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作者：齐俊杰看财经 清明节期间，有一项针对住房租赁市场的利好消息落实了，国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行4家银行作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点已出具贷款方案。据华夏银行北京分行透露的融资方案，符合银行评级条件的农村集体经济组织或与国企合作的联营公司可申请此类贷款，贷款主体的资本金比例不低于20%，包括宽限期在内的贷款期限最长为25年。这一下钱的问题解决了，掐指一算，未来集体土地租赁住房将会大规模的上马。 其实去年11月16日，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》明确，从2017年起5年内，北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。而当时我们就说，集体土地开发租赁住房，由于不涉及土地成本问题，所以这种房子的成本是普通住宅的五分之一，租房的商业模式一下就跑通了。所以这是个好生意，下一个问题就是谁出钱的问题，只要钱到位，这个事情是能够产生明确的盈利预期的。好饭不怕晚，虽然过去了半年，但如今终于有了细则，还是银行来提供资金支持，至于贷款主体的资金比例不低于20%，这一条规定，其实也大可不必担心，很快就会有开发商加入这个生意，跟农村集体成立联合运营体。一个新型的租赁方式即将跑通。 租赁市场建设我们喊了得有2-3年了，但苦于租金回报率太低，所以怎么都不合适，没有钱赚资本也就不敢入局，试想一下只有2%的回报，这是不可能产生生意的，而如果要让租房的生意有利可图，就必须涨租金，多提供附加值的服务，比如建设青年长租公寓大厦这种模式，但是也面临另一个难题，房租相对收入已经很高，现在北京核心地区的租房价格都已经是100元每平米每月，一套60平米的小两居就要动辄5-6千元，年轻人已经负担很大，如果这时候你说我多提供服务，把租金加到1万，即使规划的再好，租户也实在是负担不起了。但你算算1万元租金，资本的回报率也不过才5%都不到，还是无利可图的阶段，换句话说我即使不赚钱瞎忙活，只按照成本价出租，租户都是负担不起的。 所以这事就必须从源头想办法，要想破局就不能找商品房，而没有土地成本的农村集体建设用地，将在未来大有所为。 首先，是他的回报率足够，盖房子的建安成本只占到房子总价的20%，所以整体开发成本很低，也就是说资本回报率超过10%，再加上银行贷款的5倍杠杆，利润将是惊人的，人家500万的房子，月租金1万，租金回报率2.4%（回报覆盖不了贷款利息，不能使用杆杆）。而你总计支出100万，贷款80万，只花20万，月租金也是1万，租金回报率达到60%，当然80万有利息，就按照4.9%的基准利率算，利息一年不到4万元，那么租金的12万减去利息的4万，等于利润8万，除以你的资本投入20万，最后的回报率高达40%，这么好的生意，当然大量的开发商愿意入局。 其次，农村集体建设用地，在北京还有大量的土地，比如很多的城中村都在5环以内，海淀朝阳都有很多土地可用，而顺义土地更多，每次去顺义的中央别墅区，你都得穿过一大片农地，这些地方的位置比别墅区更好，更靠近城里，而且很多还都是地铁沿线。而在远郊，比如怀柔，平谷，门头沟，昌平，房山集体建设用地就更多了。如果房租足够便宜，很多年轻人也是不会怕辛苦的，现在住在房山去西三旗上班的，或者住在通州去中关村就业的人也大有人在。 第三，这种房子大规模上市后，将有效降低市场租金，刚才我们算了，如果同等价格出租，农村集体建设用地的回报率高达40%，而你自己买房出租，使用杠杆租金都覆盖不了贷款，所以你是血亏的，相当于每年都要往里搭钱去补贴租客。所以传统租赁模式完全不具备竞争力，集体建设用地租赁住房，把房租压低一半，他仍然有的赚，一年6万元租金，减去4万贷款利息，最后资本回报率还有10%，那么问题来了，在你租房附近有这么一个新房，他的租金是周边商品房的租金的一半，而且还能长租，你会怎么想，当然是挤破头也要租到。即便比我现在租房的位置偏几站地，那也是相当划算的。如果这种房子大规模上市，那么必然会压低周边的商品房租金。 所以，这是一个大好事，相信很多开发商都会很愿意搞一搞，而农村集体来讲，前期资本是开发商出，他只提供土地就可以了。而土地对他们来说是不要钱的，所以这就是一个坐地分钱的机会，当然非常有动力参与，甚至不排除把之前私搭乱建，胡乱往外买的小产权房，也会通过各种手段收回，然后交给开发商运营，这样收益会更大。还是那句话，关于小产权房，不是国家要收你的房，未来很可能是房主和房主背后的集体要求收回房子。 |
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