地产并购之资产收购模式分析

信泽金-金融实务培训

【信泽金-G627】3月24-25日（上海）：存量房地产项目的基金化(资本化REITs)、证券化和特色化产业集聚运营服务专题培训（13811924379）

地产并购主要通过股权收购或资产收购的方式来完成。很多人认为股权收购的税费明显优于资产收购，因此股权收购方案最优，其实不然，至少从最终完成开发建设后的综合税费测算来说两个方式各有利弊，且以股权收购的方式取得项目有可能最后需承担更高的税费。

地产并购重组方式的选择既是双方利益博弈的结果，也与完成收购后可能带来的未来现金流密切相关。如果在完成收购后，对于项目未来还有投入，在某些情况下，以资产收购方式收购项目在未来带来的现金流可能远大于股权收购。

本文重点介绍地产并购中的资产收购模式，对于股权收购的相关问题在此先不加以论述。

▌一、资产收购的常见模式

1、直接资产转让模式

例：A公司欲购买B公司名下某项资产（含土地），该资产设计的相关债权债务、劳动力等一并转让。 根据支付方式不同（股权支付、非股权支付或两者的组合等），则双方所涉及的税费也不相同。

（1）非股权支付

采用非股权支付方式的，不能适用特殊性税务处理，则双方涉及的税费如下：

1、转让方

序号	税种	是否征收	依据
1	企业所得税	是	财税（2009）59号 财税[2014]109号
2	增值税及附加	否	税总公告2011年第13号、财税（2016）36号
3	土地增值税	是	财税（1995）48号、财税（2006）21号
4	印花税	是	财税（2003）183号

2、受让方

序号	税种	是否征收	依据
1	契税	是	契税暂行条例
2	印花税	是	同上

（2）股权支付、股权支付与非股权支付两者结合

根据财税[2009]59号文以及财税[2014]109号文，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的50%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择适用特殊性税务处理。该情况下，则双方涉及的税费如下：

1、转让方

序号	税种	是否征收	依据
1	企业所得税	否	财税（2009）59号 财税[2014]109号
2	增值税及附加	否	税总公告2011年第13号、财税（2016）36号
3	土地增值税	是	财税（1995）48号、财税（2006）21号
4	印花税	是	财税（2003）183号

（2）受让方

序号	税种	是否征收	依据
1	契税	是	契税暂行条例
2	印花税	是	同上

2、资产出资收购模式

（1）以资产作为对价“被收购”模式

假设甲公司作为收购方欲收购乙公司名下资产，甲公司持有A公司（SPV）100%的股权。基本交易架构如下：

该模式表面体现的是乙公司收购甲公司持有的A企业的部分或全部股权/份额，乙公司为收购方；而实际乙公司作为资产的持有主体，以该资产作为对价，支付给甲公司，甲公司最终收购乙公司名下资产。

甲公司收购乙公司名下资产时，甲公司以其持有的A企业的全部或部分股权/份额进行非货币性支付乙公司进而获得甲公司持有的A企业的全部或部分股权/份额；在满足财税（2009）59号文特殊性税务处理的要求的情况下，所得税层面可适用特殊性税务处理的政策（即股份支付达到85%以上，所收购的资产/股权占被收购方的资产/股权在50%以上）。

（2）资产出资入股或增资模式

甲以现金出资，乙以其名下资产出资共同成立A公司，乙公司再以股权转让方式退出。

（3）部分资产出资并撬动融资模式

在前文交易模式的基础上，若甲公司以现金出资、乙公司以部分资产出资共同成立A公司后，A公司可将其持有的部分资产作为担保实现融资，所融得的资金用于向乙公司继续收购标的资产，以最终实现A公司对乙名下资产100%控制之目的。基本交易架构如下：

采用上述资产出资方式收购资产的，所涉及的税费如下：

1、转让方

序号	税种	是否征收	适用情形
1	企业所得税	否	无增值
		是	增值转让（满足特殊性税务处理的，可以适用特殊性税务处理）
2	增值税及附加	是	如将不动产相关的债权、负债和劳动力一并转让，可不征收增值税
3	土地增值税	否	依据财税[2015]5号文，但目前已过期，尚未有新政策。
4	印花税	是	财税（2003）183号

2、受让方

序号	税种	是否征收	依据
1	契税	是	契税暂行条例
2	印花税	是	产权转移书据或新增资本金

3、资产划转模式

根据财税〔2014〕109号的规定可知，资产划转通常发生在100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间：

资产划转模式下，所涉及的税费如下：

1、转让方

序号	税种	是否征收	依据
1	企业所得税	否	财税（2009）59号 财税[2014]109号 可适用特殊性税务处理
2	增值税及附加	否	税总公告2011年第13号、财税（2016）36号（债权、债务、劳动力需一并转让）
3	土地增值税	否	财税（1995）48号、财税（2015）5号
4	印花税	是	财税（2003）183号

注：居民企业间资产划转如涉及不动产、土地使用权，划入方按接受投资处理的，属于投资入股方式之一，应当免征土地增值税，但该规定不适用于房地产开发企业。

2、受让方

序号	税种	是否征收	依据
1	契税	否	财税（2015）37号，已到期，但未有新政策
2	印花税	是	《印花税暂行条例》

▌二、资产收购的注意要点

1.在建工程收购和存量资产收购是房地产资产收购的重要对象。对于在建工程收购，一方面该在建工程项目已支付全部土地使用权的出让金，并取得土地使用权证书；另一方面，该在建工程土地投资开发需要完成总投资额的25%。对于存量物业转让项目而言，收购方需重点关注该项目是否已取得产权证书，是否存在抵置押或存在建设工程价款优先受偿权，收购后办理过户手续是否存在法律障碍等问题。本团队后续亦将有专题推文对在建工程收购及存量物业收购相关尽调要点、风险注意事项等做具体的梳理与分享，本文在此不做论述。

2.因资产直接转让与资产划转在土地增值税以及契税上存在不同。对此，有些被收购方在资产收购交易中，出于税收筹划的考虑，可采用“先资产划转再资产转让”的收购模式，即先在税收优惠地设立税收优惠载体，在进行同一控制主体下资产划转后（如母公司在税收优惠地设立其他全资子公司由全资子公司之间进行资产划转，同一自然人与其在税收优惠地设立的一人有限公司，并进行资产划转），再向收购方转让资产，以实现税务筹划的目的。

3.因纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。对此，若采用资产收购方式的，可以考虑将相关负债、劳动力等一并收购，如进行承债式收购，以实现对增值税的筹划。

4.在被收购资产可分割的情况下，亦可考虑先以部分资产投资设立特殊目的载体后，再由该部分资产作为担保物进行后续融资，并继续收购的方式，减轻收购方的资金压力。

来源：小明法律研究