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inshang 引言 高业绩、高出租率、高人气的mall背后，都有什么“套路”？ 来源 | 赢商网（ID：winshang） 作者 | 叶苗苗、和贺文、宋莉娜
3月，是上市房企集中进入年报“发声期”，一些标杆购物中心开始披露2017年亮眼数据。这一数据背后则是一场购物中心拼运营、拼品牌、拼服务的较量。数据之外，也映射运营为王时代下，这些购物中心在过去一年的运营之道。 赢商网通过年报数据和实地走访，呈现上海恒隆广场、国金中心IFC、港汇恒隆广场、静安嘉里中心、上海来福士、虹桥天地6大购物中心2017表现，独家梳理它们业绩数据之外的“面面观”。 01 新鸿基在上海最具代表性的项目之一——上海国金中心IFC（下称上海IFC），在过去的一年里收获颇丰。 据iziRetail逸芮近期发布的《2017年全国200家重点商场业绩统计报告》显示，上海IFC2017年销售业绩超过70亿元，同比有所增长。报告中提到，上海IFC 2017年下半年租赁业务表现突出，出租率高，租户销售额也获得可观的增长。 ✦ 地下两层包揽50%品牌 据赢商网不完全统计，上海IFC商场目前总共入驻品牌231家，时尚服饰是上海IFC的主要业态，占所有业态的44.6%。
经过调整后的上海IFC，地下商场的品类更加丰富。据不完全统计，上海IFC地下两层商场共有约120家品牌，占整个商场所有品牌总量的一半以上。LadyM、Lululemon、Gentle Monster等热门品牌、Fresh、兰蔻、YSL、茱莉蔻等护肤彩妆品牌以及Coach、Moschino、MCQ等国际精品，都纷纷入驻商场地下一、二层轻奢的氛围更加浓厚。 ✦ 潮流元素不断加入，越来越懂年轻人 上海IFC是陆家嘴商圈最具代表性的商场之一，面向陆家嘴消费人群，定位高端，商场里奢侈品林立。同时，品牌调整也在不断进行中。 2017年以来，上海IFC在不断引进潮流品牌。纽约蛋糕店Lady M大陆首家门店在2017年8月进驻上海IFC。今年1月，欧珑 (Atelier Cologne)旗舰店在上海IFC全新启幕。今年3月，上海IFC最新进驻米其林推荐The Butchers Club汉堡。 在上海IFC地下2层，科颜氏、植村秀、后的门店正在装修中即将与大家见面。此外，华伦天奴，香奈儿、爱马仕、天家二十二门店也都有围板，即将以新的面貌出现。 ✦ 展览 高端鉴赏扩大项目“朋友圈” 回顾2017年，上海IFC针对节假日举办不同的主题活动。同时，也联手品牌举办展览、鉴赏等活动来吸引更多消费者的关注。2017年，CHAUMET、Christian Louboutin、MIU MIU、宝格丽等品牌都曾选择联手上海IFC举办各具特色的展览品鉴活动，面向更多消费者展现自己。 02 据iziRetail逸芮发布的数据显示，2017年上海恒隆广场总业绩高达48.5亿 。 租金收入方面，上海恒隆广场2017年以14.09亿的租金收入依然领跑恒隆地产内陆开业的8个购物中心。以3.5万平方米的可租赁面积来看，上海恒隆广场日租金超64元/平方米。
强吸金力背后，是上海恒隆广场运营实力的体现。 ✦ 两年调整，业绩、租金双涨 2017年完成调整升级，直接带来业绩的增长。恒隆地产财报显示，上海恒隆广场2017年租金收入同比增长8%。 翻新升级后的上海恒隆广场，定位为“Home to Luxury”。赢商网早前从恒隆方面了解到，此次调整涵盖硬件及软件等多个方面。
✦ 引入多个瞩目潮流品牌，开始“变年轻” 除了打造奢侈品牌旗舰店以外，针对现在年轻客群喜欢个性化、设计师品牌的趋势，B1层更是引入多个瞩目潮流品牌，当中更包括甚至首次进驻中国的品牌，如Valextra及Chiara Ferragni 而赢商网实地考察发现，对比2017年9月上海恒隆广场入驻品牌，THE COFFEE ACADEMICS、LA PERLA MEN 萝贝拉、SILVER CROSS 银十字等品牌已经不见踪影；新增了京锅屋、小罐茶、LIU.JO、LITTLE SPACE等品牌。
已经开业品牌也在不断调整升级，如BVLGARI宝格丽在商场一层中庭开设临时精品店，门店处则是围挡升级状态，餐饮品牌品川同样也在升级；此外，去年升级调整引进的餐饮品牌MAREA目前还未开业。 上海恒隆广场最新入驻品牌： 03 2017年，上海港汇恒隆广场经历了大规模改造，近30%商业面积分阶段经历重整，整体改造计划将于2019年完成。 据iziRetail逸芮发布的《2017年全国190家重点商场业绩统计报告（节选）》称，受改造影响，上海港汇恒隆广场2017年总业绩较去年减少至32.4亿元；2017年租金收入减少9%至8.83亿元，若剔除受影响的区域，则租金收入上涨7%。 ✦ 近100个店铺调整 品牌大“地震” 2017年港汇恒隆广场的改造暂未涉及到主楼的硬件更新，而主要表现在品牌调整上，且力度非常大，涉及到近100个店铺的变动。除了主楼的大幅度品牌调整，旁边面积较小的副楼“新翼”经历了整栋楼的停业重整，2017年收入几乎为零，这也成为整个项目租金及销售额下降的主要原因之一。
