【地产江湖第六期】绝对深喉——商铺投资陷阱

我们聊了很多天的住宅，今天准备和大家聊一聊商铺。特别是商铺里面的陷阱，想给大家认真说一说。

之前有些听众朋友，买了商铺，在问我怎么样，其实我真的不忍心打击他，其实已经完全上了开发商套路。但是，我真的不能给他希望，所以说我告诉他死定了！这样，也能让他对自己的资产有个认识，真的到变现那天有一个心理准备。

成都在16年以前的商铺，都是一种比较单一的形态，只要给你说铺面，一定是临街可以独立做生意的。但是在16年前的某一天，有一个项目把这个概念偷换了，它就是天府广场旁边的摩尔百货。

这是一场百货商场持有者、策划者、运营者共同的“智慧结晶”。因为，这栋楼的产权太难以整体处置，必须要进行分割。但是一旦分割下来，有些面积在电梯口，有些面积在门口，除开临街面，大部分买到的人拿来没有任何作用。

于是这一套惊天地、泣鬼神的策划方案就出来了：找了一家运营商对商场进行整体招商和运营，把商场的名字定为摩尔百盛。这是一个混血的怪物，基本和马来西亚的百盛没有什么联系。

但是让你一看就知道这是一个百货商场。

他们把整栋商场划分成若干的格子，铺面的持有者不能再单独经营，只能通过购买这种“格子”，来获取相对固定的收益。这个收益由摩尔百盛的运营商支付。

于是这就形成了一个完整的套路：持有者整体租赁给经营者，然后对商场分割销售，每个购买者和经营者签订长期租赁合同，而且毁约门槛特别高，由经营者定期支付给购买者租金回报。

这是看上去比较完美的一个商业模型，但是其中有几个变量，一旦出现了，就是购买者无法承担的。

一旦商场经营出现问题怎么办？这样的格子，你自己无法使用，临街口的门一封，你自己走上去都困难。全部的希望就寄托在这家商场不要垮，而且经营者能够依照合同契约精神，按时按月的给付租金。

这样的投资方式，在我的归纳，比较极端一点：无主权、无尊严投资方式。因为在摩尔百盛经营得最好的时候，好多购房者都没有收到经营者给的租金。而且还被暴打，这件事上过报纸。

资本永远是逐利的，这种策划方案，在业界迅速传开。已经成为大型难以处置物业，迅速销售的法宝，并流传至今。

现在万象城对面，当年有个银河商业广场，也是通过这种方式引进了国美电器，把之前的空置商场销售一空。

新南门有一栋楼也是这样引进电器卖场，销售一空。

包括伊藤有些楼面也是这样卖的。最极端的是有家上市公司，某嘉股份，看到了这个非常好的盈利模式，收购了当时的一个品牌装修材料卖场，某某美连锁。大量复制这样一个先经营，然后分割销售的模式。连彭州城区边上难以处置的商场，只要穿上这件外衣都能轻易销售。

然后现在扩展到，彭山青龙、青白江，以专业市场的形式，整体经营，承诺回报，然后再销售。之前的某某粮仓，很多投资者基本被套死，现在又出来个新市场，依然有不少的购买者在咨询。

我之前在节目中也反复提醒大家，这种东西千万不要碰。因为在整个过程中你是最不知情者，一旦开发商全部脱手出去，整体经营已经和他没有多大关系。即便经营的这家公司破产，他也只是一个轻资产公司，你索赔的资产都找不到。

这种销售策划的核心就是高收益，但是还有个关键问题，你初期拿到手的租金，是整个商场(市场)经营的结果，还是本身就是你的钱，借你的骨头熬你的油，细思极恐啊。

这个问题我就不再深入探讨下去，这种模式还可以包装成一个酒店，然后分割销售。

几天前看到峨眉山有一个酒店也是这种形式，按投资计划，每天租金达到八九百。算上空置期起码做到1600元，分分钟秒杀最好的五星级红珠山酒店，想想都想笑，但是真还有人相信。

今天发出这篇文章，真的是希望关注涛哥的朋友们，千万不要冲动，你要相信一句老话，买的没有卖的精，一定要守护好自己的财富，做个精明的投资人。

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