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平时比较关注网上，看到这方面的知识大多都是教你怎么从地理位置上选择商铺，而对如何规避风险却说得很少。结合我多年商业地产策划的经验，就说说什么类型的商铺不能选租，避免大家跳入这些坑，而花冤枉钱，成为别人的反面教材。 篇幅有限，今天先说，第一坑：产权问题 就是商铺的持有人是谁，谁是这个商铺的真正房东。大家可能会说，房东当然是租赁方的人喽，我看倒是未必。 在商业地产中，作为承租方的我们，会面临这么几类所谓的房东。为何是所谓的房东呢？因为他们不一定是真正的房东，也可能是二房东，甚至是三房东。那就随小编深挖个水落石出。 第一类：小型商铺，多见于临街商铺、小区底商，同时面积不会很大（价位那么贵，个人购买力也没那么强），这类房东是真正的房东，但是他们的变数也多。 经常听到客户、朋友或者各位看官的抱怨，开始租赁的时候房租很低，等把市场做起来了，有客流了，利润增加了，房东突然就要求涨房租，而且还是那种涨的离谱。房客要么关门大吉，要么承受条件，要么打官司，但是这三种都不是上上策，任何一种都会对我们带来损失。 如果我换做我，会从源头上杜绝问题。作为个人，他向往自由，会受到利益的趋势，这是人的天性。这就是为什么人类社会需要道德，需要制度。不以规矩，不成方圆。 换做是我要承租这种商铺，我会做如下动作。 第一，我会分析房东和房东爱人（为何关乎房东爱人，因为这是人性的脆弱），除了人实在外，还要讲规矩，有契约精神； 第二，要立法，就是签订合同。要明确这些问题，租赁场地的位置、面积、使用范围；租赁期限；承租用途；双方的权利和义务，违约赔偿的方式、方法和金额；租金标准和缴纳方式；此外，一定要有租金递增，我们行业3%-6%之间合理（是对房东的价格保护，也是对你经营的保护，由此条款，更符合市场的平等原则，符合对人性的尊重） 第二类：大场地，是租赁商场、购物中心或者大型超市的外租区，其实用入驻更确切一些。 这里面有三种房东的情况 第一种：你的租赁方是开放商 优点：产权问题上这种方式最好，租金较很最低，一般楼层越高，房租也便宜。 缺点：开发商零售思维欠缺，最典型的例子就是 “万达百货”，万达广场是厉害，单购物中心的百货却经营的并不是很好。 第二种：你的租赁方是主力店 所谓的主力店，就是大型的超市、百货店，像人人乐超市、世纪金花、王府井百货等（不排除他们会购买地产的部分区域），这种模式是，他们把地产项目或部分区域和开发商谈判，以低价长期租赁下来，然后在转租给你， 挣之间的差价。 优点：他们极度擅长于经营管理与营销，同时代理部分优质的品牌。 缺点：会参与你的经营管理，控制你的现金流（统一收银，一般一个月返款，也有三个月返款的）但是，某种意义上来说，有他们托管，你能开更多的店。 第三种：你的租赁方实际房东是个人 开发商把大片的空地分割成小格子，然后卖给个人，之后又和个人签订转租协议，讲其租赁回来（行业一般称返租），进行商业规划，再租赁出来，开发商既缩短了回款速度，又能挣差价。 优点：说真的，对承租方我还真没发现有啥好处。 缺点：能搞出这种模式的，就说明缺乏零售经营意识。因此作为承租方的我们，既要面临经营的不规范，返租合同内容不清楚，产权模糊。如果业主维权，或者整体生意好时成立业主委员会，为了获得更大的房租金，不让开发商插手而要自己管理，必然会使经营恶化。这种模式，不建议大家租赁。 在承租的过程中，首先就得弄明白这之间的关系，权衡下风险，再做决定。以上是租赁商铺的第一坑，之后陆续讲不该踩的其他坑。 此文抛砖引玉，希望对您有用？ |
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