租赁政策的持续利好，市场由增量市场转向存量市场，预计到2020年，全国存量房将达到1.6亿套。作为国家重点培育消化库存的风口行业，随着政策的
倾斜、市场的发育、以及城市化带来的逐渐庞大的需求客群，长租公寓行业爆发前所未有的活力。目前中国租房市场租金规模已达万亿元，待挖掘潜
力依然巨大。本文，将从租房市场数据、政策对长租公寓的影响、长租公寓盈利痛点三个方面解读长租公寓市场发展现状。租房市场大数据首先，长
租公寓发展前景如何？一组数据告诉你。市场容量流动人口规模巨大，15年末达2.47亿人，72%通过租房居住，总租金达22424亿元。
租金VS收入租客更倾向居住舒适度，过半租客愿以收入的3-6成用来租房。（通常情况下，租金占收入的比重不超过三分之一，但是目前的趋势
是为了居住舒适度的提高，55%的租客愿意拿出3~6成的收入来租房）租金增长情况全国各主要城市二手住宅租金价格稳中有升，北上广深租
金价格涨幅居高，上海租金价格涨幅名列前茅，较高的租金水平有利于存量房租赁市场的发展。租房模式整租占比58%，2人合租成为最受欢迎的
租房方式，但同时仍有23%以上的人成为租房蚁族。全国合租VS整租情况调查全国不同合租人数的占比换房频率租客租房周期为2年以内，工作
生活的变动是其频繁换房的首因。2016年上半年全国换房频率调查租客换房原因及比重租客情况90后成为租客主流，看中生活品质与强烈社交
需求，对房屋居住舒适感更高。2016年上半年全国租客年龄分布数据显示，客观背景下，房价持续攀高，结婚年龄逐年推移，滞留在租房市场上
，租客人群的不断增长促进租房市场不断增大。而租房市场却面临房客关系紧张及蚁族群租的现象，租客整体满意度不高。另外居住观念升级，90
后成为租房主体，看中生活品质与强烈社交需求的他们对房屋居住舒适感更高，已经不满足以前的居住环境。以上种种，都说明租房市场存在改善升
级的空间，长租公寓遇发展的最佳风口。政策推动行业规范化其次，纵观近期政策动向，政府大力推进住房租赁市场规范化，除了加紧修订各种租房
条例及规范，积极疏通各种渠道外。在整治租房市场环境上，政府的行动也可谓铁腕手段，以上海为例，主要体现在对“类住宅”和拆违的治理上。
在“类住宅”方面，421土地出让新政出台后，类住宅及分割型商办物业撤底退出历史舞台。对于二房东来说，出售型公寓式办公及酒店式公寓绝
迹，市场上小业主租赁市场供应将大大减少，在供求关系失衡状态下，二房东租房租金可能进一步上扬。而在拆迁整顿方面，上海2017年年后通
过拆违重拳整治租赁市场，商改住、厂房改公寓被全面取缔。整治范围包括浦东唐镇、高桥，浦西、普陀、宝山、虹口，仅浦东今年就计划清退16
00万平方违章建筑。（上海拆除违建公寓主要包括四类：无产权的违建房、厂房改集中式公寓、分散式群租房、商住公寓）拆迁整顿对住房租赁市
场的影响非常明显：?◆此类群租、厂房及违建用地公寓存在大量的安全和消防隐患，清理后整体租赁市场环境更加优良，势必将进一步促进租赁市
场规范化。◆?此类群租人群基数广大，被清理后将涌向普通商品房租赁市场，进一步推升租赁市场短时供需矛盾。◆?拆违断绝了当前绝大多数主
流长租公寓运营商拿房途径，资金实力弱运营能力差的运营商将被吃掉，长租公寓迎来重新洗牌。风口下的猪不会飞盈利模式尚未成型最后，虽然存
量房产未来发展长租公寓是大势所趋，但目前长租公寓行业还处在化学反应中，盈利困局仍存。困局一：盈利方式单一，主要来自于租房服务收益和
房客衍生服务收益。租房服务收益，是长租公寓最主要的租金收入、管理费和每年固定租金涨幅收入；而房客衍生服务收益，即增值服务收益，主要
为社群服务收益、o2o服务收益、消费信贷和长租产品金融投资。其中社群服务是长租公寓商业模式中比较常见的，并且越大体量的公寓越能体现
社群的价值；而金融产品的设计却需要非常稳定的客群和信用体系，小型品牌公寓要介入金融服务的难度大。困局二：投入与产出矛盾下，降本增效
成为解决当前困境的主要途径。投入方面，由于房价过快上涨，导致收房成本过高，再加上装修和运营成本，前期投入成本高昂，运营企业面临资金
壁垒，在一线城市20平米的全装全配，装修成本在4-5万元/左右，1万多间分散式公寓，装修成本在4-5亿元，而规模最大的自如目前收房
50万间左右，所以，仅装修一项，自如就需要投入资金200亿以上。而产出方面，盈利主要依靠房租差价和管理费，属于传统的重资产模式。通
常做的比较好的三年能收回投资，营运能力差一点为五年甚至八年。因此，降本增效成品牌公寓企业“省钱”的主要途径。例如：城家公寓（www
.cjia.com）利用CAS系统及长短租结合，通过精细化运营实现降低5%的成本，同时进行长短租结合，淡化长短租的边界，提高坪效。
总之，目前长租公寓盈利难问题一直未得到解决，但是从去年延续至今的行业亮点，就是金融产品的创新不断，外延式收购与跨行业资源合作日趋频繁，未来随着市场深度调整和优化，长租公寓盈利闭环可期。 |
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