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引言 我们研究过多个城市的不同类型的成功街区式商业，包含市级商圈、区级商圈、社区商圈的纯现代风格或仿传统风格的项目，从而总结出了街区式商业在建筑规划方面的一些特色亮点/规律，而这些特色亮点中多数在崇邦集团的三代街区式商业产品上都有所体现。 前言 我们从开业至今持续追踪调研 将以崇邦集团的三代产品为例 为大家剖析街区式商业的最初经营定位 到现在的品牌档次调整、业态业种占比变化 从各代产品的升级方面看街区式商业的发展变化 我们的系列研究将包含十五篇文章 希望能给各位同行提供一定的借鉴启示！ 本周我们为您介绍 街区式商业的建筑规划特点与亮点！ 区位人口&交通条件 项目选址中高端人口密集区 商业具有“就近消费”的特征，核心是人，跟着人走的商业才能发展起来。 随着国民经济的不断增长，人民生活水平越来越高，现代消费者在享受物质文化的同时，越来越注重精神文化享受，所以风情体验式消费的街区式商业应运而生。 街区式商业提供休闲、风情、体验、品位的消费，对城市等级和片区消费力要求较高，多布局在一二线城市，且选址中高端人口密集区，利于项目的健康发展。 01 | 上海大宁国际 位于大宁市级商圈，周边住宅区集聚，有约上百个小区，3Km范围内有约50万中高阶层人群。 ▼ 02 | 上海金桥国际 位于社区商圈金桥商业中心，处于大量住宅聚集的中心范围内，覆盖多个涉外高端住宅，3Km范围内有约22万中高端消费人群。 ▼ 03 | 上海嘉亭荟 位于汽车城-昆山花桥商圈，周边产业/商业办公聚集，3Km范围内有约10万中高端收入客群。 ▼ 项目周边路网体系较为完善 街区式商业选址慎重，多数街区式商业所在片区内，会有高架、地铁、公交等交通线路，具备纵横交错、四通八达的区域路网体系条件； 且项目多位于主次干道交叉的金角位置上，导入远端、近端的消费者都更为便捷。 01 | 上海大宁国际 高架、地铁、公交构成立体交通网，地铁1号线直达、13条公交线路经停； 且项目位于主次干道交叉的金角位置上，对零售商业而言，昭示性强、导客方便。 ▼ 02 | 上海金桥国际 高架（中环路）、地铁、公交构成立体交通网，地铁6号线可到达(距离约100m)，也有13条公交线路经停项目周边； 且项目位于主次干道交叉的金角位置上，对零售商业而言，昭示性强、导客方便。 ▼ 03 | 上海嘉亭荟 临近绕城高速、沪宁高速2条交通主干道，周边有新源路等8条市区道路，地铁11号线安亭站上盖、12条公交线路经停； 且项目位于两条主干道交叉的位置上，视觉效果好，但是消费者直接进入不便（快速路车流量大，安全系数低）。 ▼ 商业规模&建筑形态 商业规模与商圈等级相关 01 | 商圈等级不限 市级、区级、社区级街区式商业皆有，视项目所在商圈规划而定，通常商圈级别越高，项目的体量会越大； 因为在高级别的商圈内，商业发展更有前景，所以开发商会倾向于开发更大的体量，以获得长远利益。 02 | 商业规模中等 商业体量多在5-16万㎡之间，规模中等，会划分出多栋小单体建筑，通常数量在5-12栋之间，楼栋数与商业体量、物业产品组合排布等有关系。 ▼不同商圈的街区式商业体量/楼栋数 多采用“街 场”建筑形态 01 | “街 场”建筑形态 街道便于引导人流，通过沿街的各类导视标志，将消费者引导至各个店铺，尤其提升内铺的到达率； 中心广场具有“向心集聚力”，可以快速地将各条街道的人流聚合起来，营造繁华热闹景象的同时，也能延长消费者停留时间，提升中心广场周边的内街铺价值。 ▼上海大宁国际与金桥国际
▼上海嘉亭荟与月亮湾
02 | 多结合退台、连廊、挑檐设计 多栋单体设计，建筑高低布局，错落有致； 退台设计，丰富视觉层次感，退台处的景观节点或外摆区，可聚集人气； 空中连廊设计，增强各楼栋间的互动性以及消费者的到达性； 挑檐设计，美观又实用，檐下可设立餐饮外摆区，营造惬意的休闲商业氛围。 ▼多栋单体设计
