|
作者：阿Q 来源：米宅米宅（mizhaimizhai） 已授权转载 重庆很大、很散，大到米宅团队花费整整8天调研近百个楼盘，我们用脚步丈量市场，用一线数据分析市场，只为还原一个完整、真实的重庆市场。 看到最后，我不得不悲伤的提醒你：如果要在重庆买房，不管投资还是自住，先下手为强，后下手肯定遭殃。 1 妖孽的重庆市场！ 没错，重庆市场现在妖孽得很，又恰逢金三银四，这个一年一度房企发情的季节。 我们很担心，市场一旦有个风吹草动，哪怕是星星之火，就会产生烈火烹油的局面。 就在我们调研期间，重庆市场已经悄悄启动。据本地公众号“重庆新一线城市”调查，仅4月份就会有102个楼盘开盘，而且很多楼盘也许就在上个月刚刚加推，明显感受到项目的推售频率很快。 与此同时，很多项目开盘都是夜里悄悄开盘，甚至是提前一天开盘，通知到场的都是提前得到消息的购房者。 很明显，很多楼盘都不愁卖，已经有很多双眼睛在盯着这些项目了。 在重庆调研最大的感受就是，城市很大、很散，并且每个片区的供应量很大。 山连山、没有大片的平地，是制约重庆版图扩张的一大要素。明明两个楼盘面对面，可是开车就是需要绕到很远才能到达，而且山地起伏不断，很少有大片的平地。 在重庆的8天时间里，米宅团队跑遍了重庆的所有片区，北到蔡家-中央公园沿线，西到大学城-西永沿线，东到李家沱-茶园片区，南到跳蹬-鱼洞沿线。 每一个小片区都会有至少10个以上楼盘扎堆，而且都是全国百强房企，每个楼盘的规模少则百亩、多则千亩，每个片区供应量都相当大。 按道理说，片区内楼盘林立，再加上超大的供应量，各楼盘之间有充分的竞争，购房者才能挑三拣四慢慢看，买到房甚至买房心仪的房子应该很容易呀！ 事实恰恰相反，重庆的房子真是不好买，关于这一点，才是重庆市场真正魔性的地方。
为什么说重庆的房子不好买？ 重庆市场，狼多肉少。谁都想买到，可是总有一些人是买不到的。 先看一张图，这是礼嘉版块某楼盘看房的客户： 看着客户不多是吧，也就几十个人，那是因为这个项目只推百十套，虽然套内单价高达2万2，但是每一天前来看房的客户都有近百组，项目登记的意向客户数百组之多。 如果将重庆市场的楼盘进行分类，大致可以分为以下3种： 第一种：房源很紧俏、很抢手，根本不愁卖。 本地人还好，正常排号、按揭就好，能不能买到靠运气。如果是重庆“三无人员”，那就惨了，置业顾问会好心提醒你，你最好随时携带购房资料，以便你随时交资料排号，按揭就不要想了，准备全款买房吧。 这些还不是最过分的：如果置业顾问认为你没有“价值”的话，开盘前根本不会通知你。 第二种：房源很充足，这次买不到，可以等下批，但是价格要提高。 如果足够幸运，你会在重庆碰到一些这样的项目，他们盘大量足，要想短时间内清盘不是一件容易的事情，只能是一点一点往外推售。 这样的楼盘，只要你愿意等，总会买到，只不过下批次的开盘价格要提高300-1000左右的价格，这一点，你要想清楚。 如果项目选择的银行按揭条件宽松的话，你还可以做到4-5成这样的首付比例，说实话，这已经很划算了。 第三种：不用守盘，项目拿证即可买，保证4-5成首付。 有一个楼盘就是这样，这栋楼上次开盘是去年12月份，这都过去小半年了还没卖完。 很明显，这样的楼盘肯定位于远郊，价格低、不好卖，不用排号可以直接买，正常按揭。 对面竞品门庭若市，这里却门庭冷落，这样的楼盘你就要小心了，天下没有免费的午餐。 以上三种情况，总结起来就2点： 1、能不能买到； 2、首付按揭比例。 