备注：不完全统计 少数品牌撤出原楼层但仍在商场内 ✦ 全年都是活动“嘉年华” 虽然因为调整影响了业绩及租金收入，但港汇恒隆广场在营销活动上的投入提升了吸客能力。据不完全统计，2017年港汇恒隆举办了6场大型主题的活动基本做到了逢节必有活动，大小展览不停的节奏。
04 经过精准的调整后，上海静安嘉里中心在2017年取得了不错的成绩。根据iziRetail逸芮和零售男人圈联合发布的《2017全国190家重点商场业绩统计报告》显示，上海静安嘉里中心的总业绩为17.2亿元，较去年有所上升。
✦ 调整近70个品牌，出租率达99% 2017年，品牌升级成了静安嘉里中心的调整重点。在这一年，静安嘉里中心不断优化业态比率和品牌组合，调整（包括续约、位置调整、招新等）的牵涉的品牌大概有70个，零售面积99%租出。
日前，赢商网实地走访项目，2017年初处于围挡状态的Alice and Olivia、SHINE LI、SONIA by Sonia Rykel、LES BENJAMINS、Tommy Hilfiger、Razzle 、Brownies Photo Gallary、NEIWAI、Mentliana、Dider Parakian、SPICY Moment六月半、THANN、ZUCZUG、X Jewellery、和炎铁板烧Waen等均已开业，从新亮相的品牌可以看到，项目增加了非服饰类的业态，并对餐饮类品牌进行了优化调整，效果明显。 2018年1月26日，米其林推荐品牌松发中国首店亮相静安嘉里中心，瞬间掀起排队热潮，另一网红品牌喜茶的围挡也已落成，即将迎来开业，进一步带动商场人气。
赢商网获悉，静安嘉里中心目前的业态占比（以品牌数量计算）为：服饰饰品约45%，餐饮约27%，休闲娱乐（影院、健身各占1个）2%，化妆品、Lifestyle、儿童业态均在10%以下。 未来，项目可能对儿童业态进行调整，着重发展婴童用品，零售业态也会适时调整，打造出“策展”的概念，前不久加入的彩妆艺术专家MAC，也预示着化妆品业态会有所增加。 ✦ 坪效、业绩亮眼背后的5大原因 上海市商业经济学会会长齐晓斋告诉赢商网，2017年初全市商场店铺营业面积（建筑面积）7472万平方米，2017年全市社会消费品零售总额为11830亿元，上海静安嘉里中心业绩达17.2亿元，坪效超过全市平均水平，表现较为亮眼。
对于静安嘉里中心的业绩表现，齐晓斋认为主要得益于5点：
05 据iziRetail逸芮发布的一则统计数据显示，2017年上海来福士广场总业绩延续上一年度的增长态势，达13亿元。对该数据赢商网向凯德方面求证，凯德延续“神秘”不予点评。 不过数据依然具有代表性，借此，赢商网盘点上海来福士在2017年运营表现，以期能从中探寻这一数据背后的“支撑”。
✦ 网红品牌的“收割机” 从仰望包脚布到喜茶，用引领排队的“弄潮儿”来形容上海来福士广场一点不为过。
继2014年去主力店调整后，上海来福士广场也在不断持续微调，赢商网对比其2016年中及最新入驻品牌发现，这期间既有欧舒丹、only等40余品牌撤出，也有喜茶、NARS、DEBRAND、海马体照相馆等新品牌进驻。
高端服饰、国际轻奢品牌、设计师品牌、餐饮等业态组成，上海来福士广场时尚潮流聚集地优势更加明显。赢商网注意到，来福士广场首层正逐渐成为国际化妆品牌聚集地，除了香奈儿、雅诗兰黛等品牌外，新引进NARS、HERA等品牌，其中NARS更是中国大陆首家门店。 来福士广场最新品牌信息：
✦ 活动“短、频、快”，有亮点 位处人民广场，来福士广场无疑是上海每天客流量最大的地点之一，加之主打轻奢时尚风的定位，使其成为众多时尚品牌举行活动的首选地。
赢商网翻阅上海来福士广场官方微信推送的信息，汇总其2017年活动打造，可用“短、频、快”形容，每场活动持续的时间并不会特别长久，有些甚至仅2天，但活动内容十分丰富，基本每周都会是不同主题的活动。
06 开业已两年的虹桥天地迎来了快速发展期。虹桥天地方面提供的数据显示，相较于2016年，虹桥天地人流量增长150%，营业额增长50%，商铺出租率超过95%，租金收入达到3.26亿元（包含办公楼和零售）。 在过去的一年中，虹桥天地还进行了新一轮的品牌升级调整，并持续推出系统化、针对性的主题活动，以匹配虹桥商务圈的发展趋势。
✦ “疯狂”引入上海首店和网红品牌 去年，虹桥天地以“更多知名品牌、更多网红业态、更多体验业态”为方向升级业态品牌。
上海首家言几又品牌、全球首个阿迪达斯零售学院、国内首家航海王商店、华东区首家室内运动主题公园Latitude乐图空间等均已开业，2018年全球最大航海王主题乐园也将迎来开幕
引进了比较流行的人气网红餐饮品牌“嗨锅”、淮扬菜系情景餐厅“琵琶蛮”及东来顺、瓦城、熬八年（即将开业）、哈肯铺（即将开业）等，明阁、Green & Safe LE PETIT、凤凰湘语 、Bourbon Cookhouse（即将开业）多个特色餐饮也均落户于此，且均为上海首家店。目前，虹桥天地餐饮品牌数量达到85家。
✦ 多样 定制类活动，紧锁核心客群 2017年，虹桥天地打造了一系列的主题活动，包括美食、亲子、艺术、娱乐等方面，以提升目标客群体验。
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