基于SWOT分析的西安市房屋租赁市场发展研究

摘要：分析当前西安市房屋租赁市场发展中所存在的优势、劣势、机会和威胁，构建SWOT矩阵并比较各项发展策略。在此基础上，提出完善西安市房屋租赁相关法规、多方面激励租赁双方主动进行登记备案、采取网格化动态管理、建立完善的网络信息系统等发展策略，为西安市房屋租赁市场健康发展提供参考。

关键词：房屋租赁市场，SWOT分析，供求矛盾，发展策略

加快房屋租赁市场发展，对健全整个房地产市场结构和体系；有效盘活存量住房资源；促进经济和社会发展都具有十分重要的意义。基于此，本文在分析当前西安市房屋租赁市场发展现状基础之上，构建SWOT矩阵分析发展策略，进而探讨西安市房屋租赁市场发展战略，以促进促进西安市房地产市场发展。

1 西安市房屋租赁市场现状

1.1 房屋租赁市场需求现状

据《西安市统计年鉴》相关数据显示，城镇常住居民中通过租赁获得住房的比例从2010年的8.67%增长到了2014年的15.6%；房屋出租面积从2011年的8.01万平方米增长到2015年的19.64万平方米。2014年全市房地产销售市场伴随着市场观望的结束以及通胀压力下迅速升温，使房屋租赁市场出现回落；但总体仍保持增长趋势。截至2015年11月，西安市流动人口达300余万人，租房成为他们解决时下居住问题的首选方案。

1.2 房屋租赁市场供给现状

房屋租赁供给方面，住宅房屋类户型集中在一室一厅、两室一厅、两室两厅，同时也存在一些群租房；面积在20平方米以上，200平方米以下；租赁价格从每月几百元到每月两万元不等。房屋来源基本为商品房、城改房以及旧城区老街区，部分出租房为违章建筑。商业房屋租赁房屋面积跨度比较大，从几平方米到几百平方米不等；租赁价格平均在100元/平方米左右。

1.3 房屋租赁登记备案现状

西安市房屋租赁工作主要由西安市住房保障和房屋管理局进行管理，按照区域下设有房屋管理所；对房屋租赁实行备案制度，备案程序按照《西安市房屋租赁管理工作指导手册》进行。以西安市长安区为例，截止2015年年底房屋租赁登记备案率在3%～5%，约1000户进行私房备案；商铺、单位公房出租备案比例达到80%～90%。

1.4 房屋租赁租金水平现状

从时间序列上看，西安市居民消费价格指数中住房租金价格指数基本稳定，一直保证在100左右，2015年稍有回落，但幅度在4.5%。

从横向比较看，根据中国房价行情平台发布的中国城市租金排行榜，西安市平均租金22元/月/平米，在调查的42个主要城市中排名32位。

2 西安市房屋租赁市场SWOT分析

根据西安市房屋租赁市场发展现状，利用SWOT分析法对西安市房屋租赁市场进行发展优势、劣势、机遇和威胁分析。

2.1 发展优势（s）分析

2.1.1 政策支持

2004年8月，西安市发布了《西安市城市房屋租赁条例》，该条例对房屋租赁登记备案制度、租赁合同、当事人权利与义务等做了相应规定。2010年4月，西安市政府发布《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，探索由公安、工商、税务、房管等部门以及区县纵横协作管理新机制。

2015年1月，2016年6月，住建部、国务院办公厅相继发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出政府要培育住房租赁经营机构、鼓励开发商将其持有房源向社会出租、将存量房转型做租赁型的养老或旅游地产、建立好租赁信息服务平台等内容，3年后基本形成总量平衡、渠道多元、结构合理、制度健全、服务规范的住房租赁市场。

2016年6月，西安市人民政府出台了《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》，该意见提出“在公租房实物配租的基础上，对符合条件的城市居民、农民工等保障家庭在承租社会房源时，按照每平方米5元（补贴面积不超过60平方米）给予租金补贴”。

国家及各级政府不同时段地发布各种激励房屋租赁市场发展政策，为整个房屋租赁市场的发展提供了政策支持和有利保障。

2.1.2 租赁需求旺盛

2011年至2015年间，西安市城镇常住居民人均消费支出中用于租赁房房租金额从111.9元增长到了418.2元，增长了将近4倍；并且从2013年开始迅速增长。5年来，常住居民家庭通过租赁方式来居住的比例一直保持在10%以上。

《西安城市总体规划（2008年～2020年）》，预计西安市2020年市区人口要达到1000万人以上，西安市房屋租赁需求在一定时期内将会持续增长。

2.1.3 限购政策有助于“买改租”、“卖改租”

西安市对辖区内二套或三套商品住宅的购买进行了限购，限购的类型为新建商品住房和二手住房（公寓、写字楼和商铺除外）。

一方面，实施限购政策使市场中部分出售房源转移到租赁市场，出租房源增加。另一方面，限购政策使一些有住房刚性需求的人群从买卖转向租赁。房屋租赁市场的发展将部分购房者分流，使西安房产市场实现分流。

