|
文｜孙不熟 一流的地段配一流的房子，这叫门当户对。 一流的地段配二流的房子，这叫资源的错配。 在广州的房地产市场，资源错配的情况很常见。就拿宇宙中心珠江新城为例，地产行业将其分为东区、中区、西区三个板块，东区以低密度大户型为主，算是比较接近富人区了，但地段更好的中区和西区，则以高密度中小户型为主，刚需味浓厚，但售价却是豪宅的级别，属于严重的错配。 所以，我认识好几个在珠江新城和天河北有房的朋友，平时都住在番禺、增城、白云山的房子里，而把珠城的房子拿来出租，很少自己去住。问其原因，他们的共同理由如下：
这三点，其实都是一个中产以上家庭的常见需求，但珠江新城绝大多数楼盘是满足不了的。 首先，珠江新城楼盘以高容积率著称，普遍高于5，部分达到8，远远望去就像一栋一栋的牙签楼，居住氛围是比较压抑的。低密度大房不是没有，但是房源少、总价高，动辄几千万，让人望而却步。 其次，珠江新城楼盘的出租率普遍较高，居住人口的来源较杂、流动性较大，邻里关系冷淡，难以形成稳定、轻松的社区氛围。如果有小孩和老人一起住，会不太习惯。 其实，真正了解广州房地产市场或者常读城市战争的朋友都知道，广州是一个地段迭代特别快的城市，新城频出，CBD每隔十年一换，这座城市真正稀缺的不是地段，而是容积率。 如今，想在广州买一套低密度新房，你知道有多难吗？ 先来看看容积率的一些基本知识： 数据来自搜狐房产 根据国际标准，能称之为“低密度社区”的只有别墅、多层与小高层，也就是容积率小于2。那么，容积率小于2的楼盘在广州一种什么样的存在呢？
以下是几个热门板块的平均容积率： 数据来自搜狐房产，仅供参考 也就是说，想在这几个板块住上容积率小于2的房子，对不起，几乎没有。 有观点认为，广州是一个把“容积率“搏到尽的城市，与同类城市相比，其中心城区的容积率明显偏高。来自搜狐财经的报道显示，广州天河区宅地容积率在3.5，白云区宅地容积率也在3.2~4.2之间。而北京住宅用地容积率多数在2.8以下，上海多数在2.5以下，深圳高层组团的容积率也只有3.2。 国际经验表明，容积率与舒适度息息相关。当容积率小于2时，是豪宅标准，位于2到3，为改善标准，3到5时，为刚需标准，高于5则有较明显的不适感，按照有些国家的标准，已经属于建筑垃圾了。 容积率不仅影响舒适度，也影响物业的保值升值。从发达国家的经验来看，当一个国家跨过中等收入水平之后，人们就普遍愿意为容积率额外付费了，其溢价就会逐渐显露出来，而且越来越高。 比如，香港房价最贵的是太平山顶与浅水湾等地，这两个地段的共同特征就是容积率低，建筑十分稀疏，可谓天朗气清、惠风和畅，和中环、旺角魔幻般的水泥森林形成鲜明对比。价格上，这两处的豪宅最高可以卖到100万每平米，是普通住宅的5到10倍，其中相当一部分就是低容积率的溢价。 在纽约，房价最贵的地段是中央公园一带，原因也和容积率有关。整个曼哈顿岛的建筑密度极高，只有中央公园这一处能让人喘气的空地，它极大地拉低了周边住宅的容积率，也极大地推高了周边住宅的溢价：单价可以卖到七八十万元一平米，是岛上普通住宅的五到六倍。 在伦敦，房价最高的不是CBD金融城，而是海德公园旁，原因也与容积率相关。在洛杉矶，房价最高的不是市中心的高层物业，而是比弗利山庄的低密度物业。 “低密度”在这些城市，都，很，值，钱。 从发达国家和地区的经验来看，地方政府与发展商都有天然的动力把容积率做到极致，只有这样，才能把土地的经济价值最大化利用。所以，城市的容积率只会节节攀升，越新建的楼盘容积率越高，整个过程是不可逆的，低容积率的物业会越来越稀缺，与普通物业的价差越拉越大，直至想买都买不到。 