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【审判规则】 出资人虽与其他家庭成员共同出资建造房屋，但在确定房屋所有权及土地使用权人过程中出资人未提出房屋权属异议，且未作出房屋属于家庭成员共有的意思表示，致使房屋登记在其他家庭成员名下。十余年后，该家庭成员将房屋售予第三人时，出资人主张房屋系其与家庭成员共有，进而主张家庭成员与第三人签订的房屋买卖合同无效的，出资人的意思表示不具有真实性，依法应不予支持。 【关 键 词】 民事 共有权确认 出资 家庭成员 共同建造 房屋所有权 土地使用权 权属异议 意思表示 共有 房屋买卖合同 真实性 【基本案情】 1992年，黄X珍等（黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X）与苏金X经村集体同意未办理相关合法手续建设了涉案房屋。同年3月，苏业X代苏金X缴纳村镇规划建设管理费。次年2月，苏金X申请国有土地使用权登记，《土地登记申请书》记载地上物权属为苏金X，家庭人口七人。同年2月，苏金X取得《国有土地使用证》，确认用地面积51.6平方米，用途为商店、住宅。1995年，苏金X向有关部门交纳了建房捐资款和城镇市政建设配套费、村镇建设管理费，并取得《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》，准许苏金X建造私人住宅两层楼房，并在《私人住宅建设用地规划审批单》中明确苏金X家庭在册人口九人。次年12月，苏金X与潘X祥签订《房屋转让合同书》，约定苏金X将涉案房屋及屋后宅基地以7.5万元的价格出卖给潘X祥。潘X祥分期向苏金X付款共计6.65万元，但因苏金X长兄苏业X认为自己占有一份房屋产权，不知道卖房事实为由，拒不将床、柜搬出房屋，致使房屋未交付使用。经调解，潘X祥与苏业X签名确认达成《民事调解协议书》，约定涉案房屋不再转让，苏金X分期退还潘X祥已付房款。1999年8月，苏金X、潘X祥又签订《房屋转让合同书》，明确苏金X将涉案房屋及该屋后相连的未建房宅地转让给潘X祥，转让价7.5万元，从协议签订之日起，涉案房屋产权属于潘X祥，苏金X须于2000年11月1日前办好房屋产权证及过户手续。之后因苏金X以《国有土地使用证》为滕波向信用社抵押贷款，潘X祥于2001年代苏金X偿还了滕波欠信用社的四万元，取回了《国有土地使用证》，但未办理房屋产权证及过户手续。 2008年5月，黄X珍等以涉嫌房产是其与苏金X以家庭名义申请建房用地，已取得了土地使用权证，以家庭资金建成的，并以家庭名义补办手续，涉案房屋属于家庭所有财产为由，提起诉讼，请求确认涉案房屋黄X珍等与苏金X家庭共有。 苏金X辩称：黄X珍等所述是事实，涉案房屋确实属于家庭共有。 【争议焦点】 出资人与其他家庭成员均对房屋建设进行投资，但出资人在房屋建成后未主张所有权，此后其他家庭成员未经出资人同意将该房屋出卖，此种情况下，出资人是否能以共有权人身份主张房屋买卖合同无效。 【审判结果】 一审法院认定：涉案房屋于1992年经村集体同意由黄X珍等及苏金X建设。1993年2月，苏金X取得了房屋的国有土地使用权，黄X珍等及苏金X在房屋建成后，一直共同管理使用至今。且苏金X承认黄X珍等的诉讼请求，没有违反法律规定。 一审法院判决：涉案房屋的管理使用权归黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X及苏金X共同共有。 潘X祥不服一审判决，申请再审称：原审判决认定的基本事实缺乏证据，程序违法，遗漏当事人，适用法律和推理错误。原审承认黄X珍等出具的《证明》，否定《国有土地使用证》的法律效力，判决房屋归黄X珍等、苏金X家庭共有，属于判决错误；涉案房屋自1997年至今一直由本人占有、使用、收益。原审判决认定黄X珍等及苏金X在房屋建成后一直共同管理使用至今，没有事实依据；苏金X将房屋转让给本人已取得大部分价款，本人始终是涉案房屋额实际占有、使用、收益人，房屋权属纠纷已侵害本人的合法权益。原审法院未追加本人为第三人，诉讼程序违法；本案系共同诉讼，原告人数众多。原审法院适用简易程序，诉讼程序违法；原审法院自立案受理至判决，超过审理期限三个月，诉讼程序违法；苏金X在取得国家土地使用权前未与黄X珍等签订共有协议，黄X珍等对涉案房屋的出资无充足证据证明，其出资行为属于借贷。