|
验房个大学问，必须要掌握基本的验房专业知识。 验房进行时，教你几步走 ： 验房，这可是个大学问。不要以为你抱着一颗严格验房的心，就能把这房给验好，还必须要掌握基本的验房专业知识，才能让你不至于被人蒙在鼓里还不知道。下面，我就按照这验的先后顺序，给你详细地说说。 这些文件你见到了吗？ 一般情况下（正常人都是按照这个程序走的），你去验房，首先要验的就是文件类的证照，只有有了这些证，才能说明你的房子最起码从明面上来看，没有什么问题，要是连这些证件都不全，那你还用看吗，这房子肯定是不行的呀。 大体上来说，这些证件就包括《房屋竣工验收证明书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，这是证明你的房屋基本面貌的最基本因素了。
一般情况下，只要你提出要看这个验收证明书，开发商都会拿给你看，但是也不排除特殊情况。之前，就有个楼盘验房的时候，出过这样的事儿：买房人要求提供这两样证件时，开发商就只拿出了一张他们建设的单位自己出具的验收合格证明，再要求提供国家有关部门出具的验收证明时，人开发商就说了，“目前，法律没有规定说，我有义务将这个证明拿给你看。如果你能找出相关的规定，我就让你看。”这种明显的无赖行为顿时就让买房人懵了，搞得他是丈二和尚摸不着头脑，弄不明白是怎么回事。别着急，下面，我就来给你解解这个惑。 先来找找法律依据啊，《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《合同法》和《建设工程质量管理条例》中也规定了类似的条款，也就是说，验收是房屋建设中最后的一个环节，要想完成这个环节，就要涉及到施工单位、房地产商、房地产开发主管 部门。其中，对这个验收最具有发言权的就是房地产开发主管部门了，接到开发商提交的“竣工验收申请”之后，这个主管部门就忙活开来，要召集工程质量监督、 消防、人防等等部门，大家汇聚一堂，在30日之内，对这个已经盖好的房屋进行一次全面的、仔细的检查。检查合格，没有问题了，就会签发一份《竣工验收证明书》。从这个过程来看，就会发现，这个证明书就是“相关部门会同建设、开发单位签发给施工单位的工程合格证明”，可以说，它就是一栋房子检验合格之后卡的 那个戳。只有有了这个戳，下面的事儿才能办，否则，开发商要是拿不到证就出售，就像是卫生检疫不合格的猪肉上市卖一样，早晚得被查处。（至于说这个检验的过程中有没有黑幕，相信不少人都能猜到，这猫腻绝对少不了，否则的话，后期就不会有那么多因为质量问题而出现的纠纷了。一般情况下，这些来检查的人就是给楼盘发开工证的人，楼盘封顶，请有权势的领导来剪个彩，就算是真有什么问题，下面的小职员哪里敢说，哪里会说。于是，这证儿自然而然就拿到了。至于说业主入住之后，发现问题了，那就是另一说道了。要是大点的开发商，想维护自己的声誉，那就赔业主点钱，大事化小，小事化了。 虽然说，这一环节是必须的，但是遍查法律条文，却没有任何一条规定说，这个证明文件必须要向买房的人出示，否则就是违法的，根本没有这样的限制。因此，作为买房人，为了避免开发商钻这个空子，就一定要放聪明点，在前期把这个口堵上，也就是在签订购房合同的时候，就要把“验房时必须提供《房屋竣工验收合格证明书》”这一条白纸黑字地规定下来，这样的话，开发商到后期就赖也赖不掉了。 2.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 这两个书，一个是告诉你怎么样正确使用房屋的，一个是确定维修义务的，这就和你现在买个什么电器之类的，里面会附带有使用说明书和保修卡一样的道理，是开发商做出的承诺，也是国家法律法规要求的，开发商在卖房时，必须要提供给买房人看的文件材料。从1998年，建设部印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》之后，这两个书基本上都不会出现什么“就不给你看”这样的事儿，毕竟顶风作案，他开发商还是不敢的。 3.竣工验收备案表 这个备案表，现在基本上处于和《竣工验收证明书》一样的尴尬境地，是国家要求开发商必须要履行的一个环节，但是却没有任何法律规定说，这个备案表要提供给买房者看。我们先来看看这神秘的备案表，到底是什么？ 