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出品：万房产品信用评级 研发：楼小白 楼东 楼亮 …… 题记： 2015年至今，在北京的土地市场，上帝流出三滴眼泪。 眼泪的颜色从灰色、灰黑到黑色。 灰色代表过去，灰黑代表当下，黑色代表将来。 时间跨度三年，三滴眼泪居然落在北京丰台同一区域，先后上演出多幕情感剧，这幕情感剧承载着光荣和梦想，将可能决定北京2018土地市场的终极走向。 上帝的三滴眼泪 2018年3月，一个叫佑安府楼盘广告低调出街。案名表达情感—出身高贵，身处【右安】，又有保佑平安之意，【府】仅次于【宫】，代表产品线出身。 刻意的低调，挡不住密集的市调同行。几乎是从它诞生之日起（2017年7月18日拍地），就代表着争议、困惑、躁动和焦虑，成为北京土地和新房市场的标杆。 这是佑安府的规划指标，表面上只是一组数据。 数据背后，杀机四伏，表达了政府的最新意志： 1.70/90限制； 70%的开发建设面积，用于90㎡以下户型； 2.54%的自持； 3.限价。 最高售价不得超过83432元/平方米。 这是一道数学题，被喻指上帝灰黑之泪，意指还被允许保留一丁点商品房销售面积，其操作难度被业内称之为【哥德巴赫猜想】。 事实证明，业内的担心并非没有根据。6个月之后（2018年1月25日），同区域的两幅地块双双流拍。 流拍似乎是个凶兆—它代表着政府调控的筹码继续加大，以及开发商最后的绝望。 土地是开发商的面粉，面粉生产面包。开发商自宫式离场，似乎在宣告北京土地盛宴的黄昏，已经提前到来。 曾经的土地盛宴，在日后渐成鸡肋之宴，已是北京市场的新常态。至此，上帝之泪渐成黑色，开发商悲伤逆流成河。 佑安府更是黄昏前的最后一缕霞光。享受最后一缕霞光艳遇的项目（自持不低于40%，有最高限价），还有4个项目。 北京商品房市场的谢幕，将怎样收场，这5只小天鹅将如何倾情出演，更是市场关注的焦点。如果5个小天鹅演出失败，开发商的自宫式离场，将是一场理性的集体行为。 不足8个月的时间，佑安府出人意料，率先出街。它的操盘智慧如何，至此成为全行业关注的焦点，吸引政府相关的主管决策者。 甚至极有可能，佑安府将在某种程度上影响北京土地市场的政策走向。 佑安府的操盘困境，不仅有政策高压限制，还有来自邻居的虎视眈眈。 不错，它就是2015年的地王——丰台区亚林西居住区一期。 在激情四溢年代（虽然时隔不到3年），招商华润九龙仓平安联合体以87亿摘入囊中。按照摘地前计划，该地块一分为二，分别由招商团队、华润团队独立操盘。 拿地不久，推广案名旋即出街——中国玺、昆仑域。案名昭告他们的雄心和壮志，他们要血洗北京地产江湖，重新奠定地产武林榜。 带着一日看尽长安花的江湖快意，天空乌云笼罩，突然狂风大作，电闪雷鸣，上帝滴下了一滴眼泪，灰色之泪——史称【9·30大限】。 从【灰色之泪】到【灰黑之泪】，再到【黑色之泪】，上帝的三滴眼泪，把北京楼市归类三个时代——过去（中国玺、昆仑域）、当下（佑安府）、将来（还会有将来吗）。 当过去、当下和将来集中在同一区域，一个叫北京丰台亚林西区域，不能不让人联想翩翩——它似乎是北京土地新政的实验田，市场和政府之间最佳的临界点探索之地。 中国玺、昆仑域、佑安府宫心戏 从拿地到广告出街，佑安府只用了8个月的时间，究意意味着什么?为什么同期拿地的房企，迟迟没有动作? 通常情况下，开发商获得利润有两条路径： 1.销售单价越高，利润越大； 2.销售速度越快，IRR（内部收益率）越好； 限价已经封了价格上涨天花板，只剩下华山一条险路——追求IRR，高周转。 对规模房企来说，高周转已经接近极致。调控高压之下，只能是极致基础上，继续加速度，做周转的父亲——原来1块钱3年转1次；现在1块钱1年转3次。 佑安府的操盘思路已经昭然若揭。 前段时间，有业内朋友情绪颓丧，发出楼市悲观论——都限价了，好产品没有市场了。 此观点大错特错，即便是只剩下跑速度，规划和产品力依然是不二法门。否则，当真剩下死路一条。 在分析佑安府规划和产品之前，我们先来了解中国玺和昆仑域的规划指标和产品配置。 