那么，在今天的广州，还能不能买到惠风和畅、沁人心脾的低密度物业呢？ 有的。 在同行纷纷把容积率“搏到尽”的今天，在炙手可热、寸土寸金的广州东TOD国际新城——新塘，你还能买到容积率小于2的小高层洋房，简直就是石屎森林中的一股清流。 据了解，位于新塘核心区的品牌大盘翡翠绿洲，即将推出全新的组团——翡翠绿洲·泊郡，主推146—208平方米的纯南北通透阔宅，呈一字排开，均为7到11层小洋楼，北向无任何遮挡，南为精雕细琢的园林与水景，容积率低至1.3，堪称业界良心。 此外，项目还有少量特价单位，面积为76-118平方米两房、三房，在一个以高品质“平墅”为主的社区，仍为刚需人群开了一扇窗，考虑周到。
户型设计上，翡翠绿洲·泊郡融合了别墅与大平层各自的优点，志在打造一种体验更好的“平墅”产品。首先，楼盘开创性地把别墅几层的空间合并到同一平面上，扩大了室内的空间尺度，避免上下楼梯的烦恼。 其次，一般别墅、叠墅只有3-6层，难以拥有高层洋房专属的眺空视野。翡翠绿洲·泊郡小高层为7-11层产品，有一定的高度优势，且采用南北对流的纯板楼设计，一字排开，既能近距离享受花园美景，又能在阳台上眺望开阔的景观视野，远近高低尽收眼底。 敲黑板、划重点，更重要的是，翡翠绿洲是广州东部口碑优秀的超级大盘，占地面积8000亩，相当于530万平米。住过大社区的业主，想必都能体会到大盘的优势，因为大盘才有大配套，小楼盘往往没有能力自建配套，社区商业、学校、楼巴、湖泊、园林、山景这些昂贵的配套必须依附于人口众多的大社区，才能持续经营。即便是地铁规划，往往也会优先考虑超大社区的需求，人多力量大，不是一句空话。 今天的广州，大盘正在成为珍稀动物。根据广东省2017年发布的红头文件，全省原则上不再出让20万平米以上的住宅用地，这意味着本来供应就极少的大盘会越来越少，直至成为绝版，想买也买不到。 得益于大盘的优势，商业、学校、湖泊、园林、山景等配套，翡翠绿洲一应俱全，让你足不出户就能享用高质量的生活方式。当然，这些配套中最有含金量的还是教育，翡翠绿洲从诞生开始，便在教育上不惜重本，打造了2所幼儿园、1所小学、2所初高中，并引入早教、培训机构，形成涵盖0-18岁全龄一站式的精英教育体系。 其中最为称道的是由香江集团联手省一级育才实验学校创办的香江中学。 这座中学有多牛？ 从2009年开始，香江中学就创办了国际高中，吸引众多优秀生源前来就读，出国留学。 其引进纯美式高中教育，自2013年起100%的学生进入美国综合排名前100的大学，而65%的毕业生则被美国（或全球）排名前50的名校录取，实力毋庸置疑。 特别是，2016年香江中学AP班（美国大学预修课程）取得历史性佳绩，其国际部2016届高三班毕业生，71%的学生被美国综合排名前50的大学录取。 更有学生同时被美国科尔比文理学院（排名19）、埃默里大学（排名21）、加州大学洛杉矶分校（排名23）等11所名校录取，相当优秀。 而今年年初，也有两位同学收获了迈罗格斯大学的录取通知书，其学术声誉在新泽西州仅次于普林斯顿大学，是美国著名的“公立常春藤”大学。 更令人振奋的是，2018年香江中学国际部正式通过美国大学理事会审批，成为华南地区第一家开设AP顶石课程（AP Capstone）的国际高中。 这也是中国大陆地区唯一一所接收中国学生就读该课程的学校，为国内学子搭建国外名校桥梁，让孩子赢得先机。 而就在上周，香江中学国际部迎来了26名美国交换生，其国际教育，看得见，也摸得着。 最后，请收好项目地址和联系电话，认真地去看一看。毕竟，在容积率“搏到尽”的广州，在密不透风的石屎森林中，能看到这样一个惠风和畅、沁人心脾的低密度小洋楼社区，不容易。 |
|
|
