日本地价近期出现异动,背后竟是一个连日本人都不愿承认的原因

2018-04-11  L君说



◎海外掘金(ID:gold1849) |  风口的朱

版权声明:本文首发于海外掘金(ID:gold1849),为原创作品



日本正在经历一场不为人熟知的大异动。两个新鲜出炉的数据正说明着一切。


法务省在3月27日公布了最新旅居日本外国人数,2017年旅居日本(编者注:在日本进行中长期工作、留学或者已获得永居资格的外国人)外国人数达到256.2万人次,同比增长7.5%,创1959年有数据以来的历史新高。人数最多的是中国人,其次为韩国、越南人。越南增长态势尤为显著,旅日人数同比暴涨31.2%。


这样看来,日本社会俨然转变为了隐性移民国家!


而与此同时,日本社会的另一个趋向也值得关注。据国土交通省3月28日公布的2017年全国土地价格,平均地价同比上涨0.7%,连续三年上涨。除三大城市圈外,地方商用地块的价格更是26年来首度出现同比增长,上涨0.5%!



札幌、仙台、广岛和福冈四座城市的商业用地价格更是平均大幅上涨了7.9%,日本地区发展不平衡的现象正在改善。


在经历了多年通缩后,日本终于可以长舒一口气。


表面上看,3月底公布的上述两个数据,在日本经济复苏的大背景下,不算什么大新闻。但一旦把两者相互联系下,你就会惊讶地发现,两者竟然有惊人的重合。可以下的一个结论就是,外国人增长多的地区,日本住宅用地地价就在增长。


接一下日本政府对移民的决定,既关乎着日本的人口和经济未来,也关乎我们外国投资人关心的——日本房地产业走势。


1热钱涌入日本地产业


日本正成为全球投资者的热土。


日本股市估值大幅上涨后,多余的资金流入土地市场,也带动地价回升。这也是日本在经历了痛苦的房产泡沫破裂后的通缩以来,首次全国平均地价回升。


地价回暖离不开需求的大量增长。


今年2月世邦魏理仕最新发布的显示,去年日本商业房产交易量增长了近三成,达到3.9万亿日元。来自海内外的投资都有增长,从数据上看,虽然海外投资的总额不及本国投资,但涨幅尤为巨大,同比上涨102%,而日本本国投资者同比增长仅为18%。


货币宽松和地价回暖当然引诱了蠢蠢欲动的外国投资者进入。


据外媒报道,2017年是亚洲投资者创纪录的一年,他们将大量的钱投进了海外的实体资产。而东京就是亚洲投资者的“热钱圣地”TOP 1。


全世界最爱投资的人群——中国投资者也在去年大量涌入。日本不动产研究所数据显示,2015年至少有360亿日元(约合3亿美元)的中国私人资本挺进日本房地产市场。


另外,东京奥运会和日本旅游立国战略也让日本旅游地产成为了新风口。


被誉为史上最“中二”的奥运会宣传片


2017年,日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版,定下了促进国外游客消费额翻番、2020年访日游客达到4000万人次等目标,将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。


在这大背景下,全日本地价都有突破性大涨,热钱都在往这些地方聚拢。京都、大阪、北海道等热门旅游城市的地价成了除三大都市圈外的最大增长引擎。



靠着“民宿热”迅速崛起的京都,商业用地价格上涨速度最快,达到6.5%,紧随其后的是冲绳5.6%,东京则上涨5.4%。


然而,全国地价平均价格的上涨并不代表全日本所有地区都在涨,日本房地产业的复苏仍不平衡,在人口下降严重的地区,地价下跌的趋势还在加剧。


2地价上涨的真正引擎


人口结构的老龄化成为了日本不可逆转的大势,让这个曾经“世界老二”蹒跚前进,也成为影响全日本房价的最根本因素。


今年4月,日本厚生劳动省公布了一个“噩耗”——2017年新生人口数再创历史新低,仅94万!而今年日本死亡人数估算值为134.4万人,这就意味着今年日本人口将自然减少40.3万人,这也是该指标首次超过40万!


该部门还推测,到2045年,日本人口数量将由目前的1.27亿下降至1.06亿,唯独首都东京的人口不降反升,但这种人口与资源高度集中的“一极化却严重阻碍日本经济发展。


日本政府当前最棘手的问题是缺少年轻人。在过去25年里,日本18岁人口从巅峰时的205万降到119万,而到2060年,日本的劳动人口可能从1997年巅峰时期的8699万人次腰斩50%。在农业、建筑、护理、物流、交通等基础行业,日本都很缺人。


安倍政府始终对这个趋势很头痛,也付诸很多行动。今年年初,政府表示将考虑夏季重新审核签证系统,签证难度将大大降低;3月,日本政府还颁布一项全新举措,从今年秋季开始,将解禁新潟市、京都府、爱知县三地外国人务农限制,而且薪资还不会低于本国人。


这样看来,外来人口将成为日本经济的主要驱动力,也是房价稳步提高的引擎。


一个显著的例子是,在日本住宅地价上涨最快的地区——冲绳岛,恰恰是日本旅居外国人比例最高的地区。2017年,冲绳岛的人口增加了3889人,其中约40%是外国人。


于是,当我继续刨根问底地对比了旅居日本的外国人人数构成比和日本全国住宅用地的涨幅榜时,竟然有了个至关重要的新发现! 且听我慢慢道来。



上图就告诉我们一个事实:在日本的外国人主要分布在东京都、爱知县、大阪府、神奈川县、琦玉县、千叶县、兵库县、静冈县、福冈县、茨城县这几个市。


这里特别要指出的是,日本首都圈广义上包括一都三县,另三个县是琦玉县、千叶县和神奈川县,也就是说,外国人有接近一半都涌去了东京。


从商业地产的交易情况来看,首都周围的三个县更是重点关注对象。


去年在东京23区的交易比例下降了,而它周边的三个县成了新的宠儿。大东京地区(不包括东京23区)的交易量显着增加,同比增长119%至1.1万亿日元,这是世邦魏理仕开始编制统计数据以来首次超过1万亿日元。主要的驱动因素包括横滨的办公楼和千叶县的酒店。


最重要的是,在2017年日本全国住宅地价涨幅排名前15的城市中,除了茨城县、静冈县,图中的其他县名字都赫然在目。也就是说,外国人聚集地的住宅价格基本都在涨!