综上，请求撤销一审判决，驳回黄X珍等的诉讼请求或发回重审。 黄X珍等辩称：原审判决认定事实清楚、审判程序合法，判决正确，判决内容为家庭内部财产纠纷，判决结果符合法律规定；潘X祥作为案外人申请再审，主体不适格，本案属于家庭财产引起的内部争议，潘X祥不属于本案争议的家庭财产法律关系；且法院生效判决已确认苏金X与潘X祥的房屋买卖行为无效，涉案房屋属于家庭共有。故潘X祥的再审请求无事实理由，应予驳回。 苏金X未作答辩。 再审法院判决：撤销一审判决；驳回黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X的诉讼请求。 【审判规则评析】 本案中，1992年涉案房屋建造时未取得相关合法手续，涉案房屋所在土地的《土地登记申请书》记载地上物权属于苏金X。涉案房屋建成后，苏金X取得《国有土地使用证》后的十五年间，黄X珍等人未对不动产登记提出异议，亦未向苏金X主张共有，现苏金X将涉案房屋卖与潘X祥后黄X珍等人提起诉讼主张共有，意思表示不具有真实性。苏金X以自己名义与潘X祥签订涉案房屋买卖合同，及签订解除房屋买卖合同的协议时苏金X均未签名认可共有，苏金X在已将涉案房屋出卖给潘X祥后才作出同意家庭共有房屋的意思表示，不具有真实性。另外，在诉讼中，黄X珍等人刻意隐瞒涉案房屋自1997年由潘X祥管理使用的事实，黄X珍等人与苏金X为共同对抗苏金X与潘X祥的房屋买卖合同提出房屋共有约定，并无证据证明此前已有房屋的共有约定，故其约定不具有真实性。黄X珍等人在《国有土地使用证》记载明确的情况下，十五年后以出资为由否定不动产登记的效力，主张涉案房屋共有的依据不足。涉案房屋的《国有土地使用证》为国有土地，无家庭人口及法定标准分配宅基地使用面积的限制。建设用地根据《国有土地使用证》上记载的使用人确认其合法的使用人，故涉案房屋的土地使用权人为苏金X。《土地登记申请书》亦注明地上物权属于苏金X，故涉案房屋并非苏金X与黄X珍等人共有，苏金X应为涉案房屋、土地唯一的合法权利人。 【适用法律】 《中华人民共和国民法通则》第七十五条 公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。 公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。 第七十八条 财产可以由两个以上的公民、法人共有。 共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。 按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。 《中华人民共和国物权法》第一百三十九条 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 第一百八十六条第一款 人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第五条 案外人对原判决、裁定、调解书确定的执行标的物主张权利，且无法提起新的诉讼解决争议的，可以在判决、裁定、调解书发生法律效力后二年内，或者自知道或应当知道利益被损害之日起三个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院的上一级人民法院申请再审。在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，按照民事诉讼法第二百零四条的规定处理。 【法律修订】 《中华人民共和国民事诉讼法》于2012年8月31日修正，自2013年1月1日起施行。本案例适用的第一百五十三条第一款第（三）项修改为第一百七十条第（三）项，内容修改为： 第一百七十条第（三）项 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 本案适用的第一百八十六条第一款修改为第二百零七条第一款，内容没有变更。 【法律文书】 民事起诉状 民事答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 【效力与冲突规避】 参考性案例 有效 参考适用
黄X珍、梁X香等诉苏金X共有权确认纠纷案