▼退台设计
▼退台外摆区
▼空中连廊设计
▼挑檐设计（檐下设有外摆区）
以“纯现代”和“仿传统”风格为主 01 | 纯现代风格 打造石材与玻璃幕墙相结合的外立面，既能体现现代感，又能突出商业元素，透视性好、对外昭示性强。 ▼上海大宁国际与月亮湾的外立面
02 | 仿传统风格 用现代材质演绎传统风格，结合城市本身的历史文化，将传统复古与现代时尚相结合，兼具文化历史底蕴和现代休闲风情，传统与时尚并存，既体现文化传承，又焕发商业活力。 ▼成都远洋太古里与宽窄巷子
03 | “因地制宜而又标新立异” 与地方文化相结合或有强烈反差的街区式商业，更能占领“城市客厅”地位； 有的街区式商业建筑风格契合城市历史文化，重点突显文化传承，如：成都锦里古街，为川西古街民居及三国蜀汉文化建筑风貌； 而有的建筑风格却与当地历史文化构成一个强烈的反差，以彰显出项目的差异化和独特性，从而达到吸睛的效果，如：北京三里屯，有不规则的楼体、色彩斑斓的外观。 ▼成都锦里古街
▼北京三里屯
经营楼层以地上1F-4F为主 01 | 街区式商业楼层普遍不高 主要经营楼层一般不超过购物中心的楼层，多在4层或4层以下，地下开发利用不及购物中心(地下商业难凸显品质)，这与商业项目体量、多栋形态、消费档次均有关。 02 | 各楼层业态布局有讲究 1-2层多布局租金承受能力强的零售业态，3层及以上多布局餐饮、休闲娱乐或服务配套等租金承受能力较低的目的性消费业态。 ▼上海大宁国际各楼层业态分布（按面积） （大宁国际有6层，但主要经营内容集中在1-4层）
▼上海金桥国际各楼层业态分布（按面积）
▼上海嘉亭荟各楼层业态分布（按面积）
空间结构&动线体系
出入口设计：一主多次，分布均衡 01 | 人行出入口数量 街区的四周都有设置出入口，主入口通常是1个，而次入口数量较多，方便消费者从各个方位到达与进入； 但次入口不宜设置太多，过多的出入口易使消费者迷路，且难以延长消费者停留时间。 ▼街区式商业主/次入口数量表
02 | 人行出入口分布 主入口多分布在主次干道交叉口，临近居民区的道路中间，并设有明显的前广场（留客区），利于导入远近端大量消费者； 次入口多分布在等级较低的四至道路上，如次干道或支马路，从这些道路方向前来的，少数消费者便可快捷进入街区内。 ▼上海大宁国际主/次入口分布图
03 | 车行出入口分布 通常在街区的四周都有设置车行入口，方便从各个方向前来的车辆到达与停泊，以吸引到更多驱车出行消费的顾客。 ▼上海大宁国际车行出入口分布图
节点设计：聚合人流，串联动线 01 | 广场节点 根据项目体量而定，广场节点一般2-3个为宜，有1个中心广场和其他1-2个小广场，多位于项目入口或中央，分布在主动线的中间或两端； 广场面积在450-1000㎡左右，视街道长度而定，广场之间通常间隔30-100m。 ▼上海大宁国际与嘉亭荟——广场节点分布图
02 | 景观节点 景观节点的数量与面积不定，采用“见缝插针”策略，通常位于两三栋单体的交叉位置上。 ▼上海大宁国际与嘉亭荟——景观节点分布图
03 | 节点设置用途 在广场节点或景观节点中，会运用到绿植、声光水电及雕塑小品等多种元素，可以有效地吸引并聚集人流，串联起消费动线，还能让人短暂停留，形成“动-静-动”的体验路线，张弛有度，增加消费者在街区体验中的舒适度与趣味性。 ▼上海大宁国际中央广场人群聚集
动线设计：消费共享，人车分流，快导高层 01 | 平面动线 通常采用 “井字型”或“非字型”的平面动线，可以将多个小独栋建筑串联起来，再结合多样的导视标志，将消费者引流至不同的单体建筑中进行消费。 ▼上海月亮湾“非字型”动线
02 | 人车动线 人行与车行出入口分开设置，且人流动线与车流动线分开布局，人车分流，可以有效地避免人车冲突，给消费者营造更安全、放松的购物环境。 上海大宁国际，受高星级酒店布局的影响 部分人/车入口、动线重合，消费者逛街受到影响 ▼人车未分流动线