在重庆的8天时间里，越往后看，买到的可能性越低，想要按揭买房的难度越高。 这就是重庆市场的现状，不会让你绝望，但是给你的希望也很渺茫。 2 重庆市场为什么这么妖艳？ 按道理说，重庆市场已经很平静甚至是疲软，但是现状却恰恰相反，要想买到并非易事。 等我们把重庆大部分楼盘调研完毕之后，我们探寻到了重庆市场的魔性之处： 1、政府控制价格但是不限制价格。 重庆市场是一个相对开明的市场，政府并没有把价格一棍子打死，只是控制项目涨价的幅度，一般是10%的涨幅。 只要你拿到预售证，首次开盘的价格，政府会综合评估你的地价、装修标准、附加值以及利润率，给出一个相对合理的价格区间。这样一来，政府面子好看了，开发商里子也有了。 2、整个市场的供应量虽大，但是去化量更大。 2017年，重庆市场的供应量近2600万方，但是市场的去化量高达3700万方，去化量远高于供应量，说明重庆市场的市场需求度远大于市场供应。 很多置业顾问都表示，四川东部甚至是成都本地的购房者在重庆买房的客户很多，还有很多来自北京、上海等地的炒房客。 3、土拍市场“面粉价等于甚至大于面包价”，调动市场购买力。 不管是江北新区的礼嘉-蔡家-中央公园版块，还是西永-大学城版块，甚至是南部新区的跳蹬-李家沱-茶园沿线，各片区都经历了“地价翻倍”的版块轮动效应； 越来越多的片区出现了“面粉贵过面包”的现象，开盘必涨价，由此产生的恐慌、跟风效应。 4、开发商在控制推盘节奏，“小步快跑”产生的“饥饿营销”。 这一点很重要。 其实，重庆每一个片区的单盘供应量都很大，大盘很多，但是开发商每次开盘仅推售1栋楼，甚至是几栋楼，少则十几套，多则300套，面对庞大的购房群体，狼多肉少的局面自然产生。 经历了2016-2017年的市场觉醒，很多开发商都学精了，小步快跑成为市场主流，大部分开发商都在遵守这样一个潜规则，努力营造一种房源紧俏的场面，买涨不买跌的心理在这里发挥得淋漓尽致。
3 摸不透的重庆市场 重庆市场有点莫名其妙，让人摸不透的感觉。 价格体系不统一。在开盘必涨价的动力之下，同一个片区内，不同楼盘甚至同一楼盘内，不同业态之间的价格错综复杂，同一批次的高层和洋房一个价格，同一个片区洋房和叠墅是一个价格。 相邻组团价格不统一。核心区的两江四岸的价格不统一，南滨路的金辉城大平层已经卖到2万以上的单价，南滨路的长嘉汇却维持在1.1-1.8之间的单价；核心区与礼嘉组团、茶园组团、西永组团之间的价格也不统一，远郊版块单价高达2万，核心片区却依旧有1万3的品质楼盘。 在重庆调研的8天时间里，我们深切感受到，重庆的基建实在是太贵了！ 作为“山城”，重庆山连山、平地少，不管是钻山隧道、架桥修路，还是修建地铁、跨江大桥，重庆整体的施工难度、施工成本都是非常高的，对于财政来说都是一笔不小的开支。 前期来看，重庆较低的房价并没有依赖于土地财政，否则房价早都一飞冲天了。但是从2017年以后重庆市场的土拍来看，也许下一步土拍收入将成为重庆扩张版图、扩大影响力的重要支撑，届时重庆房价何去何从，只能听天由命了。 一路看下来，重庆市场整体比较健康，但这仅仅是相对健康，就我们调研期间，重庆市场已经开始出现抬头的迹象，而且下一步这个势头会逐渐加剧。 重庆土著购房觉醒、改善增多、外来投资客增多，不再是单纯的封闭市场，更多呈现出一种多元的市场状态。就短期来看，先下手就是好事，后下手就要付出更大的时间成本、资金成本。
|
|
|
