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目前在昆山 相比新房，大多数人更青睐购买二手房 因为在售的新房源少之又少 合心意的房源就更别提了 因此二手房的交易市场一直很火爆 那么，小编要问了 你们真的知道二手房怎么买吗 买房有哪些必须知道的常识要知道 有哪些坑要规避呢 小编今天一一给你解释，收好哦！ 1、昆山二手房交易流程 1.准备买房 买房需要了解自身购房资格、买房需准备的信息材料，寻找靠谱中介、买卖咨询，审核自己的经济情况等等，为购房做好充足的准备。 2.看房选房 一般中介根据委托人的要求寻找到合适的房源，预约看房时间并在中介的陪同下看房，选择自己满意的房屋。 3.产权查询 当你选中房屋后，需核查所购房屋的产权证书，审核房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。明确房屋的所有人信息、卖方是不是产权人、房屋是否可以交易等等，预防因产权带来不必要的纠纷。 4.签约订房 这一环节包括购房合同的签订、定金的支付等，是二手房交易中重要的一环，诸多购房协议在此刻生成，而这些签订的合同也是重要的凭证。在签订二手房买卖合同后需找评估公司做评估。 5.支付房款 支付房款的方式不尽相同，有全款和贷款，依据个人情况而定，贷款买房的程序比全款买房复杂的多，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款的，则要向公积金中心申请。这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段。 6.缴税过户 缴税 买卖双方带上产权证、身份证、结婚证、户口本、二手买卖合同到产权交易中心地方税务局涉税窗口缴纳相关过户税费。 过户 买卖双方缴完二手房过户税费拿到税票后，到不动产登记中心二手房网签窗口，网签及转移登记。 7.物业交割 一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否要更换或搬走，交割完成后业主交付钥匙，交易完成。 2、签订合同时注意事项 1.合同的建立 中介公司大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的统一。 2．约定付房款 一般有一次性付款、按揭付款付款二种方式，凭自身实力选择。 3．确定交房细节 （1）交房的时间和条件 时间好办，条件可以提哪些？ 比如卖方要留下给购房的家具及电器等。 （2）物业费、水电费等 卖方要负责结清交房前所产生的水、电、物业等相关费用。 （3）过户 ①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。 ②费用：过户所涉税收和费用谁出，这些要在合同里订好。 ③上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦得很。 ④户口迁出：大点的最后一个问题，签订合同的时候就协议好卖方户口迁出的时限。 4．明确违约责任 这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了！！！！要你退房了。咋办？这时就先明确违约责任，注意以下几点： （1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。 （2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认） （3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。 3、需要准备的材料 1、身份证及复印件，如已婚还需配偶的，单身则不需要。 2、户口本及复印件，如已婚还需配偶的，单身则不需要。 3、结婚证或者离婚证，离婚协议。 4、收入证明：一般去所在单位人事/财务部门开，加盖单位公章。 5、银行流水单：去银行柜面，加盖柜面公章，携带身份证、银行卡，需要本人到场。（一年或者半年，银行不同，需求不同） 6、征信报告：同时需要去银行调取的还有征信报告，用于银行对购房者进行贷款资格评估。 4、二手房交易税费大全 2017年3月13日起，买房先缴税后过户！4月1日起，房屋转让手续费取消！尽管有些税费是要卖家支付的，但是在实际交易之中，卖家往往要的是一个净到手价，所以，税费基本上都是买家承担！昆山购买二手房到底要交哪些税呢？ 契税
增值税
征收方法：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 “满2年”如何界定？ ① 房改房：以公有住房买卖契约、购房发票或收据、产权证等注明的时间，按“孰先”的原则。 ② 商品房：以契税完税证、产权证等注明的时间，按“孰先”的原则。 ③ 继承、遗嘱、离婚、直系亲属赠与、遗失补办等方式取得的住房以原购房时间连续计算。 ④ 拆迁偿还、非直系亲属赠与取得的住房，以本次领证时间计算。 个人所得税