上海金桥国际，人车出入口、动线 都是分开设置的，避免了人车冲突 ▼人车分流动线
▼上海嘉亭荟人车分流动线
03 | 电梯动线 基本上每栋单体建筑都有设置垂梯与扶梯； 一般情况下，经营楼层≤3的单体楼栋配置1-3对扶梯，一般位于独栋建筑的外部(小独栋)或中央(大独栋)； 经营楼层≥4的单体楼栋配置1处1-2部的垂梯，并位于入口处，且设有明亮或彩色的灯带起到提示作用； 配置数量充足的垂梯与扶梯，便于将消费者快速导入各楼栋高层进行消费。 ▼上海大宁国际电梯动线图
▼上海大宁国际电梯数统计表
▼上海金桥国际电梯动线图
▼上海金桥国际电梯数统计表
▼上海嘉亭荟电梯动线图
▼上海嘉亭荟电梯数统计表
景观环境打造关键点
街区式商业需要环境的衬托，在平面和立面上融入绿植、灯光、水系、雕塑等元素，还会不定期举办Live活动，既可以彰显项目主题特色，还可以从视觉/听觉/触觉三方面，营造人与商业的互动场景，给人强烈的场景体验感，提升整体的层次感、体验感和品质感。 多处景观绿植，人与自然交融 人与自然交融，打造花园商场； 入口绿植，让人如临绿色公园； 广场/墙面/走道绿植，营造生机盎然的景观环境； 墙角/座椅区绿植，让冰冷死沉的角落/座椅有了生气； 餐饮区绿植，营造出清新怡人的就餐环境； 建筑四周的绿植，形成围合式的“天然氧吧”。 ▼上海金桥国际与嘉亭荟——入口绿植
▼上海金桥国际——广场绿植
▼上海大宁国际与嘉亭荟——墙面绿植
▼上海金桥国际与嘉亭荟——走道绿植
▼上海金桥国际与大宁国际——墙角/座椅区绿植
▼上海大宁国际与金桥国际——餐饮区绿植
▼上海金桥国际——建筑周围绿植
小型喷泉水景，聆听美妙声乐 人天生亲水，设置喷泉水景可以聚集人流，形成互动，沉浸式体验，延长消费时间，风水学上还有“水能旺财”之说。 ▼上海大宁国际与金桥国际水景
▼上海嘉亭荟水景
多种绚丽灯光，构织繁华景象 从玻璃墙面投射而出的彩光，各种灯饰不断变换散发的彩光，流光溢彩、璀璨缤纷，烘托出一片明亮辉煌的繁华景象，令更多从街区外经过之人情不自禁步入其中。 ▼上海大宁国际夜景与灯饰品
▼上海金桥国际夜景与灯饰品
▼上海嘉亭荟夜景与灯饰品
特色雕塑小品，激发拍照互动 街区内设置有些许妙趣横生的雕塑小品，紧随商业活动变换，点缀整体环境，使街区充满活力、个性，给消费者带来艺术的享受与美感，流连忘返，激发拍照互动的行为。 ▼上海大宁国际——人物雕塑
▼上海金桥国际——动物雕塑/艺术装置
▼上海嘉亭荟——艺术时钟/年轮雕塑
多样Live活动，提升形象名气 通过自造节庆、文化艺术活动、音乐娱乐活动等Live活动，满足新时代的文化需求，不断提升品牌形象，并通过持续吸引消费人流扩大项目的市场影响力。 ▼上海大宁国际——六一儿童节/2018新年派对
▼上海金桥国际——年味市集/汽车展览
▼上海嘉亭荟——酷炫蹦床/大吉大利活动
街区式商业总结
我们从区位人口与交通条件、商业规模与建筑形态、空间结构与动线体系以及景观环境打造关键点4个方面，对街区式商业的建筑规划设计特点/亮点进行了总结归纳，可以发现的是： 形态结构是骨架，决定着高矮胖瘦：街区式商业打破了传统购物中心封闭内敛的观念，采用了“街 场”的建筑形态，敞开式空间让消费者与大自然亲密相处，高低错落的布局，丰富了视觉层次感； 硬件配置是器官，保障流通与运转：街区式商业的连廊、垂梯/扶梯等硬件配置，合理充足，保障各楼栋间消费者的互通性以及消费者抵达高楼层的便捷性； 景观环境是衣饰，凸显身份与品位：街区式商业的景观环境融汇了绿植/声光水电/雕塑等多重元素，营造出了良好的休闲风情消费氛围，为消费者带来了品质感强、舒适度高、体验感强的休闲购物空间。 ▼街区式商业规划特点与亮点
下期将为大家分享 上海大宁国际商业广场业态布局及品牌调整！ |
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