【案例信息】 【中 法 码】物权法·共有·共有类型·共同共有·家庭共有 (T070102026) 【案 号】 (2010)南市民再字第13号 【案 由】 共有权确认纠纷 【判决日期】 2010年05月12日 【权威公布】 被国家法官学院《中国审判案例要览》(2011年民事审判案例卷)收录 【检 索 码】 C0303+48+1GXNN++0310C 【审理法院】 广西壮族自治区南宁市中级人民法院 【审级程序】 第一审程序 【审理法官】 农克新 李帮 庞丽 【申请再审人】 潘X祥（案外人） 【被申请再审人】 黄X珍 梁X香 苏X成 黄X香 苏X玲 苏业X（均为原审原告） 苏金X（原审被告） 【被申请再审人代理人】 谭小苗（和社律师事务所）
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容) 《民事判决书》 申请再审人（案外人）：潘X祥。 委托代理人：卢家森，南宁市正一法律事务所法律工。 委托代理人：陈力，南宁市邕宁区蒲庙镇法律服务所法律工。 被申请人（原审原告）：黄X珍。 被申请人（原审原告）：梁X香。 被申请人（原审原告）：苏X成。 被申请人（原审原告）：黄X香。 被申请人（原审原告）：苏X玲。 被申请人（原审原告）：苏业X。 被申请人黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X的共同委托代理人：谭小苗，和社律师事务所律师。 被申请人黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X的共同委托代理人：苏黎。 被申请人（原审被告）：苏金X。 原审原告黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X与原审被告苏金X房屋权属纠纷一案，南宁市良庆区人民法院于2008年6月20日作出的（2008）良民一初字第359号民事判决，已经发生法律效力。案外人潘X祥向本院申请再审，本院于2009年12月20日作出（2009）南市民申字第90号民事裁定，决定本案由本院提审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人潘X祥及其委托代理人卢家森、陈力，被申请人黄X珍、黄X香及其与梁X香、苏X成、苏X玲、苏业X的共同委托代理人谭小苗、苏黎到庭参加诉讼，被申请人苏金X经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 2008年5月14日，原审原告黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X起诉至南宁市良庆区人民法院称：南宁市良庆区那马新街67号房屋是原告与被告苏金X以家庭名义申请建房用地，已取得了土地使用权证，以家庭资金建成的，并以家庭名义补办手续。该房屋是属于家庭所有财产，故请求确认良庆区那马新街67号房屋为原、被告家庭共有。 原审被告苏金X辩称：原告所述是实，南宁市良庆区那马新街67号房屋确实属于家庭共有。 南宁市良庆区人民法院经审理认为：讼争房屋于1992年经村集体同意由六原告及被告建设。1993年2月25日，被告取得了讼争房屋的国有土地使用权，六原告及被告在房屋建成后，一直共同管理使用至今。且被告承认六原告的诉讼请求，没有违反法律规定。故南宁市良庆区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第七十八条的规定，作出（2008）良民一初字第359号民事判决：位于南宁市良庆区那马新街第67号房屋的管理使用权归原告黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X及被告苏金X共同共有。案件受理费425元（原告已预交），由被告苏金X负担。 申请再审人潘X祥申请再审称：（2008）良民一初字第359号民事判决认定的基本事实缺乏证据，程序违法，遗漏当事人，适用法律和推理错误，请求再审撤销（2008）良民一初字第359号民事判决，驳回六原审原告的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、原审判决认定的基本事实缺乏证据，主要证据内容造假。苏金X于1993年2月25日依法取得邕国用（1993）字第03221号《国有土地使用证》后，在该地上建成房屋。1996年12月23日，苏金X以7.5万元将该房屋及屋后相连的长15.89米、宽4.52米未建房宅地一起转让给潘X祥。