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洞察户型趋势，把握住宅潮流
找好户型 指北针 户型库 中国地产10强6家在用 （点击文末“阅读原文”，查看指北针户型库免费下载方式） 俗话说：买套房子穷三代，选错户型悔一生。 商品房是我们大部分人一辈子购买的最贵的商品，户型的好坏很大影响了我们每天的居住品质。 欢迎地产建筑人加入户型库QQ群：311588975交流哦！买房户型咨询请加QQ群：292231175。 各位屏幕前的户友，大家好！今天我们聊聊户型设计驱动的公寓创新，产品，作为公寓创新的核心，给予开发商非常广阔的发挥空间，市场上有数不胜数的户型创新产品，例如双钥匙、跃式、复式等等。但是，由于公寓产品整体还是以投资属性为主，围绕着公寓户型设计创新就主要包括两种方向——
本文转载自世联东一研究院，广州世联交易事业部_东部事业一部策划组，作者：院长，由库哥编辑。 功能舒适提升单套租金溢价  01 市场上小面积公寓屡见不鲜，小到12㎡的胶囊公寓，或者18到25㎡的极小公寓。但是在狭小空间内能够兼顾尺度舒适而又功能齐全的产品，院长只推荐这个—— 户型面积：30㎡ 推荐指数：✔✔✔✔✔ 核心亮点：一室一厅、独立衣帽间、1.5㎡双人床  该公寓可分为3个部分——收纳区、功能区与休憩区。布局上，将最重要的客厅与卧房分布在东侧，保证了采光。独立的收纳区，与功能区和休憩区的完美契合，再加上每一部分空间的合理分布，保证了生活上的舒适与方便。  Part one：收纳区 入户玄关及衣帽间相连，面积共约5㎡。衣帽间为独立衣帽间，一定的提升生活质感，而毗邻玄关，也使得出门之前更衣照镜更方便快捷。  Part two：功能区 4㎡的卫生间做到干湿分离，并且预留80cm宽的洗衣机位，可放置8kg重的滚筒洗衣，足够两人使用。 而厨房为开放式灶台，整个灶台长2.7m，完全可以满足日常烹饪需求。此外，长达5.13m的走廊也并未浪费，而是于卫生间对面的墙面部分设置了2.42m长的收纳空间，进深35公分，足以放置日常生活起居的各种用品。在如此小的空间内还能兼顾收纳，院长甘拜下风。  Part three：休憩区 卧室布置有嵌入式的1.5m双人床，与客厅相通但有所区隔，既具备私密性又可以享受到阳光与新鲜空气。整个客厅面积有10㎡，方方正正且朝向为东，客厅的空间足够摆放沙发、茶几、工作台等生活必备家具，满足两口之家的起居。      继续围观请向右滑动 02 如今，在平层日益泛滥的情况下，LOFT作为一种新的建筑形式和家居设计风格，愈发受到推崇。 推荐指数：✔✔✔✔ 核心亮点：高赠送，高性价比，高颜值够装x 优点一 高赠送，赠送二层及公共走廊上端面积 Part 1 买一层送一层。购买时面积只会按照一层来计算购买价格，却可作一层半甚至两层使用，将此户型加上隔板，就可以打造出另一层立体空间，虽然购买时价格会比同板块的平层价格稍高，但是考虑到能够改造成复式，相对而言单价更便宜。 Part 2 赠送走廊上端面积。除普遍的二层面积赠送外，LOFT往往会扩展公共走廊的上端面积，设计用作儿童活动空间、半开放书房或者步入式衣帽间，扩容房子的功能。 儿童活动空间 Part 3 客厅中空，空间隔离，能进行个性化定制自由搭配。一般而言LOFT的一层为客餐厅，二层为卧室、书房等私密空间，做到动静分区。LOFT能很好得将开放式空间和需要私密性的空间进行分层，解决小面积户型的私密性问题。 第一层——客餐厅和厨卫 第二层——书房和卧室 优点二 楼梯多样打造，彰显建筑个性美感 LOFT户型的核心或者说是标志，便是连接通往“梦想隔层”的楼梯。 从建筑艺术和美学的角度来看，楼梯是视觉的焦点，也是彰显居室个性的一大亮点，一般LOFT楼梯可以分为：直线楼梯，折线楼梯，曲线楼梯，半悬浮楼梯、滑梯楼梯和金属楼梯等。 