征收方法：不满五年或者不为房主唯一住宅的住房、及非普通住宅按照房屋总价的1%征收个人所得税。房产证满五年且为房主唯一住房的普通住宅，免征个税。 中介费 二手房中介费即通过房屋中介公司进行二手房交易时支付给中介方的服务费，一般中介费为房屋成交价格的1%。房屋出售方与房屋购买方都需要向中介方支付费用。中介服务费目前没有统一规定，一般按照行业内的习惯收取。 评估费 评估费只产生在公产过户和私产过户贷款情况下。 ①公产的评估费为50元人民币整。 ②私产贷款的评估费规定为房屋评估价格的千分之五，但按行业常态千分之五里会反点给介绍给评估公司的中介，一般评估公司竞争十分激烈，房屋评估价格的千分之一一般就会出评估报告了。 自己评估的话，关系好的可能也就几百块。建议和中介谈谈，少一些，但还是让中介帮你做，省心。（组合贷款和纯商贷都需要交） ③纯公积金不需要评估。去房产交易中心一楼评估公司咨询下，输入小区名字，就会跳出来价格。 工本费 收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。 5、昆山二手房买卖热门问题 Q：我买的房子，已经网签备案，贷款审批通过，现在拆迁办上门登记号码，房主不肯卖，我可以起诉房主要求继续履行合同，并赔偿违约金吗？需要保留哪些证据？ A：买卖双方中任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，另一方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。双方协商不成可诉讼处理。可选择继续履行合同，协助办理过户事宜，或要求房主承担违约责任。可以提供签订的书面合同，网签完成的材料，银行同意下款的短信或邮件等，房主不愿履行的短信、微信截屏等及其它证据。 Q：房主拒绝履行合同，拒绝和我去过户，法院会强制执行，办理过户手续吗？ A：起诉之后，法院会根据相关诉请判决，之后可以根据判决书申请强制执行。 Q：父母给子女买的婚房或资助购买的婚房，房屋产权究竟归谁？ A：实践中，父母为子女结婚购房，离婚产生纠纷，有两种情况居多： ①父母出资购房，登记在父母名下，由子女使用，子女离婚，房屋权属的确认。这种情况，房屋归出资的父母一方所有。因为父母与子女婚姻的关系属于婚姻外部关系，与夫妻的特殊身份无关，因此应坚持物权变动以登记公示为准的制度。房产登记在父母名下的，房屋虽交付子女使用，但房屋仍归父母所有，子女只是享有使用权，双方共同负有返还的义务，离婚时该房产不能分割。 ②子女一方的父母出资购买的房屋，登记在子女名下，子女离婚，房屋权属的确认。这种情况应按《婚姻法解释(二)》第22条的规定处理，夫妻婚后父母出资购买的房屋已登记在子女名下，出资认定为父母赠与夫妻双方的共同财产，除非父母明确表示只赠与一方；如果夫妻婚前父母出资购买的房屋，该出资就认定为是对子女的个人赠与，除非父母明确表示赠与双方，才能认定为共同财产。 Q：你好。房本上是夫妻两个人名字。现在想去掉一个人名字。该怎么去？大概税费怎么收。120㎡，购买时190W。 目前夫妻俩名下一共就这一套。 A：是婚内房产的话，（婚内房产指的是先领完结婚证后，再买的房子《以房子的契税票时间晚于结婚证领证日期》）可以走更名手续。只要工本费。 Q：你好，买房时中介要求签合同的时候顺便把中介费也给交了，还是硬性要求，必须交。这合理么？ A：不合理！签合同，是二手房交易的开始，别看之前又是看房，又是讨价还价的，只要没签合同，一切都是幻影。但是签完合同之后，后期还有很多事情需要中介来帮忙张罗，此时千万别轻易给中介费，一方面是中介担心买卖双方违约，自己劳而无获，另一方面，买家就不担心给了中介费，中介不好好干活吗？毕竟那么多流程，单靠自己是忙不过来的。 Q：买房子首付交了贷款下不来怎么办？ A：交了首付后，要是贷款没办下来的解决办法如下：
6、关于买二手房的一些建议 ①一定要在交定金之前把所有的费用谈好，否则有些中介还会跟你提出要交诸如贷款服务费等本可不必被收取的费用。 ②关于意向金，也是要在交纳之前喝中介商谈好，若房屋成交需补交多少，若房屋未成交是否返还。 ③中介费用要提前让中介方为你算出来看看，同一个房源可能被很多中介挂出，所以多谈谈价格，才能找到更好更实惠的中介公司。 ④多问问买过房子的人，多听听别人的意见。 ⑤买过后就不要后悔，有些中介会故意说你买亏了什么的，不要轻信就好。 ⑥在昆山通过买房落户是需要房屋面积至少在80㎡以上，所以有落户需求的在面积上一定要多注意，以免买了房却不能落户。 最后，祝大家都能买到心仪的房子！ |
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