潘X祥向苏金X支付了房款66500元。苏金X于1997年9月1日将房屋交付给潘X祥占有、使用。1999年8月1日，双方签订《房屋转让合同书》。转让合同签订后，苏金X未能在约定的期限内办好房屋产权证，未能将该房屋产权证转移到潘X祥名下。随着南宁市的发展及房地产价格升值，苏金X与早已分家各自立户的黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X恶意串通，进行所谓的“房屋权属纠纷”诉讼，请求法院确认房屋为原、被告家庭共有。我国法律法规明确规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。1993年2月25日，邕宁县人民政府核发的《国有土地使用证》系苏金X享有该土地使用权的法定凭证，苏金X在该土地上建成的房屋归苏金X所有，具有绝对性和排他性。然而，原审判决却不顾客观事实，在民事案件审理中，以2008年4月10日那马镇那马社区出具“该房屋是属于黄X珍家庭共有”的所谓《证明》，否定《国有土地使用证》的法律效力，判决房屋归原审原、被告家庭共有错误。该房屋自1997年9月1日至今一直是由潘X祥占有、使用、收益，原审判决认定“六原告及被告在房屋建成后，一直共同管理使用至今”没有事实依据。二、原审判决程序违法。（一）遗漏第三人。苏金X将房屋转让给潘X祥后，潘X祥已支付绝大部分价款，亦于1997年9月1日起占有、使用、收益、管理房屋至今。2007年5月14日，原审原、被告故意隐瞒讼争房屋已转让、交付潘X祥占有、使用、收益、管理十多年的客观事实，制造虚假的房屋权属纠纷诉至法院，严重侵害了潘X祥的合法权益。原审法院亦没有依法追加潘X祥参加诉讼，属遗漏当事人。（二）适用简易程序错误。《最高人民法院适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条规定，“基层人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，审理简单的民事案件，适用本规定，但有下列情形之一的案件除外：（三）共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的”；本案系共同诉讼，原审原告有6人之多，原审法院适用简易程序，违反了上述规定。（三）严重超审限。本案原审法院于2007年5月14日立案受理，适用简易程序审理，直至2008年6月20日才作出判决，大大超过了三个月的审限。三、（2008）良民一初字第359号判决适用法律和进行的推理错误。（2008）良民一初字第359号判决确认讼争房屋为七被申请人共有的证据有：1、那马社区的证明；2、苏真廷、苏钟平的证人证言；3、国有土地使用权登记证和建设用地许可证上写的家庭人口数；4、苏金X承认房屋为共同共有。上述证据是站不住脚的。那马社区作为村一级的组织，对于其居民的证据一般不作严密调查，况且，那马社区有数百间房屋，几个社区干部怎么知道每个房屋是如何投资建起来的。苏真廷、苏钟平作为苏金X的同村兄弟亲戚所作的证明是歪曲事实的证言，国有土地登记卡和建设用地许可证上的人口数，只说明家庭人口数，并不能说明是房屋的全部投资者或共有者。邕国用（1993）字第03221号国有土地使用证上注明土地的使用者为苏金X，土地的性质又为商用。因此，对于其他六原审原告，除非是夫妻关系或在登记之前七人协议共同拥有邕国用（1993）字第03221号国有土地的使用权，否则只有苏金X才拥有邕国用（1993）字第03221号国有土地的使用权。事实上，苏金X与黄X香2000年之前没有结婚，土地使用权登记之前七人没有关于共同拥有邕国用（1993）字第03221号国有土地的协议。在良庆区人民法院审理（2008）良民一初字359号案时，苏金X为了达到恶意串通、损害潘X祥利益的目的，承认邕国用（1993）字第03221号国有土地的使用权为他与六原审原告共同共有。这种别有用心的承认，法院不应采信。六原审原告对讼争房屋是否投资，没有充足的证据证明，即使有投资，由于登记机关的权属证明注明邕国用（1993）字第03221号国有土地使用权是苏金X的，六原审原告与苏金X只能形成借贷关系。 被申请人黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X共同答辩称：一、原审判决认定事实清楚，审判程序合法，判决正确，判决的内容是家庭内部财产纠纷，判决结果符合法律规定。