Part 1 直线楼梯：最常见也是最实用的一种楼梯，收纳强大。 主要体现在利用楼梯下方空间做收纳，或将楼梯变成抽屉形成收纳空间。 直线楼梯的优点是稳定、舒适。这种楼梯款式简洁，使其下方的空间较为规整。亦可采用异形的收纳抽屉，在楼梯下方打造组合储物柜，或是打造小型办公区等，有利于对这部分空间进行二次利用，也是LOFT楼梯设计中比较常见的做法。 Part 2 折线楼梯：主要适用于层高较高的情况，楼梯占地空间小，但使用率偏低。 折梯因为L形或者U形的设计，让占地面长宽比例更为合理。有1.7×2.4米的空间就足够设计成折梯，所以小户型也适用。虽然使用率略低，但若楼梯空间有限，楼层高的产品往往会考虑折线楼梯。 折线楼梯下方留有形状较为规整的空间，也可以二次利用。除了定制储物柜外，设计师更多的是将这部分空间作为展示区，或是扩充为一个功能空间，例如打造成茶室或是小型会客室。 Part 3 个性楼梯：高颜值，种类多样，实用性偏低。 除了直线楼梯、折线楼梯这类标配版楼梯，还可以根据个人喜好设计半悬浮楼梯、滑梯楼梯、金属楼梯、曲线楼梯等。 03 除了最常见的：平层公寓——一层使用平面、LOFT公寓——两层使用平面之外，目前市场上也涌现了一波LOFT公寓的进一步改良和创新，在LOFT公寓相似或者更低的层高空间里，打造三层平面的使用空间，进一步提升空间利用率和居住体验感。 LOFT与LOFT组合——泉州世贸项目 户型面积：28㎡ 推荐指数：✔✔✔✔ 核心亮点：4.5m层高，三层多功能空间 设计师把4.5米的空间巧妙分割成三层，一层是客餐厅、卧室和厨卫，二层是书房，三层是多功能室。 一层客厅和电视说再见，根据年轻人的居住习惯，设置了投影仪，朋友可以一起看球赛和看电影。一层到二层以七级台阶来连接。 二层是开放式书房，可容纳3人同时办公，书房客厅上下联动，给爱SOCIAL的年轻人更多的互动空间。只需要上四级台阶，即可到多功能室，可根据客户需求打造成爱美女生的衣帽间；摄影爱好者的独立工作室；网游喜爱者的游戏屋；也可作为来访友人的客卧。 这个户型最巧妙的是，28㎡也能做到很好的功能分区，一层属于社交空间，朋友聚会的场所，二层则是办公区域，有效地跟卧室和客厅分离，互不打扰，三层可做成主卧或是多功能室，可根据家庭状态的不同而随心变换。 不可思议的是，这么小的空间内，竟然还能有10m³的收纳空间，其中客厅背后、楼梯抽屉、书房墙面和多功能室墙面都是收纳空间，即使一家四口居住，也能井井有条。 此类产品的特点是，在一定的层高或是面积的限制下，通过多层的空间划分不同功能区，做到麻雀虽小五脏俱全。 LOFT与跃层组合——保利米墅 户型面积：35㎡ 推荐指数：✔✔✔✔✔ 核心亮点：3.5m层高，打造三层使用平面 传统的复式公寓正常需要4-5米的层高、40-50㎡的面积，但是保利米墅就在3.5米层高、35㎡的情况下，做出毫不局促的复式公寓，还能增加“客厅生活区+娱乐区”、“多功能区域+小就餐区”、更为私密的“睡眠区+工作区”等多变的复合功能。 米墅的第一层为客厅、起居室和厨卫，二层为休憩区和办公区，整体做到动静分离，干湿分区，最大的特色是在35㎡的空间内， 收纳容量高达11㎡，这庞大的收纳空间让其他同类项目望尘莫及。 卫生间不仅能干湿分区，且在淋浴区的上方利用了沉箱后退后产生的空间，为住户设计出1.3米长、1.9米高足以挂大衣的衣柜，供给夹层睡眠区使用，形成一个小型的衣帽间，镜柜和台柜组合有0.5㎡的收纳空间。 厨房的空间也是使用到极致，橱柜除了应有的水盆、炉头与操作台外，还利用了吊柜与下方的收纳柜，并增加吊柜高度至70公分高，合约1立方米的储藏空间，里面合理的收纳了消毒柜、洗衣机与垃圾桶等其它厨房的所需用品。将抽油烟机与炉头靠近烟井布置，大大节约了抽油烟机管的长度，减少排烟管对吊柜空间的占用，更合理归一地腾出储藏空间。 