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自从言之有屋6.3号发表文章万科打破郑州潜规则，大哥你让别人怎么玩？后，后台快被戳爆了。 不仅如此小编也被深深的教训了一番。 大意就是说小编是个SB，整天在电脑前意淫，郑州哪个楼盘不是高低配，有洋房的哪个不送花园等等。 先不说紫台的院子有多大！ 该读者教训小编的理论体系还非常接地气。 毕竟冠冕堂皇的全郑州都这样。 那我只好告诉你！ 为什么说所有的高低配都是耍流氓？ 容积率是现在购房者基本都知道的一个房地产技术指标。在买房的过程中往往会被提到，因为容积率直接涉及到居住的舒适度。 在常规的理解当中，容积率越小、居住密度越低、人均占地面积、人均公共面积越多。 而高低配就是在控规，特别是容积率限制下的投机产物，是一种开发商逐利的耍流氓行径！ 为什么？ 因为容积率大小本质上代表的只是建筑面积毛密度的大小，而不是建筑密度的大小！ 我们以万科紫台一期为例。 如规划图所示，北侧两排8栋高层、南侧11栋洋房，典型的高低配。 先看下高低配后的技术指标。 建设用地面积72739.58平方米 总建筑面积226105.82平方米 地上建筑面积174416.50平方米 建筑基地面积13223.39平方米 容积率2.398 建筑密度18.18% 这样一个高低配小区给住户带来了什么？ 在容积率已定的情况下、由于采用高低配、不得不多扎楼，而楼体数量增多，导致建筑密度大大增加。 最直接的影响就是楼间距很小，绿地率非常低。 那就意味着小区空间狭隘，没有大型的景观组团，没有水景，没有足够的老人、社区儿童活动空间等。 即使容积率较低，高低配后所有的楼栋只能呈“兵营式”排列。在规划阶段也没办法铺排大型的景观组团，只能选择楼栋前的小型绿化或者极窄的中轴绿化。 这样说可能感觉不太直观。 我们拿青岛万科紫台作下对比。 青岛万科紫台的两个技术指标。占地面积68600平方米、容积率2.8。 两者都是100多亩的地块，青岛万科紫台的容积率还要大一些。 但是看看青岛万科紫台的规划 典型的纯高层规划。除了明显可以看到的超宽楼间距以外。 纯高层的规划让社区的建筑密度大大减少，从而有足够的空间做出大型的中央水景、各种公共活动空间。 再来对比一下郑州万科紫台的高低配。 我们先不管万科紫台大面积出售公共绿地之后绿地率怎么保障，从规划图上结合现场施工直观来看，洋房区域已无任何景观，小区整体只有高层楼下有若干活动区域。 我想这大概就是别人家的小区能够游泳嬉戏玩耍，散步跑步赏景，你家的小区就只能站在阳台吃土罢了! 这就是同样控规条件下，高低配小区和纯高层小区的显著差异! 如果你还觉得不直观，心想高低配怎么了，我容积率才2.4，小编再给您算笔账。 首先声明以下测算为估算，数据采集来自郑州市规划局、郑州市房管局。 和万科城四期洋房高层隔离开不同，万科紫台一期在宣传伊始声称并不隔离，但是目前来看基本洋房区域也没有太大活动空间。 我们把万科紫台一期纯高层单独划分开来。 粗略估算五排中两排高层建设用地占总建设用地比45 % 占地面积约32733平方米 。 高层1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 总建筑面积 约121000平方米 容积率=地上建筑面积/用地面积X100%=3.7 容积率约3.7！！ 等于你买了个容积率接近4的高层小区！ 这就是高低配小区耍流氓的秘密。 而对于买洋房标准层的客户，也别一脸无所谓。除了和高层一样没有公共活动空间、还要天天受高层的注目礼没有私密性外，小编也给算笔账。 万科紫台一期 绿地面积21866.31平方米 绿地率30.06% 同样把洋房区域单独划开来算。 绿地率=绿地面积/建设用地面积X100%。 按照目前万科紫台围墙情况，也就中轴带有一丁点绿地了，看到原本这么多规划绿地的院子，仿佛一下子回到了几十年前老单位家属院，只有路两边有毛毛树！ 小编手一抖。绿地率=5%？ 如果买洋房的是改善客户的话？绿地率只有5%的改善！ 真可怕！ 如果还是觉得不直观的话，小编再算一笔账。 为了计算简单，设定一个30亩地，20000㎡、容积率3、建筑面积60000㎡的小区。假设只有150㎡一种户型，均为1T2户，两个单元。 我们来给这个小区做做规划。 有三种选择。 一、纯多层。 二、高低配各占50% 三、纯高层。 经过简单测算。 第一种情况，需要规划16栋 6F的纯多层。如图。 这种排布，建筑密度高达50%，当然有个很明显的缺点，就是光照必然通不过。但是在视觉上会对我们有一个明显的触动。 第二种情况，需要规划约2栋33F高层，6栋6F多层洋房。