二、潘X祥作为案外人申请再审，主体不适格，本案属于家庭财产引起的内部争议，潘X祥不属于本案争议的家庭财产法律关系。三、黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X于2008年10月30日向南宁市良庆区人民法院起诉潘X祥和苏金X，请求确认潘X祥和苏金X的房屋买卖行为无效，将讼争房屋返还。南宁市良庆区人民法院以（2008）良民一初字第567号民事判决确认苏金X与潘X祥的房屋买卖行为无效。潘X祥不服该判决而提起上诉，南宁市中级人民法院二审判决维持原判。由于他们的买卖行为无效，损害了其他共有人的合法权益。当时房屋登记是以家庭名义申请的，而不是以苏金X个人名义申请的，虽然名字登记为苏金X，但是该房屋是以家庭为单位登记的。综上，潘X祥的再审请求无事实理由，应予驳回。 被申请人苏金X未作答辩。 本案的争议焦点是：本案讼争房屋是否属原审原告和原审被告家庭共有。 本案再审过程中，被申请人黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X共同向本院提交的证据有：1、《土地登记申请书》和《土地登记审批表》，证明讼争房屋是以家庭为户申请登记；2、《土地承包合同书》，证明是在集体承包地上建房，后被政府没收；3、南宁市中级人民法院（2009）南市民一终字第1057号民事判决书，认定讼争房屋为家庭共有；4、南宁市良庆区人民法院（2008）良民一初字第567号民事判决书，认定讼争房屋为家庭共有；5、《民事调解协议书》，苏业X在协议上签名，证明讼争房屋为家庭共有；6、邕宁县行政事业性收款收据，证明讼争房屋为家庭共有；7、2008年4月10日那马社区居委会《证明》，证明讼争房屋为家庭共有；8、房屋照片1张，证明潘X祥侵权事实；9、《国有土地使用权登记卡》，证明讼争房屋为家庭共有；10、证人苏某某等4人的证词，证明讼争房屋是黄X珍所建，房屋为被申请人家庭共有。 申请再审人潘X祥对被申请人黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X提交的证据质证认为：对证据1《土地登记申请书》和《土地登记审批表》的真实性、合法性没有异议，证明土地使用权人就是苏金X；2、《土地承包合同书》是1997年发放，而《国有土地使用证》1993年就取得了；证据3、4、两判决书的定案依据是359号案，但359号案程序上遗漏了第三人潘X祥，因此判决是错误的，不能证实共有关系；5、苏金X未在《民事调解协议书》上签字，且协议未履行；6、邕宁县行政事业性专用收款收据，苏业X上面还写有“金成”两个字，不能证明交款房屋就为其所共有；7、那马社区居委会《证明》，社区无权对土地被没收国有作出证明，这不属于社区的职权范围；8、照片，与本案无关，不能作为定案依据；9、《国有土地登记卡》，证明土地使用权人就是苏金X，没有其他共有人；10、证人与被申请人是亲属关系，不具有证明效力，且证言只能证明黄X珍请其做工，不能证明家庭共有，即使出资也只能证明债权债务关系。 申请再审人潘X祥提交的证据有：1、南宁市良庆区人民法院《复函》，证明南宁市良庆区人民法院告知再审申请的权利；2、（2008）良民一初字第359号民事判决书，证明本案遗漏当事人，侵害第三人的合法权益；3、《房屋转让合同书》，证明苏金X将其所有的房屋转让给潘X祥，并交付占有使用之事实；4、收款收据，证明潘X祥支付房屋转让价款；5、收回贷款凭证，证明潘X祥代苏金X偿还以土地使用证为他人担保的贷款；6、《国有土地使用证》[邕国用（1993）字第03221号]，证明土地使用者为苏金X；7、那马派出所户籍登记证明，证明苏X成、黄X珍、苏业X、苏金X各自独立门户，不是一个家庭的成员；8、那马镇政府《证明》，证明苏金X与黄X香1990年1月1日至1999年12月31日期间没有办理结婚登记手续；9、房屋照片，证明黄X珍、苏业X、苏X成、苏金X各自独立门户，各自有住宅；10、（2008）良民一初字第567号民事判决书，证明损害潘X祥的合法权益；11、（2008）良民一初字第478号民事裁定书，证明被申请人诉潘X祥房屋买卖合同纠纷一案，按被申请人撤诉处理；12、那马派出所《常住人口登记表》，证明被申请人于1997年常住人员登记中已各自分户成家，2000年苏金X户才登记；13、户籍登记证明，证明苏金X与黄X香为一户登记；14、《国有土地使用登记卡》，证明国用（1993）字第03221号土地使用者为苏金X；15、2009年12月20日那马社区居委会《证明》，证明房屋以土地证登记的名字为准。 