分享

【文鳐解读】房地产行业政策解读|文鳐地产法律内参(2018.4.8)

 唐律师的资料室 2018-04-12


 



发布日期:

2018年4月4日


文鳐焦点:

(一)预售商品住房时应该摇号的情形

自2018年4月4日起,杭州市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目,意向客户登记数量超过准售房源数量的商品住房项目,房地产开发企业应联系公证机构,采取公证摇号方式产生选房家庭和选房顺序号,并按序售房。


(二)购房者参与摇号的资格条件

符合杭州市住房限购政策规定,并在项目当期进行意向登记的家庭,可参与摇号选房。


意向登记条件应符合相关规定,不得设置有利于内部人员、关系户等购房的条款。


(三)公证摇号的具体流程

房地产开发企业在意向登记起止时间内接受购房意向登记,要求客户提供购房人及家庭成员的身份证明、婚姻证明、户籍证明和房产情况核查证明等资料,对客户符合限购政策情况进行核对,并应在登记完成后出具相关凭据给意向登记人。


意向登记截止后,房地产开发企业应整理形成购房意向登记汇总表,在销售现场公示后报送公证机构公证。


(四)摇号的倾斜政策

房地产开发企业公证摇号公开销售商品住房,应对“无房家庭”给予倾斜,提供一定比例的房源保障。


“无房家庭”是指在杭州市限购范围内无自有住房的家庭(不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”)。


(五)购房者摇号成功后不可以更换购房人

房地产开发企业应确保选房结果与网签名单一致。否则不得报送网签,房管部分不予办理备案手续。


(六)购房者摇中后放弃购买需承担一定后果

中选后放弃选房、购房达二次的家庭,自放弃选房、购房之日起3个月内,各房地产开发企业不再接受其购房意向登记;中选后放弃选房、购房达三次(含)以上的家庭,自放弃选房、购房之日起6个月内,各房地产开发企业不再接受其购房意向登记。


(六)对房地产开发企业的监管约束措施

房地产开发企业应及时将摇号结果、选房结果报房管部门备案,并做好购房意向登记方案、购房意向登记汇总表、公证摇号结果、选房结果等证据保全。


房管部门应加强对房地产开发企业执行情况的监督检查。发现房地产开发企业违反本通知的,一经查实,责令立即整改,拒不整改的,暂停项目网签,记入房地产开发企业诚信档案,并给予公开曝光。


焦点解读:

在杭州市发布的通知中,有一些重要的事项没有得到明确,引入公证机构加入商品房销售摇号的公证费用由谁承担?向无房家庭给予一定倾斜中,何为“一定比例的房源保障”?何为“不得设置有利于内部人员、关系户等购房的条款”?


虽然杭州市政府公布了商品房公证摇号制度,但因部分内容上的模糊性很有可能在实际落地过程中出现不少争议和混乱。


二、西安市 《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》


原文二维码链接:


发布日期:

2018年3月30日


文鳐焦点:

(一)房地产开发企业申请《商品房预售许可证》的要求

房地产开发企业申请《商品房预售许可证》时,须将符合预售条件的楼幢一次性申报,严禁以分批、拆零等方式拖延预售申报时间或采取分幢、分层、分批的方式进行销售。


(二)预售商品住房时应该摇号的情形

意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售,由公证机构全程监督,严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。


(三)销售商品时的禁止宣传

房地产开发企业及经纪机构要正确宣传西安市住房交易政策,不得散布、传播谣言或以房源紧俏、内部预留、后期涨价等方式营造紧张气氛,诱使购房人抢购。


(四)房地产开发企业在销售现场需公开书面承诺,并将该承诺作为《商品房预售方案》附件在申请预售许可时提交房管部门


焦点解读:

相比杭州,西安市的商品住房销售摇号的规定相对较少,杭州市的规定较为细致。西安市出台的通知同样存在模糊规定,公证费用由谁承担?但在西安市出台的规定中,“严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件”这一条款中已经明确了房地产开发企业不得内部预留房源、全款购房者不能优先购房,所以更不可能通过合同设置便利条款。比杭州市“不得设置有利于内部人员、关系户等购房的条款”这一条款更具实际操作性。

 

商品房销售公证摇号制度评析:

继上海、成都、南京、长沙之后,西安市、杭州市也出台了商品房销售公证摇号的政策。之所以出台买房公证摇号政策也是无奈之举,因为“限价”引发了系列蝴蝶效应。


一方面限价导致很多房地产开发企业因开发成本过高只能捂盘惜售,造成了新开发楼盘大幅减少,很多城市一房难求的局面。另一方面,二手房买卖没有“限价”的禁止性规定,价格远超于一手房,导致一二手房价格严重倒挂。根据德科地产频道的数据显示,2017下半年在18个热点城市中,仅有5个城市的一手房价格高于二手房价格。


因此在为数不多的、相对便宜的新楼盘开售后,众多购房者趋之若鹜,抢夜排队,导致有些开发商定向销售住房,优先允许全款交付房款者购买或捆绑销售,或者认为设置一些限制性条款,严重扰乱了房地产市场交易秩序。


在可售房源没有明显上升的情况下,只有通过公证摇号的方式来平衡日益增长的购房需求和房源库存不足的矛盾,尽可能做到公平公正,最大化地保护购房者的权益。

 

我们认为对广西房地产市场的影响:

我们认为,当可售房源无法满足购房需求时,广西房地产市场很有可能实行公证摇号制度。


以西安为例,根据西安市房管局发布的消息,2018年3月份预计会有9000套房源上市。根据克而瑞提供的数据看,整个3月份上市的房源仅仅4000套左右,与计划供应量相差甚远,出现购房者一房难求局面后,造成的一系列房地产市场不良反应(连夜排队、号子票、茶水费、捆绑车位)只能通过公证摇号来改善。


但相比之下,目前广西房地产市场的房源库存略有足余,楼盘哄抢乱象不多,可售房源还可以满足购房者的刚需,房地产市场交易秩序相对稳定。短时间内可能还不需要通过强行引入公证机构来主导摇号。但将来出现新房与可售房源以及开盘房源供应不平衡的局面时,引入公证摇号制度将大有裨益!



    本站是提供个人知识管理的网络存储空间,所有内容均由用户发布,不代表本站观点。请注意甄别内容中的联系方式、诱导购买等信息,谨防诈骗。如发现有害或侵权内容,请点击一键举报。
    转藏 分享 献花(0

    0条评论

    发表

    请遵守用户 评论公约

    类似文章 更多