2.2 发展劣势（W）分析

2.2.1 缺乏房屋租赁相关信息数据统计

西安市关于房屋租赁市场相关信息、资料数据统计较少；相关部门基础数据甚至没有。通过房地产信息网、房屋出租网站、调查问卷等方式所获房屋租赁相关数据及信息存在一定误差，达不到科学分析房屋租赁市场的目的。相关信息数据缺乏，对于政策制定、房屋租赁价格水平分析、行业发展趋势预测等都存在影响。

2.2.2 缺乏专业、规范的房产中介服务体系

基于提供房产交易机会、房产交易信息和房产交易服务的三大功能，房产中介组织在我国上世纪90年代开始产生，并在此后的十几年中蓬勃发展。西安市房屋保障和管理局建立了房地产经纪机构信用档案，目前该信用档案内有395家零投诉的房地产经纪机构，604名零投诉房产经纪人，这与实际房产中介的数量及从业者人数不符。

2.2.3 市场监管缺失

西安市房屋租赁管理涉及房屋保障和管理局、公安部门、税务部门，实际中这些管理主体并未对自己的管理职能进行明确规定，使房屋租赁存在多头管理，责任不清。其次，西安市对房屋租赁市场的管理依据相对滞后，除去国家所颁布的管理法律依据外，西安市具有针对性、专门的管理依据只有90年代颁布的《西安市城市房屋租赁条例》。第三，房屋租赁登记备案率较低，尤其是住宅租赁，这使得房地产管理部门无法掌握房屋租赁市场真实情况，从而影响管理部门对房屋租赁市场的有效监管。

2.3 发展机会（0）分析

2.3.1 存量房时代，促进房屋租赁市场发展

据CREIS中指数据显示，截止2016年9月西安市商品住宅待售面积一直持续在1200万平方米以上，房屋存量资源并未得到有效利用。在“去库存”的指导性政策下，一些投资机构、自然人开始购买库存商品房，后将其提供给租赁市场。一方面增加了租赁市场的房源，另一方面促进了房屋租赁市场的发展。

2.3.2 居民消费观念转变

居民消费观念正逐步从房屋购买到租赁转变。《西安市统计年鉴》数据显示2011年，西安市城市居民通过市场租房居住的比例占11.75%，房屋出租收入28846万元；而2015年，房屋出租收入达801766万元，是2011年的28倍。居民“买”与“租”消费观念的转变，说明房屋租赁市场是一个巨大的市场，也是房地产开发企业转型升级的重要现实机遇。

2.3.3 长租公寓模式的崛起，促进房屋租赁市场发展

租房人群中，77%的人年龄处于30岁以下，85后占据主导地位。此人群强调生活质量、个性化、社交化。而传统的租赁市场所提供居住条件较差，且无法有效回应和满足他们的新型需求。这为长租公寓提供了可以切入的市场空白点，近年来出现了多个品牌公寓，这种租赁方式正在用惊人的扩张速度刺激房屋租赁市场发展。

2.3.4 互联网+扩大房屋租赁信息来源

互联网+租房的模式利用先进的互联网、移动互联网技术、智能科技、金融资本和社交媒体等，能够融合更多金融类和生活类资源的房屋资产管理云服务平台，使租客和业主享受增值服务。当下获取房屋租赁信息的方式不再单一，有租房APP、互联网租房产品、租房微信公众号等都将促进房屋租赁市场交易的便捷，甚至还能省去中介费。

2.4 发展威胁（T）分析

2.4.1 房屋租赁市场存在大量安全隐患

房屋租赁使得产权人和使用人分离。产权人对于出租房屋缺少日常监护，对于房屋使用状况信息缺失；使用人因非长期使用、产权不属于自己而疏于对房屋安全检查，甚至滥用导致出租房屋存在大量安全陷患。特别是在一些城乡结合部，出租屋存在结构简陋、私自乱拉、乱接电线、安全通道狭窄、厨房与卧室共用一间，租户消防意识淡薄。近年来，出租住房内因各种安全隐患导致人员伤亡事件屡有发生，这对房屋租赁市场的良性发展将产生负面影响。

2.4.2 租赁双方法律意识淡薄，纠纷频发

《城市房地产管理法》第五十三条规定：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。现实却存在二房东非法转租，使得承租人权利受损时得不到相应保障。另外，租赁双方对租赁备案相关事宜不知情、不备案；当租赁双方发生关于租金、损害赔偿、房屋转租等纠纷时，双方投诉无门。其次，多数出租人对承租人身份及其在租赁期间对房屋使用状况不明了，导致一些不法分子利用出租房进行生产制造伪劣产品、聚众赌博、传销等行为，损害出租人的利益。