被申请人黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X对申请人潘X祥提交的证据共同质证认为：对证据1、《复函》只是法院告知申请人有再审权利的函件，是否侵害当事人的合法权益须经过合法程序审理后才能确认；2、（2008）良民一初字第359号民事判决书无异议；3、《房屋转让合同书》经（2009）南市民一终1057号生效判决已确认苏金X与潘X祥之间的买卖行为无效；4、收款收据，苏金X与潘X祥之间的买卖行为无效，收款收据、收回贷款凭据等也是无效的；5、收回贷款凭证，与本案无关；6、邕国用（1993）03221号《国有土地使用证》并不代表房产为个人所有；7、户籍登记证明，被申请人在申请土地使用权登记的时候还没有分户，该证据与本案无关；8、《证明》，基于农村特殊情况，苏金X与黄X香于1999年才办理结婚登记；9、房屋照片，与本案无关；10、（2008）良民一初字第567号民事判决书，证明苏金X与潘X祥之间的房屋买卖行为是无效的；11、（2008）良民一初字第478号民事裁定书，与本案无关；12、常住人口登记表，1992年还没有分户，与本案无关；13、户籍登记证明，与本案无关；14、国有土地使用登记卡，从用地面积51.6平方米来看就可以看出是以家庭名义申请的；15、对2009年12月20日那马社区居委会《证明》的真实性有异议，明显是字压章，这份《证明》是申请人先骗得居委会盖章后，然后申请人自己再写字上去。 被申请人苏金X未向本院提交证据，亦未对上述证据发表质证意见。 本院经提审查明：因未依法办理相关合法手续而在原邕宁县那马街67号（门牌号于1993年变更为那马街192号，于2006年变更为南宁市良庆区那马镇那马街338号）建造房屋，苏业X于1992年3月24日代苏金X缴纳村镇规划建设管理费。1993年2月1日，苏金X向有关部门申请国有土地使用权登记，《土地登记申请书》记载地上物权属为苏金X，家庭人口7人。1993年2月25日，苏金X取得邕国用（1993）字第03221号《国有土地使用证》，确认用地面积51.6平方米，登记地号为371，用途为商店、住宅。1995年5月15日及6月23日，苏金X向有关部门交纳了建房捐资款和城镇市政建设配套费、村镇建设管理费。1995年6月23日，苏金X取得《建设项目选址意见书》（编号1995字第014号）、《建设用地规划许可证》（编号95014），《建设工程规划许可证》（编号95014），准许苏金X在邕宁县那马镇那马新街建造私人住宅两层楼房，并在《私人住宅建设用地规划审批单》中明确苏金X家庭在册人口9人。1996年12月13日，苏金X与潘X祥签订《房屋转让合同书》，约定苏金X将讼争房屋及屋后宅基地以7.5万元的价格出卖给潘X祥。之后，潘X祥分期向苏金X付款共计66500元，但苏金X未将讼争房屋交付其使用。1997年8月30日，在原邕宁县那马镇人民政府司法办公室的监证下，潘X祥与苏业X达成《民事调解协议书》，协议甲方为潘X祥，协议乙方为苏金X，协议明确甲、乙双方于1996年12月13日签订《房屋转让合同书》后，乙方长兄苏业X以自己占有一份房屋产权，乙方卖房其不知情为由，拒不把床、柜搬出房屋，由此乙方与其兄长苏业X为该房所有权纷争，以致乙方无法将该屋产权移交甲方，故在双方房屋买卖移转手续未完备，房产未移转的前提下，甲、乙方及苏业X自愿达成如下协议：乙方及其长兄苏业X不再转让上述房屋及宅地给甲方，乙方从协议签订之日起至1999年3月底前分期退还甲方已付房款66500元，1997年9月1日起该房无偿让给潘X祥居住经营至乙方全部退款完毕。潘X祥与苏业X在《民事调解协议书》上签名确认，苏金X未签名。1999年8月1日，在那马镇法律服务所的见证下，苏金X、潘X祥又签订了一份《房屋转让合同书》，明确苏金X将其所属位于那马新街一间用地51.6平方米钢混结构的房屋及该屋后相连一块长15.89米、宽4.52米的未建房宅地转让给潘X祥，转让价7.5万元，从本协议签订之日起，该房屋产权属于潘X祥，苏金X须于2000年11月1日前办好房屋产权证及过户手续。