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最近有学员问到一个问题：“这两年休闲农业热，我有意向和朋友一起流转几千亩来做个农庄，还没有选址，想问下选址时怎么考量？” 感谢这位学员的问题，很有代表性，小探马也借此梳理一下关于选址的问题。 控制好项目和城市的距离 休闲农业虽然在农村或郊区，但是服务的城市居民，所以要注意距离目标客户也就是城市的距离。 人在1个小时以上车程会出现不适应，特别是休闲放松的时候。休闲农庄是个一日游产品，很多人去是当天去当天回，如果路上还要花个3个小时，那就不叫休闲了，叫受罪。 所以，一般情况，建议距离城区30分钟车程，最长不要超过1个小时。如果是一线城市也可适当放宽。但有一点要把清楚，那就是“距离城市越远，营销难度越大”。 之前有个学员做有机农场，想着选址距离城市远点，这样能远离污染，后来干不下去了想转型休闲农业，发现距离城区太远，根本没法转型。 交通也是应该考虑的，要根据不同的市场定位选择相应交通条件的土地，例如，亲子农庄的客户以团队为主，一般是大巴车去大巴车回，如果去园区的道路只有3米，就没法做了。相反，很多民宿项目都在比较偏远的地方，一来需要安静，二来去民宿住宿的都是最少玩两天，第三是住民宿的客户以散客为主，私家车去私家车回，对于道路没有苛刻的要求。 100公里范围覆盖人群数量 上文也提到了，休闲农庄是个周边游产品，去你农庄休闲的多是周边的客户。不太可能有外地人飞到你那休闲。 既然是周边游，那就得考虑周边有多少潜在客户，这直接决定了你是否能投资，能投多少。采摘园多见于县城或一般地级市，民宿和庄园多集中在珠三角、长三角、津京冀地区。不同的产业形态需要不同数量的潜在客户来养。 一般来说，100公里范围内能辐射50万城市人口，就可以考虑做。但要注意控制好投资规模和人口规模的关系。 当地的人均可支配收入 有人口基数不一定有消费能力。所以，在考虑能覆盖多少人的同时还要考虑这些人的消费能力，可简单理解为“可支配收入”，这个数据可以从国家统计年鉴上查到。 这点也不难理解，北京人口比上海多，但是为什么上海有迪斯尼而北京没有？香港dan丸之地有一个迪斯尼，而西南中心成都没有，为什么？人的消费能力占了很大因素，当然，季节因素也有。不可否认的是消费能力是硬伤。 特别是在一些人口净流出的城市和劳动力输出型的城市周边，投资一定要谨慎，你还指望父母出去了，爷爷奶奶带着孙子去你消费吗？ 注意土地性质 要注意避开基本农田，要注意避开基本农田，要注意避开基本农田！重要的事情说三遍。 国家虽然大力扶持休闲农业和乡村旅游，但是对基本农田的保护力度还是非常严格的。国家又有《基本农田保护法》，国土卫星每年要航拍对比，一旦出现违规，那是必须整改的。别说你当地关系很牛，自上而下的整改令没人会帮你扛。 农用地除了基本农田还有一般耕地和未利用土地。国家也鼓励利用四荒地。 自然资源是否丰富 一马平川是非常适合农业生产，但是如果能够有水有山那更能增加休闲农庄的景致，如果实在没有山山水水，也可以通过微地形和植物搭配来增加园区的层次感。 做过休闲农业的都知道，最花钱的不是上项目，而是基建。如果没有水需要打井，没有电需要拉线，没有山需要堆土，没有绿植需要买树买草皮，没有围墙天然屏障需要围墙…这些才是最花钱的地方。 学会借势 供势也叫抱大腿，大腿就多了，比如大型的著名景区、旅游示范区、产业聚集区、公园等等。这不难理解，建古北水镇花了几十亿，结果古北水镇周边兴起了很多配套产业，民宿、农家乐、亲子园等等；周庄附近刚开业了一个乡伴绿乐园，这样的例子有很多。 借势的好处有很多，比如，政府配套健全，水电路网都不是问题；再如，产业聚集效应，古北水镇在全国打了很多广告，把人引进来消费的同时也引到了民宿、农家乐、亲子园里。 总结：选址就是盖楼基，楼基不牢，楼盖不高；选址在某种程度上决定了农庄未来的盈利天花板。 |
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