的中国市场，依然要求选址在15年以上长租期的办公空间中。

 

本质上，共享办公并非共享，仍然还是一种租赁，因为所「共享」的标的物所有权往往归属于某个公司或机构，所以无论是雷格斯、WeWork，还是众多国内依仗资本并购或主打创业孵化概念的模仿者，都无法在模式上走出这一困境。

 

虽然WeWork一直强调其「不是二房东，也不做孵化器，把办公空间当做产品」，但在产品化的路上，反而是国内刚刚完成3亿元B轮系列融资的梦想加走得更往前，后者的本质是将办公空间的设计、智能硬件、管理系统、品牌等作为基础服务，真正实现轻资产模式空间产品的快速迭代、复制。

这样的模式梦想加用了「OaaS」（Office as a Service，办公即服务）这个词做了形象化的描述，独立开发的智能化办公系统、功能性与标准化并重的空间设计产品，以及依托大数据和智能平台实现的精细化运营产品，这三者构成了梦想加的OaaS体系。

 

二房东模式与OaaS模式最大的差异便在于梦想加以标准化、可复制的办公服务空间产品，能够以更快的速度在这个巨大且高速成长的市场中扩张。相比于资本层面的并购或者依靠巨额融资烧钱扩张，OaaS模式显然更轻，也更符合互联网人的打法。

 

基因的不同决定了公司定位的不同，相比于国内目前联合办公、共享办公市场中主要玩家的创始人大多数都是地产背景出身，梦想加的团队显然更像一只互联网基因的团队，因此他们也将更多的互联网产品思维用在梦想加上。

 

与地产思维的同行不同，梦想加做的把构成一个联合办公空间的标准化、可复制的产品和服务，作为一种像「SaaS云服务」一样的基础设施，用零售思维打造联合办公的连锁化、品牌化运作。

 

这也使得梦想加在其发展过程中避开了许多坑，同时实现了高速成长，吸引了中粮、亚洲航空、铂涛集团、滴滴、今日头条、腾讯等一系列知名企业的入驻，时至今日其已经服务了500余家入驻企业和数万位办公者。

 

有趣的是，不仅仅是中小团队和自由职业者，2017年梦想加近半数的新增工位是提供给了滴滴、今日头条、易到等大中型企业，而随着梦想加规模的成长、服务能力的增强，更多大型企业甚至希望邀请梦想加提供综合解决方案——总部办公规划、分支部门入驻共享办公空间、商务差旅部门作为梦想加会员参与办公空间的流动共享。

虽然面对这个市场规模超过2000亿的巨大市场而言，梦想加的渗透率还不算高，但无论是从融资阶段，还是品牌影响力层面，其已然属于这个市场上的明星玩家。

从2015年在资本催化下的大批竞争者入场，到2016年高速发展，再到2017年合并、倒闭事件频出，这一市场的头部化效应正在变得明显，而梦想加已然抢到了这样一张头部的船票。

 

根据IT桔子统计，2017年共有27家共享办公运营商获得融资，累计融资金额超过40亿人民币，资本的追逐也让这个市场成为了一个不小的风口。

 

另一方面，商业地产领域本身发展遇到的瓶颈也让越来越多的商业地产玩家将目光投向了新模式。根据国家统计局的数据，截至2017年末，全国办公楼待售面积增加118万平方米至3664万平方米，商业地产的库存压力巨大。

 

当然，政府层面对全民创业的鼓励也让以服务创业者为主题的办公空间如雨后春笋般兴起。

 

诸多因素的叠加带来了从2015-2017年的这场共享办公空间市场狂欢，但随着市场格局逐渐清晰，头部化现象开始明显，竞争正在从多方混战，演变为头部玩家的模式之争。梦想加便是其中一端，希望建立和提供一种新标准，而非仅仅是做一个打着新旗号的「二房东」，当然这样不可避免的会触碰一些老模式坚持者的蛋糕。

而标准化、产品化及依托移动互联网布局的产品思维也让梦想加的服务变得可被「零售」，在新零售概念被频频提及的今天，标准化的服务本身也可以作为一种产品被「销售」出去。而对于联合办公的空间拥有者或者入驻用户们而言，其所预期获得本身也是一个标准化的产品。

 

一个办公空间中，有多少资源可以以时分租、预约共享，以及对应会消耗多少的人力运营成本？这些都是影响共享办公模式成功与否的核心数据维度。对于这个问题，梦想加给出了一个标准化的答案：

 

位于朝外们写字楼的梦想加空间，其中一个8人会议室在过去一年间接到了883次来自线上、线下的预定，来自200余个企业及120余个会员企业。用户无需下载APP，购买积分后通过微信即可完成预定、约请访客、扫码进门等一系列动作，并根据会员权限直接使用办公空间内的投影屏幕、打印、咖啡等资源。

而整个空间2000余平米、400余个固定工位、9个会议室及24个共享流动工位，仅有一个社区经理进行系统管理。这似乎让人联想到很多网络环境下的储值消费，也就是无人化、智能化、移动互联的新消费模式。

 

标准化带来的还有更快速度的扩张，以及扩张中边际成本的不断降低。仅2018年3月一个月，梦想加在北京、上海、广州及成都四地的新增签约面积就超过了10万平米，而据梦想加方面预测，其2018年的规模增长将会达到1000%。

 

在整个市场本身还处于渗透率偏低的大背景之下，更快速的扩张速度无疑更有利于规模壁垒和品牌优势的建立。在早期的产品打磨和智能化硬件开发日臻成熟之后，原本「锦衣夜行」的梦想加也正在努力加速其OaaS模式的扩张。

 

正如梦想加的投资人巨人集团战略投资负责人林田说的那样，「共享办公是一个巨大的市场，中国早就诞生了世界最大的住宅地产和商业地产开发商，在共享办公这种地产运营领域，中国未来也有机会出现规模超过WeWork的公司」。

 

或许这个故事还可能更加美好，因为这是一个完全不同于WeWork的故事。这个包裹在商业地产外衣下的互联网公司，正在用自己独特的逻辑和产品，深层重构着发展才三年有余的共享办公行业，或许这才是头号玩家得到彩蛋的正确路径。