而外国人多的兵库県虽然不在住宅地价排行前15中,但是其商业用地去年也上涨了1.7%,在全国商业地价涨幅中排名第12。可想而知外国人的需求对商业用地价格的促进非常关键。


再进一步将2017年在留外国人人数增幅前15名与住宅用地的增幅榜进行对比,发现榜单中竟7个城市重合,将近一半。也就是说,外国人增长多的地区,日本住宅用地地价也会增长。



这才是为什么老朽的日本在人才严重流向东京、大阪时,地方城市的地价还能上涨的真正原因。外国人的流入成为了拉动日本地价的第一动力。


洞察了这一规律,才发现外国人这一因素对日本影响必将是深远而且具有颠覆性的。


3 “我们对移民敏感”


吊诡的事情由此产生了,众所周知,日本并不是移民国家。


外国人即使功劳显赫,日本政府还是一再开始强调,外国人对日本的作用有限,所以尽量不要来日本移民。


从下面这个例子就可以看出日本政府的态度。


在开放外国劳工来日本工作的政策后,安倍将重审签证规则的任务交给了对开放移民并不热衷的内阁官员菅义伟和法务大臣上川阳子,同时,他还强调,日本只是欢迎外国劳工到日本工作,而不是永久移民。


日本政府为什么对 “移民”这个措辞这么小心翼翼?


那是因为,日本国民对移民的“天生敏感”。


根据日本的一项民调显示,除了未满30岁的年轻人,日本中老年人对外来移民仍有强烈的抵触情绪。而多数日本选民担忧,移民会带来治安恶化及夺走就业岗位等问题。


可惜,每况愈下的经济让安倍们别无所选,除了一路口头宣称“移民不会放松”,在日本的外国人已经直线增长。


除了文章开头指出的“旅居外国人数目创历史新高”外,日本厚生劳动省另一显示统计,留在日本的外国公民有127万在日本工作,但这些只是企业报告的“正规”工人。事实上,似乎有更多的外国人在工作。


表面上说我们不让移民,实际上外国居民剧增。于是日本有了一个新头衔——隐形的移民大国。


就去年,以“技术实习资格”居住在日外国人同比增加了20%。


而按日本政府的说法,所谓从事“技能训练”的人才(即研修生),在日本学习技能后,可以帮助他们回国改善基本生产水平。


于是,最新的一个趋势是,有居留资格的“国际留学生”数量猛增。许多外国人用着国际学生的身份,实际上从事低薪又繁重的工作。据财新网报道,虽然日本对外国人打工有严格的时间限制,但因为人手不足,国际学生每周工作时长可达28小时。此外在暑假期间,可以每周工作40小时。


国籍上的新趋势也正发生。中国人在几年前占据了留学生总数的60%。但近年来,反倒是越南和尼泊尔等亚洲国家的人则增长迅猛。越南留学生特别突出,在过去四年里增长4.2万人。


过去留给中国留学生的打工位置,现在渐渐被越南人取代。日本记者出井康博2016年出版的《日本绝望工场》一书中,就讲述了日本视外国留学生为“奴隶工”的惨况及产生的社会问题。


但问题的关键来了,迄今为止,首相安倍晋三还是坚持“不采取移民政策”的政策,只接受外国人作为短期的劳动力。


不过,这样隐形的外劳身份可能会在未来造成重大问题。知道自己必须回国的外国人不会特别认真学习日语,想着融入日本社会。而且因为日本人的疏远态度,外国劳工的社群里更容易出现持有反日情绪的人。同时,由于他们试图在固定的时限内赚取尽可能多的钱,也很容易引发刑事问题。


日本或许也没想到,有朝一日,国内经济还是得靠本地人羞于启齿的外国“low-end人口”支撑。这是日本的另一面,一个大多数人都没有注意到的“黑暗面”。


4谁在给日本未来?


日本官方选择了避而不谈“low-end”外国人劳工的问题,但同一时间,也在国际范围内抢人,抢的是世界各国都在争的精英们。


数据显示,近年来,旅居日本高精尖人才数量大幅增加。2017年,通过特别在留资格旅居日本的科学工作者、技术人员较上年增长了105.1%,达7668人。


安倍是这么想的,也是这么做的。不过,日本现在可以说是内忧外患—全球贸易战激战正酣,日元走高预期增强,国内人手严重短缺,“安倍经济学”的路还能走多远?


在留住精英之际,安倍面临的根本问题还是在于如何看待从事低端劳动业的外国工人,这或许才是决定日本未来兴衰的最关键一步。


我们作为旁观者,就负责吃瓜看戏吧。


*文章部分内容参考自财新网、日经财经网

 

    猜你喜欢
    发表评论评论公约
    喜欢该文的人也喜欢 更多