一母所生，中国玺和昆仑域本是同胞兄弟，自然有手足之情，分工明确。中国玺打大，昆仑域取市场中路，主要是改善型需要的平层大宅和叠拼产品。 龙生九子，各有不同。虽说是一母所生，但操盘团队不同，操盘风格也凸显差异。 在大平层一役，昆仑域系华润团队操盘，心思缜密，主力户型145㎡ 158㎡ 185㎡的卖点是面积赠送。其中，145㎡ 赠送15㎡、 158㎡和185㎡的户型赠送30㎡。比较之下，中国玺吃亏在没有赠送。 但是，天有不测风云，政府限价了。 同样是7.9万/㎡取证，多赠送多吃亏，昆仑域闹起了情绪，顶住压力不开盘，即便是关系户，也要加价100W才卖。 反观中国玺，没有多出来的赠送面积，开盘轻松，日光。 第一回合，中国玺胜。 第二回合，中国玺和昆仑域取证9.7W/㎡，昆仑域趁机推盘，利润压过中国玺一头，昆仑域胜。 至此，在大平层阶段，昆仑域、中国玺平局。但中国玺留下一个隐患：股东会认为，中国玺在7.9W/㎡出货过多，卖亏了，在叠拼季一局中，要把成本和利润找补回来。 大平盘是跑量，溢价产品才是利润关键战。 到了利润战，中国玺、昆仑域、佑安府站在同一起跑线上。 可供选择的产品有限，高容积率下，只有洋房、平墅、合院、叠墅三种选择。 三幅地块都面临着限价的刚性约束，增加利润的可行之道，就是增加可售地下可售（不计入容积率）。 在此逻辑之下，选择的优先顺序是多出面积的产品分类： 合院＞叠拼＞洋房＞高层公寓。 下图是合院和叠墅的平面分析： 据此推论，我们认为摆在佑安府面前的选择，有两种规划方案： 从已经出街的宣传单页看，佑安府最终选择了方案二。 中国玺、昆仑域的产品规划已经出街，先来参考具体的面积指标如下： 下面这张图是四环内相关竞品的产品规划图：
从社区规划来看，昆仑域的叠墅产品规划劣势是： 1.南向的联排叠墅靠近城市道路，会有些干扰，而西侧的端户型紧邻高层的保障房。 2.中国玺的叠墅产品在社区中央，避免了交通道路的干扰，但周围被高层住宅环抱。社区高层、洋房、平墅产品业态多元。 3.细看佑安府的规划，住区别墅业态相对纯粹。一个二环边上的纯墅区也成了这个项目的营销亮点。佑安府的规划是加分项。
从规划上看，中国玺和昆仑域先输一局。但是，佑安府的限价却是先天紧箍咒，束缚它在产品上的想象力。 上帝之泪大对决 上帝的第一滴眼泪和第二滴眼泪不期而遇，取决于它们的去化速度。 我们实地走访了中国玺、昆仑域和佑安府。据了解昆仑域和中国玺的叠墅已在取证阶段，如果没有意外，将在4月份开盘。佑安府将在下半年入市。昆仑域和中国玺占有先机。
但又因为佑安府限价，单价远低于中国玺和昆仑域，佑安府将会有总价和单价优势。前面我们提过，在房地产宏观政策大概率不变的前提下，去化速度决定项目的利润。产品力决定去化速度。比拼产品力成为上帝之泪对决的关键力。 我们整理了中国玺和昆仑域的叠拼最新对比信息： 先来分析中国玺和昆仑域。 下图为中国玺与昆仑域的叠墅首层功能分析：
因为户型图皆为研发团队根据销售介绍后手绘，有出入。但是关键数据经过反复核对确认。所以，待中国玺、昆仑域户型出街后，我们再详细分析。 来看核心指标—面宽。中国玺是11.3米，昆仑域8.5米。可以说，中国玺是内环最宽叠墅。面宽不仅是体面，更是舒适度的绝对保证。 再来看单层面积。如果不算公摊，用最简单的除法，中国玺首层面积115.46㎡，二层108.3㎡；昆仑域单层面积约120-130㎡（没有考虑公摊）。 空间的精细度上，昆仑域除了面宽丢分，在户型空间规划上似乎更有品质，延续华润高端别墅产品线的功能特点，比如以联排、类独栋别墅的功能布局设计双客厅，满足会客功能分区，符合别墅的生活方式。这种设计曾出现在中粮瑞府面宽12.4m的叠拼中，而昆仑域8.5m的面宽也增加了这种功能。 下图为中国玺与昆仑域的叠墅二层功能分析：