因苏金X以邕国用（1993）字第03221号《国有土地使用证》为滕波向信用社抵押贷款，潘X祥于2001年9月28日代苏金X偿还了滕波欠信用社的4万元，取回了《国有土地使用证》。2008年5月14日，原审原告黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X向南宁市良庆区人民法院起诉，要求确认那马新街67号房屋为家庭共有财产。原审庭审过程中，原审被告苏金X承认讼争房屋不完全是苏金X个人出资建造，家庭成员确有出资，但当时称房屋是给苏金X的。苏金X还陈述讼争房屋从建成至今都是由其父母及兄长使用，原审原告对此未提出异议。原审被告苏金X同意讼争房屋属家庭共有，但原审原告不同意调解。故南宁市良庆区人民法院作出（2008）良民一初字第359号民事判决，确认讼争房屋的管理使用权归原审原告黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X与原审被告苏金X共同共有。2008年10月30日，黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X向南宁市良庆区人民法院起诉，要求确认苏金X将那马新街67号房屋卖给潘X祥的行为无效，并要求潘X祥返还房屋。南宁市良庆区人民法院经审理作出（2008）良民一初字第567号民事判决，确认苏金X与潘X祥于1999年8月1日签订的《房屋转让合同书》无效，潘X祥将位于南宁市良庆区那马镇那马街67号的房屋返还给黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X及苏金X。潘X祥不服该判决，向本院提起上诉。本院经审理，作出（2009）南市民一终字第1057号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案再审过程中，原审原告在庭审中认可潘X祥于1997年始管理使用讼争房屋，但认为是将房屋租赁给潘X祥，租金由苏金X收取后拿回来给原审原告。 本院提审认为：一、关于出资建造与房屋产权的关系。六原审原告主张讼争房屋属家庭共有，其举证了证人苏真廷、苏钟平、苏炳江、苏炳进的证词以证明黄X珍于1992年出资建房。本案讼争房屋于1992年建造时未取得相关合法手续，即使原审原告对讼争房屋确有出资，出资建造人也不能当然地取得房屋所有权。出资是设立权利的原因之一，但不是唯一的原因。出资的目的包括借贷、赠与、取得物权等，目的不同，所涉权利也不同。只有结合出资人及其他权利人的明确的法律意思表示，依照相关法律规定，才能确定出资的法律属性，从而确定出资人的权利（债权亦或物权）。（一）关于原审原告的意思表示。房屋建成后，苏业X于1992年3月24日为讼争房屋缴纳村镇规划建设管理费，收款收据上的缴款人“苏业X”上注明“（金成）”，表明苏业X系代苏金X缴纳相关费用。原审原告明知房屋、土地的合法手续正在办理，但均未主张共有的权利，而将讼争房屋用地登记在苏金X个人名下，并在《土地登记申请书》中明确地上物权属为苏金X。就此，原审原告的意思表示是真实明确的，即使其对讼争房屋确有出资，法律上亦允许当事人通过一定的法律形式为他人设定权利和利益，只要其真实意思表示，就具有法律效力。且苏金X取得合法的土地使用证后的15年间，原审原告既未对不动产登记提出异议，亦未向苏金X主张共有。故原审原告未能证实讼争房屋建造前、建成后以及取得《国有土地使用证》后，曾向苏金X作出过共有的意思表示及对不动产登记提出异议，现六原审原告在苏金X将房屋卖与潘X祥后才起诉主张共有，不具有真实性。 （二）关于原审被告苏金X的意思表示。苏金X在《土地登记申请书》中明确地上物权属为苏金X，将讼争房屋用地登记在个人名下，且苏金X以自己名义与潘X祥签订房屋买卖合同，苏业X与潘X祥签订解除房屋买卖合同的协议时其也未签名认可共有，之后，其又以自己名义与潘X祥再次签订房屋买卖合同，苏金X这一系列的行为表明其在房屋建成后一直以房屋、土地唯一的权利人身份行使权利。2008年6月17日原审庭审时苏金X还表示当时约定房屋是给他的，但他在诉讼中同意家庭共有。苏金X在已将房屋出卖给潘X祥后才作出同意家庭共有房屋的意思表示，不具有真实性。（三）关于原审原、被告的约定。原审原、被告在1992年建造房屋至2008年5月14日起诉的16年间均未对讼争房屋作出共有的约定。