米墅巧妙利用楼梯底形成一个隐藏的约2.5㎡的储藏空间，楼梯侧面也设计成收纳抽屉，将楼梯底部空间利用到极致。 多功能区的层高为1.9米，住户在此空间的活动状态多为用餐或是办公，墙面设置可伸缩台面，节省空间，因为有了伸缩台面的设计，释放了台面背后的2.5㎡的储藏空间，餐桌的对面布置餐边柜用于收纳餐具，每一寸空间都从实际上解决了生活中的收纳问题。 起居室层高3.5米，故整体抬高37厘米并不影响使用功能，也不显局促，反而能产生约4.5㎡的收纳空间。 传统型公寓的睡眠区是布置在沙发旁边，并没有任何私密性可言，米墅在餐厅上方设计了一个高度1.9米的夹层睡眠区，带来的是私密性、功能性与趣味性。 随着楼梯往上走，夹层的站人平台高度能达到1.9米，宽度0.8米，除了可以轻松直立行走，并可以灵活、随心的使用米墅特意利用卫生间的沉箱后退而设计出的约1.3米宽的衣柜。 在站人平台上，贴心的设计了一张可以收纳的小型书台，并利用夹层与站人平台空间的落差，形成无形的书台“椅子”，在收纳书台后，“椅子”就会马上隐形，使睡眠区既是卧室，也是一个小型工作室或梳妆区。 院长说 无论是平层、LOFT、还是创意复式，都是在有限的层高和空间内，想方设法提高居住舒适度，这三种公寓的设计方式适用于空间面积较小的公寓产品。通过家具移动、合理布置功能区、分割多层空间，室内的使用率将大大增加，小公寓也能大舒适。 单个户型提升租户数量 公寓产品投资是主要目的，除了通过单个户型产品实现租金溢价来满足客户的投资回报预期，另外一种就是不提升租金溢价，但提升租户的数量，通过增加租金数量来满足客户的投资回报预期。也就是我们目前市场上比较惯用的手段，多钥匙的公寓产品。 01 户型面积：42-52㎡LOFT 推荐指数：✔✔✔✔ 核心亮点：同一户型，两层相互独立，互不干扰，一套房子两个租客 双钥匙产品面世后，风靡公寓市场。这里给大家介绍一个较有代表性的双钥匙产品，广纸新城的越秀绿地项目。 “进同一个门，你往里走，我往上走” 一拆二=一套房在同一入户门之后，再通过上下两个分户门，让一套房可以拆租给两个客户，两个客户之间互不干扰。 此类户型优缺点兼具： 优点：上下两层独立分区。对于投资者来说，买一套相当于两套，租金回报率更高。对于创业者来说，自住和办公可以分区；单租办公室、住房成本无疑更高，也省去了交通成本。 缺点：隔音不到位，易产生矛盾。双钥匙公寓一套分为上下两层，若分租后各自装修，难免产生干扰。 02 户型面积：56㎡LOFT 推荐指数：✔✔✔ 核心亮点：两层空间分割成三套房 “双钥匙“户型引爆国内市场后，国内大户型公寓开始因为总价高，出现租售困难。三盛集团首次引入”三钥匙“设计理念。此户型用56㎡空间打造出三个套房，共享入户花园。 此户型中，三户共用入户花园，二层两户分别从楼梯左右入户，其实就是两个套房。户型中一层与双钥匙的一层没什么区别，但二楼强行间隔成两房两卫，卫生间的走水通道设计会增加开发商成本。 由于楼梯连接二楼的中间位置，使得两户都有一个长长的通道。 一户通道较宽可以贴墙放上一张桌子作为工作区，另一户就只能浪费掉通道面积，走过通道后也仅有一个卫生间和一张床的空间。 虽然设计中三面都有采光，但二层两户主要通过压缩功能性来实现分割，只能当两个套房来使用。 院长说 多钥匙户型，上下独立入户，楼上楼下互不干扰；对于投资者来说，空间的尺度得以极致运用，双倍空间、上下可分开出租，租金较市场上其他公寓产品翻倍；此外，投资客也可以自住一层，出租一层，以房养房，更为实惠。 高屋建瓴，讲习共赢 【高屋讲习堂】 和有决策力的人在一起
住宅批量精装标准化和精细化管理 2018年6月09日-10日（周六、周日）深圳 二、蒲道良老师 精装标准化策略专家 三、参与人员： 房地产产品设计研发负责人(总经理、总监、总建筑师、总工程师等) |
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