中国玺继续沿袭舒适范，下叠二层只设有两个卧室，其中主卧的卫生间尤为奢华。 昆仑域继续施展绣花绝技，给到了三个全套房卧室，还留出一个双客厅。 因为都是毛坯交房，后期的改造可能性很大，所以优劣势并不明显。从客户的角度考虑，昆仑域的市场接受度更大。 中国玺将舒适度放在首位，甚至取消了中叠，将南北向独立庭院和地下空间等资源将更优质分配给上下叠两户。这就导致中国玺的上下叠均好性、品质感更高，满足了溢价率。反观昆仑域，做出了保守选择，保留了中叠，形成6层叠墅。 昆仑域取中庸路线，8.5米的面，保证了基本的舒适度，最主要是总价可控后，腾挪出地下空间赠送，地下140多㎡的面积只赠送不捆绑出售，对客户是大利好。反观中国玺，却将地下面积按3.5W/㎡进行捆绑销售。 有一种分析认为，在大平层对决战中，中国玺7.9W/㎡冲动开盘，股东认为中国玺首期卖亏了。虽然两个项目取证价格都定在12W/㎡，但股东要求卖到15W/㎡，要把亏损找回来。所以，销售地下仓储面积3W/㎡，就成为把本背回来的理由。 昆仑域沿继大平层操盘逻辑，认为我有赠送优势，销售压力不大，可能会推迟开盘。 再来看中国玺和昆仑域的叠墅地下空间功能分析：
通过对竖向功能分析，我们发现两个项目都做了下沉庭院，增加地下夹层与室外的互动性，并最大程度的提升自然采光。
为了平衡利润，叠墅产品的升级方向正在将地下空间价值最大化，中国玺的地下空间是以3W/㎡的价格按仓储面积来出售，这就要求地下空间的品质感绝不能向只是大挑空+采光井，而要真正的实现地下空间地上化。 中国玺和昆仑域这对同胞兄弟，虽然在定位阶段有分工，但市场变化快，形势比人强，操盘团队风格的差异化也就凸显。 即便是兄弟之间，也有压力和竞争。作为后来闯入者佑安府，它的压力更大，不仅是售价受限的压力，还有产品的定位和精细化程度比拼。 如果非要做比较，昆仑域不加赠送，总面积170-260㎡，最高3200万的总价要比南三环的金茂府要低很多。佑安府系金茂操盘，它不可能不考虑这一点。 佑安府，路在何方 金茂在佑安府上，又会祭出什么牌?在产品线高度标准化之下，其实有迹可寻。 我们先来梳理金茂过去的叠墅产品线升级路线图:
有一个亮点。在北京金茂府二期的叠拼产品里，下叠产品做到了价值最大化，升级成北向入户，下叠有南北双庭院。同时，它又将客户很敏感的地下空间品质升级，通过社区台地处理，将叠墅做成前二后三的形态。 如下图：
这样做的好处是：地下首层地上化，在地下夹层可以到庭院活动，地下一层也享有自然采光,大大提升了地下空间使用率和舒适度。 从规划角度考虑，比如中粮瑞府、天琅中前二后三的产品，都是规划在地块边位置上。因为这种台地+下挖的做法，在边位置更容易操作，在地块腹部带来。 具体的操作可能更多还要参考联排或类独栋的做法。比如格拉斯小镇的独栋产品，就是通过这种前二后三的形式来提升地下空间品质感。 但这一点对佑安府极为重要，因为这个项目的地下极有可能是拿出来卖的，怎么让消费者为地下买单，是产品研发更多要考量的难题。 还有一个特点，金茂府2.0产品升级出南北双庭院。昆仑域和中国玺只有一个单侧庭院。金茂的府系2.0实现了庭院升级，它会不会将南北双家庭院拿到佑安府来，也是一个看点。
1.面宽会延续过往产品尺度，保持在8.2m左右。 理由是：金茂府系以往产品面宽从未超过8.2m； 佑安府的叠拼考虑到控制总价，必然要控制面宽。 2.延续府系2.0产品特征：南北双庭院。 佑安府产品规划绝大多数是四叠，每户能分配更多资源。 在此基础上，佑安府会将庭院面积升级到60-100㎡左右，与竞品中国玺、昆仑域相抗衡。 3.佑安府的地下空间可能做到地下三层。 中国玺以销售地下面积来平衡利润，将地下空间做到三层，将地下空间价值最大化。佑安府也要实现地下面积销售的压力，我们推测佑安府也会选择和中国玺一样做地下三层。另一方面，佑安府地下空间的实用性与舒适性升级，将是金茂操盘团队的智慧大考验。 通过梳理对比，佑安府的基本产品形态勾勒如下图：
北京市场从来没有一个板块，有如此荣幸，受到如此高度关注。佑安府，能跑得有多快，牵动各方关切目光，也将持续传导到2018年的北京土地的政策变化。 北京商品房市场是画上句号，还是逗号?亚林西这片区域注定承载这一历史使命。 我们满怀期待，并送上满满的期待。 |
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