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2018.3.2中国税务报 作者：付和平 陈庆瑞 徐华云 长期以来，以挂牌竞价出让方式取得国有土地使用权，并按竞价土地成交总价款缴纳了契税后，在办理建设用地施工许可证环节发生的市政建设配套费以及各种补偿费用支出，是否还应作为征收契税的计税依据，一直是税企双方的纳税争议焦点。 2016年，某市级房地产开发企业通过挂牌竞价出让方式，购入100亩（居住用地70年）“多通一平”的地块（俗称净地），拟进行商品房项目开发建设，该企业在缴纳土地成交总价款的同时，相应缴纳了400万元契税，并办理了土地使用权证。一个月后，该企业在办理建设用地《施工许可证》时，按规定缴纳了市政建设配套费700万元，半年后，因所购地块内陆面附着物需拆迁，又发生了200万元的拆迁费用。 2017年，主管税务机关在税务检查中发现，该企业后期按规定缴纳的市政建设配套费700万元及200万元拆迁费用未申报缴纳契税，遂要求该企业补缴契税36万元。但该企业认为，契税计税依据是企业为取得土地使用权所支付的土地成交总价款，市政建设配套费是在房地产开发建设过程中由建设部门收取的，与取得土地使用权没有多大关联，不应作为取得土地使用权的土地成本总价款，也不应缴纳契税。 对此争议，笔者认为应主要应把握两点： 一是应准确区分国有土地出让中的净地、毛地。净地与毛地在国家正式的法律文件中并无界定。一般来讲，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地；净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。目前，由于净地出让需要地方政府前期大量的资金投入，一些地方号称的净地其实并不“净”，而是在毛地的情况下通过“招、拍、挂”形成土地交易。如果完全按照国有土地出让中净地出让，则在挂牌竞价中成交总价格应包括相关征地和拆迁补偿费、配套费等费用，契税计税价格就是竞价的成交价格； 如果企业后期需缴纳市政建设配套费以及各种补偿费用，则该土地未到达完全的净地，需要有相关的市政建设配套，不属于净地出让。本案例中企业承受土地属于后者。二是应准确把握土地出让政策。2007年以来，国家逐渐形成了较为完整的土地使用权出让政策，一是不论是“招、拍、挂”何种竞价方式，一律实行净地上市；二是国土部门在土地收储中，一律做必要的前期开发，使之具备供应条件；三是在土地出让成交价款的收支管理上，征地和拆迁补偿费、配套费等，都纳入预算管理，实行彻底的“收支两条线”管理。因此，一般净地出让中土地成交总价款中应包含了配套费。 同时，根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）文件规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照“土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除”。但土地前期开发成本应包含什么内容，文件并没有明确，参考《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）文件的规定：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格，成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 由此可见，本案例中企业后期缴纳的700万元市政建设配套费及200万元拆迁费用，应按取得国有土地使用权土地价款补缴契税。 （作者单位：江西省抚州市地税局） |
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