如图。 这种典型的高低配排布，建筑密度为24%。如果多层一楼洋房再送院（公共绿地）的话，绿地率将会更低。 第三种情况，只需要规划约3栋纯高层。 纯高层的排布，建筑密度只有9%。我们可以直观的看到有大把的绿化，公共活动空间，可以布置各样各式的大型景观，这才是典型的宜居小区的配置。舒适度，均好性都极佳。 同样容积率条件下，三种排布方式，你敢说高低配不是耍流氓？ 如果还不直观，高低配的正商书香华府和纯高层的永威五月花城会是最好的对比。 综上，高低配必然伴随着建筑密度的增加，绿地率的减少。而在当前市场环境下，洋房一楼普遍带院子，而这些院子面积又包含在绿地面积之内，等于绿地率又进一步缩小！ 再加上一些丧心病狂的送超大院子。 等于别人买了个小区，你就只买了个房子！ 这就是可恶的高低配耍流氓，可怕很多购房者还浑然不知。 为什么住建部官员说中国建筑密度太高，不符宜居标准。因为就算容积率低，也架不住高低配耍流氓。 郑州购房者太好骗！ 郑州市的房地产发展进程非常之快，因素也有很多。 但是产品水平却严重掉队。 高低配这种十年前的规划到现在仍然用的乐此不彼。 甚至你买房的时候，经常会听到一句我们是带洋房的高端社区！ 这TM是一个多么的丑陋的谎言和笑话！我听的尴尬癌都犯了，高端你大爷，天天吃土就高端了。 这一切的根源在于开发商疯狂追求溢价，而购房者又不识货。 城市建筑的发展一方面是外围的扩展延伸，而另外一方面就是主城区的升级改造。 如果说城市外围的扩张，伴随着容积率较低等地块条件相对较好，项目定位较刚需，高低配稍微容易接受的话。 那么主城区升级改造，在容积率比较高的情况下，还标榜自己是豪宅，然后还弄高低配，瞒天过海骗人耳目的就更是人神共愤了。 万科美景世玠就是这样的典型存在。 笔者在之前写过一篇郑纺机地王-万科美景世玠值得团购吗？在业内引起了广泛的讨论。读者可以点击标题阅读。 万科美景世玠共93亩地，3.0的容积率，却仍然采用了高低配。 我们还未有确定消息这次的洋房要送多大花园，送不送车位。但是3.0的容积率还做高低配的话，读者可以代入上文万科紫台2.4容积率，自行演算。 可以确定的是你住的小区一定是一种尘归尘土归土的飘渺感觉。 我们再来看看纯高层设计的同样的TOP系列西安万科翡翠天誉。 从上图明显可以看到大型的景观绿化组团，舒适性，宜居度不言而喻。 需要特别指出的是，该项目也只有百亩，但实际容积率高达4.5，那各位可以想想，如果万科美景世玠3.0的容积率要是做纯高层的话，又该是怎么一个舒适度？ 当主城区升级改造，高容积率的垃圾怪物骗不到人的时候，更高明点的变异容积率怪物不还是垃圾吗？ 做主城区豪宅最有发言权的莫过于金茂府了 我们来看看主城区豪宅的正确打开方式！ 北京望京金茂府 上海大宁金茂府 反正郑县TOP系列和别处的别人家的TOP系不一样。 万科是怕在主城区盖出来品质住宅，让郑州开发商们自惭形秽，无地自容？还是懒惰惯了，觉得郑州市民眼光太差品味太差还可以再骗骗？还是没有勇气？没有实力？ 从这点来看万科美景世玠还不如融创金水府，毕竟融创没因为超高层就说自己TOP系，也没标榜自己是豪宅！ 这年头骗感情比骗钱可恨多了！ 前几日笔者特别跟一位老炮再次考察了万科美景世玠，这次透漏的价格比最开始释放的价格还要高。笔者诚恳的问了老师，买这个蹩脚项目的可能为了啥？ 老师思考了半天，灵机一动，脱口而出。 大概是以为郑纺机是地王，自己买了就成了王了吧！ 言之有屋观点 1 一个行业一直是卖方市场而不是买方市场的话，这个行业很难进步。 2 媒体、购房者一定要用苛刻的眼光看这个行业，郑州才会进步，就当造福下一代了。比如上去就冷笑呵呵，你高低配还好意思和我说是改善小区。购房者能识货，才能教育开发商。 3 从目前一线开发商入郑抢夺，事后一片狼藉，郑州本土品质开发商奋力上游，总出惊喜来看。最大的原因可能就是外来开发商先学学本土开发商啥样，然后就“入乡随俗”了，本土开发商去外地学习学习反而“升华”了。 4 致某些开发商，别人耍流氓的时候，你跟着耍就算了，不求你当好带头大哥，服务好河南老乡，只求你别混淆视听，专研坑人技能，还振臂一呼，当全部人都蠢。 5 城市的发展必然伴随着城市中心价值的回归，而如美国曼哈顿、北京国贸、上海陆家嘴等世界一线城区的飞速崛起，回归城市中心是最大特征。故，跑郊区盖一座垃圾不可怕，但回市中心还给城市添堵就太不应该。更不要拆掉一堆垃圾，又造一堆垃圾出来。 6宜居的小区标准：容积率1.5以下洋房 ，容积率3.0以下的纯高层。 |
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