2.4.3 房屋租赁市场不稳定

房屋租赁市场不稳定，主要表现在租赁期限不稳定，大部分都是短期为主，很少有签多年合同；租金变化不稳定，房屋租赁价格受宏观政策、租赁时段等影响；承租方租房地点不稳定，据搜房网西安租房数据中心相关数据显示，承租者租房地点经常变动的达到了39.8%以上。房屋租赁市场各种因素的不稳定对整个西安市房屋租赁市场的租金指导价格、市场供需、流动人口的管理等都会产生一定影响。

3 房屋租赁市场发展策略分析

3.1 构建SWOT分析矩阵

基于西安市房屋租赁市场发展SWOT分析（表1），通过内部因素和外部环境相互交叉匹配进行策略分析。

3.2 西安市房屋租赁市场发展策略

基于SWOT矩阵，分析多种组合策略，提出西安市房屋租赁市场发展策略。

3.2.1 完善相关法规，提供制度保障

政府应修订完善具有针对性的房屋租赁方面的法律法规，强化房屋租赁管理备案制度。以《西安市城市房屋租赁条例》为基础，针对西安市房屋租赁市场现状，科学制定房屋租赁管理发展规划，分步组织实施，陆续出台《西安市房屋租赁管理办法》、《西安市中心城区集体合租租赁管理办法》、《西安市房屋中介管理办法》等相关法规及管理细则。

3.2.2 加强市场监管，保护租赁当事各方的合法权益

政府可拟定完善房屋租赁合同示范文本，明确租赁双方各自权利和义务，将合同示范文本的内容与信息管理系统对接，实现合同下载、网上签约、网络申报、登记备案、合同管理的无缝连接。其次，建立不规范行为惩罚制，加大中介机构的违法违规成本，支持培育诚信优秀的房屋租赁中介机构，试点推行《房屋租赁代理合同》制，并以房屋租赁备案为合同履行要素，保障中介机构及出租人、承租人三方合法权益。第三，以市场租金价格水平为依据，在充分市场调研基础上，采取科学测算方法，定期制定和发布不同地段、结构、用途的出租房屋阶段性租金指导价，从而加强市场监管。第四，设定房屋租赁条件，保障承租人权益和居住质量。

3.2.3 加大宣传力度，多方面激励租赁双方主动进行登记备案

采用各种形式进行全方位宣传，扩大居民对房屋租赁政策的了解，提高居民对房屋租赁工作的知晓率，使居民意识到房屋租赁登记备案和办理租赁证的必要性。一方面，利用社区媒体宣传房屋租赁登记要件及办证程序等相关内容；利用居民到社区办事处的机会向他们发放租赁房屋登记的宣传资料。另一方面，可以用激励政策激励租赁双方主动进行登记备案。例如，对于流动人口子女入学的条件，可将租赁备案证明作为其子女享受免费义务教育的要件之一。租房也可以提取住房公积金，而要件之一便是租赁备案登记凭证。

3.2.4 实行网格化动态管理，房屋租赁管理下放到最基层

建立出租房屋服务管理工作站，指定工作职责和制度，按照每1000户居民成立一个网格小组，每个网格小组由网格组长、网格管理服务员、网格居民自管员、网格单位协作员、网格管理督导员组成。由督导员进行收集信息资料和登记工作，做到及时登记、随时更新。其中租赁实时信息有三个来源渠道：1）网格管理服务员和居民自管员（本身是业主或业委会成员）的身份便于掌握第一手租房信息，其将收集的变动信息及时报给网格长；2）物业作为网格协作员及时将信息收集报告网格长；3）包片社区干部每月到中介机构提取信息。

3.2.5 建立完善的网络信息系统

第一，建立住房租赁信息政府服务平台，可基于现有房地产市场的管理信息系统，将目前房屋租赁相关业务系统、工作流程以及现有软件系统、各类数据进行优化重组，进一步提高房屋租赁管理现代化、信息化、网络化水平，利用信息化手段为公众提供更便捷的服务。第二，实现房屋租赁备案登记申请、备案登记网络化。对房屋租赁备案登记开发相应的网络信息系统，租赁当事人通过网络进行房屋租赁备案登记申请。第三，完善网络系统，实现房屋租赁信息共享。使各类信息系统（房屋租赁信息系统、流动人口管理系统、财政税收系统等）之间能够实现互联、互通和互操作。

4 结语

房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分，其规范发展对于减少房屋空置率，完善住房供应体系、健全住房保障制度，促进房地产业持续健康发展具有重要意义。尤其对解决中低收入人群住房问题，稳定房价，缓解当前住房矛盾，有重要作用。同时对于促进房地产中介服务业发展，规范市场秩序，防范租赁纠纷，创建和谐社会，都具有十分重要意义。

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[5]蔡菊花.广州市住宅租赁市场研究[D].广州：广州大学，2011.

作者简介：王莉，女，生于1984年，陕西汉中人，讲师，研究方向：土木工程建造与管理。