所谓的备案表，就是一栋房子的建设单位，在竣工验收合格之后15日内，向所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门做的登记手续。怎么说呢，就如同是一个正规的公司，每进行一次地址的变更、公司章程的变化、高级管理人员的任命等等重要的变更之后，都要到当地的工商所去做个备案一样，就是说要向国家的相关部门“报告事由存在以备查考”。这个备案表就包含房屋验收的相关文件、验收的报告、涉及规划、消防等等的文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。有关的备案机关收到这个备案申请之后，就一一地查看了，看看首页上列的这几项文件是不是都包含在里边，都有的话，就盖个“文件收讫”的戳，标明你这个房屋的相关证件是有据可查的。 这么看来，因为这个备案表登记的事项很多，很全面，因此，买房的人就非常想看到了，但是偏偏法律就没有做出必要性的规定，导致很多开发商都会省懒儿，都会偷偷地瞒下这份文件，免得让买房的人看到上面有什么疏漏的地方，引起“不必要的纷争”。 那作为买房的人，你要是想看，处理方法就只能是和《验收证明书一样》，在前期把开发商的退路都堵死。 当然，现在也有一些开发商愿意给买房人提供这样的证件，这个时候，你别高兴得太早了，不要一看见有个《验收备案表》的大题头，就觉得自己可算是逮着一个良心不怎么黑的开发商了，也不细看了，其实，这正中了开发商的下怀，他就是要你高兴之下，略过其中的内容，因为里面可能存在陷阱。什么陷阱呢？这就是开发 商欺负你不懂了。在这个备案表中，有很多分项，开发商递交一份材料，主管部门就会相应地在这一项的那一栏后面扣个章，没有递交哪一项，哪一项后面就不会有章，千万不要以为，只要全页上扣上那么一个章就算完事，要认认真真地检查每一项，不要又被人当成门外汉给忽悠了。 4.《入住许可证》 从现在的情况来看，这个证件并不是各地都有的，像天津、上海、广州这几个地方就有了很规范的文件了，其他地方可能还没有。（这世道变化太快了，说不准，我写这书的时候，人家某某地还没这个规定，等我这书正经上市销售了，人家也出台这个规定了，别说我不了解行情，只是我毕竟不是网络新闻，能随时随地的同步啊。）要想了解到准确的信息，还是应该去当地的房地产主管部门去咨询一下。现在很多单位不都对外公布了热线电话嘛，再不济到这个办事大厅，肯定有专门的咨询窗口，要想问明白这个事儿，还是很容易的。 如果当地有这个规定，那就一定是做出了严格的规定，要求必须有这个证，开发商才能将这房子交给买房人的，如果没有，就一定要催着开发商去办。当然，这个时候，就更需要考验买房人集体的力量了。当然，还有一种情况就是，开发商根本就没办这个证，只是因为工程没盖完，怕追究他延期交房的责任，怕交违约金，所以就用“没有办下入住许可证，还要等”这样的话来堵买房者的口了。这个时候，就要求你要明察秋毫，想办法弄清楚问题到底出在哪里，坚决不能让步地维护自己 的权益，该让他赔违约金就一定要赔，没得商量。只有保持这样强硬的态度，才不会被开发商当成软柿子捏，总欺负你。 5.林林总总的其他证件 要建一个房子，不是那么件容易的事儿，要经过很多部门，盖很多个审批的戳儿。（曝一个啊，目前来说，从审批到最后的物业管理，一共是79个，当然，以后可能还会增加） 要审批的部门多了，房子建成后，要验收的部门也就多了，于是，各样的证件也就多起来了，除了上面提到的这些最重要的，还有一些证件和材料，也是开发商要拿到的： （1）规划部门出具的《建筑工程规划验收合格证》。 （2）房产管理局或者相关部门测绘队出具的《竣工实测表》或者是正式的测绘报告书。在这两个文件上，标明了实际建筑面积、分摊、公用面积等，这是必须具备的，否则的话，买房人，你就没有办法计算出实际上有多少面积是公摊的，自己的房子有没有“被缩水”。 （3）卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》。 （4）公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》。 （5）民防部门出具的《民防工程竣工验收证书》。 （6）质量技术监督部门出具的《电梯（扶梯）验收结果通知单》。 （7）环保部门出具的《建设工程环保验收合格证》。 （8）燃气主管部门出具的《燃气工程验收证书》。 （9）城建档案部门出具的《工程验收档案认可书》。 |
|
|