六原审原告在本案再审中承认潘X祥自1997年始管理使用讼争房屋。原审被告苏金X亦明知讼争房屋已出售给潘X祥且由其管理使用，但在原审中却主张讼争房屋从建成至今都是由其父母及兄长使用，原审原告对此亦未提出异议。双方均明知潘X祥自1997年始管理使用讼争房屋的事实，但在原审诉讼中刻意隐瞒，双方于此时约定共有的目的很明显是为了共同对抗苏金X与潘X祥的房屋买卖合同。故双方在与他人有权利之争时才作出房屋共有的约定，在无其他证据佐证此前已有约定的情况下不能认定是真实有效的。（四）关于出资与产权。现六原审原告主张其出资就应享有房屋产权，必须证明其出资当时就表明了要在讼争房屋中享有产权的意思表示，要求记载其为共有人，或双方作出相应的明确约定。否则，在《国有土地使用证》记载明确的情况下，其在发证15年后才以出资为由否定不动产登记的效力，主张房屋共有，依据不足，本院不予采信。 二、关于房屋用地性质及土地使用人。六原审原告主张房屋共有还提交了《土地登记申请书》和《建设用地规划许可证》，两证上注明了家庭人口数。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十九条的规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”该条已明确建设用地使用权登记是设立建设用地使用权的法定公示手段和法定要件，具有公信力，登记的权利人在法律上推定为真正的权利人。因政府颁发的邕国用（1993）字第03221号《国有土地使用证》已确认讼争房屋的用地性质为国有土地而非农村宅基地，该证具有法律效力。农村宅基地根据家庭人口及法定标准分配宅基地使用面积，国有建设用地则无此标准及限制。故国有建设用地根据《国有土地使用证》上记载的使用人确认其合法的使用人。《建设用地规划许可证》亦是根据《国有土地使用证》上记载的使用人所发放，主体具有同一性。故六原审原告提交的《土地登记申请书》和《建设用地规划许可证》上注明的家庭人口数，不能作为确权的依据。邕国用（1993）字第03221号《国有土地使用证》载明那马街338号（原那马街67号）土地使用权人系苏金X，苏金X应为土地合法的使用人。 三、关于房屋的权利人。六原审原告还提交了那马社区居委会2008年4月10日《证明》以证明讼争房屋属黄X珍家庭共有。但那马社区居委会又于2009年12月20日出具《证明》，证明其社区居民所建房屋属于家庭共有还是个人所有，以土地证登记的名字为准。黄X珍等六原审原告认为2009年12月20日《证明》是字压章，但其提交的2008年4月10日《证明》也是相同情况。那马社区居委会的两份《证明》相互矛盾，且其并非土地、房产法定确权机构或管理机构，两份《证明》不能作为本案的定案依据。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条的规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第一百四十七条的规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”据此，讼争房屋与土地的权利主体应具有同一性，邕国用（1993）字第03221号《国有土地使用证》上载明讼争土地使用权人系苏金X，《土地登记申请书》亦注明地上物权属为苏金X，故苏金X应为讼争房屋、土地的合法权利人。 综上所述，六原审原告主张讼争房屋家庭共有依据不足，本院不予采信。因六原审原告及原审被告在原审诉讼中刻意隐瞒相关事实，致使原审未追加潘X祥参加诉讼，以致原审判决认定事实及适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国物权法》第一百三十九条、第一百四十六条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、撤销南宁市良庆区人民法院（2008）良民一初字第359号民事判决； 二、驳回黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X的诉讼请求。 原审案件受理费425元，提审案件受理费425元，两项共计850元，由黄X珍、梁X香、苏X成、黄X香、苏X玲、苏业X负担。 本判决为终审判决。
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