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海外掘金大讲堂 4月24日，“海外掘金大讲堂”分享主题：美国房产持有成本大起底 主讲人：黄永明，海外掘金驻美国首席分析师，美国掘金队长，获批美国杰出人才移民，目前定居美国德州 以下文字仅为讲座1/3，错过当天直播的朋友可以长按识别图中二维码，购买海外大讲堂VIP专栏，获取更全面的投资资讯：
我今天跟大家分享的主题是，美国房产的持有成本到底是多少？主要分为三块内容：一个是在美国持有房产的情况下，共性的两笔费用——房产税和房贷。第二个话题，是不同的房屋类型，它们所产生的费用会有哪些差别？第三个话题是，应该以什么样的策略在美国做房地产投资？ 1在美国做房东会面临哪些费用？ 美国的房产税是由县政府来收的，不同县的房产税征收比例不同。每一个县会有专门做房产税评估的人员，每一年对不同区域的房价做一个评估，然后在某一个价格的基础上，对房子征收房产税。 那么房产税征收的基数是怎么确定的？要回答这个问题，就先了解一下美国房子几种不同的价值：一种是成交价，另外一种是它的市场价，还有一种的评估价，即评估员对房子价值的一个评估。此外还有一些可能大家会见到的价值，比如说ARV（ after repair value），就是在维修之后的价格。 而房产税征收的基数并不是以上所说的任何一个价格，它是一个专门为房产税所做的征税价。这个征税价是由县里面专门的工作人员每一年来确定的：根据房子所在地附近类似房子的价格来做一个评估。 第二个大家需要知道的是美国房产税以年度来征收。如果没有及时交纳，可能会产生管理费、罚金、利息等等，这时候你的持有成本就会越来越高。如果在一段时间当中你还没有交的话，政府会采取进一步行动，在你的房产上加一个留置权，直到最终把这个房子拍卖用于还债。不同的州具体的操作的规定和流程差别很大的。 在所有的房子可能存在的负担当中，房产税是第一位。如果你这个房子被拍卖了用来还款，第一位要还的是地方政府的税，就是这个房产税。所以房产税是第一重要的你持有房子的一个成本。 房产税金其实是很好计算的，即房产税=(征税价值/1000)*房产税征收比例。而房子的征税价值（assessed value）是在县政府办公室的网站上去具体查到的。assessed value是专门针对房产税的征收所做的一个价值的评估。大家注意，这跟你的市场价等等其他价值是不挂钩的，assessed value并不能够当作其他的任何价值来考虑，它只仅仅是房产税征收的一个基数。 现在来看第二笔费用——房贷。中国的房贷还款就只是本金和利息。在美国，房贷的花样会非常多样。有一些贷款是像中国这样还本还息的，还有一些可能是一开始只还利息，到最后才还本金，那么最后要还的本金相当高，所以这个英文当中ballon mortgage，就是像气球一样的结构。 还有一些，是利率会根据经济的情况做调整的，这种也是一种在美国会见到的贷款结构。还有一种是利率逐渐升高，一开始你看它利率还不错，但到后面就会利率很高。 一般来说在美国，房贷不只是本金加利息，比如还有针对房贷的保险。这其实是保护出借人的一种措施，如果你还不上的话，这个出借人能够得到一定的补偿。在这具体说的每个月还款，这跟你贷款结构、贷款的年限有关。 第三个一定会产生的费用是屋主保险。这个保险一般分为两个部分，一个是物理性的，一个是责任性的。物理性的，比如说火灾、飓风、风暴、烟熏、冰雹、蓄意的破坏、个人财产的失窃。而责任性指的是，朋友来家摔断腿，自家狗把客人咬，保姆跑下楼开门崴了脚，诸如此类的情形。 美国常见的保险一共有六个类型，其中最普遍大家所采用的叫做HO-3。它就会覆盖房子本身，还有房子里面的财产损失。但是请注意，对于HO-3来讲的话，地震、洪水、战争，或者是核事故，这些一般是保险当中不覆盖的，并且对于洪水来讲的话，你是需要另外购买保险的。 以上是我跟大家分享的第一个部分，就是这些共通、产生的一些费用。第二个部分，我们来看看不同的房屋类型，会涉及到哪些不同的费用。 2不同类型的房屋，所有权和持有成本有哪些差别？ 美国最常见的房屋类型是一户或者两户的独栋住宅，也就是single family home或者duo-plex。一般我们认为一户到四户都是住宅的类型。另外大家在美国还会遇到其他几种类型的房子，一种是condominium，简称condo。 一种是apartment，一种是cooprative。 三者有的共同之处：在建筑结构上是完全一样的，而三者的区别仅仅就在于它们的所有权形式。对于condo来讲，拥有的是除了四面墙、天花板地面之外的空间，当然也排除一些公共的区域。 公寓apartment是由一个公司整体性地持有，然后你是去租用其中的一间一间的房子，你是租户，不是房东。所以我们可以简单的来理解成condo是分户出售的，而公寓是分户出租的。 第三种cooprative，这种就是你去购买的是一个股份，你拥有的是一个股份，你要你购买的并不是一个屋契，而是一个带有失效日期的一个长的租约。 具体看它们产生的一些费用，对于condo的屋主来讲，承担的费用包括了维护费、日常的运行管理费、公共区域的保险等等，所有这些费用的会统一的由屋主协会来收取。这个屋主协会就是HOA，在网上看这些房源的话，经常会看到一个HOA费，那么就是这笔费用了，这类似于中国的物业费。这笔费用通常有三百美元。 Coopritive的费用：实际的运行费用、co-op的房贷的本金和利息、房产税、保险，还有一项是储备金。这些费用的多少，是根据所持有的股份的多少来计算的。比如房贷本金和利息，指的不是你个人的贷款，而是整个项目可能存在的贷款，要求按照一定比例进行承担。所谓储备金，大家可以理解为一种储蓄账户，是一个用于紧急维修和大的整修的资金账户。 除了以上说的这些，还有可能出现一些特殊收费。比如地方政府在正常的房产税之外，会为了公共建设而特别收取的费用。这种情况并不少见，分摊下来的费用并不会很多，也是按年收取的。 虽然杂乱费用很多，但目前对于这个房产税来讲的话，会有一些减免的政策。具体的美国的这个税收的政策，征收减免规则比较复杂，就如何征收的减免的问题，最好你是能够去咨询一下注册会计师。根据你个人的具体的情况，这个房子的情况，看看是不是符合一些减免的条件。 所以在一些情况下，大家对于房产税也不能够简单的理解为，就是一个征税价值乘以百分比的结果，就固定一定是这么多。比如说在某些换房的情况下，是有可能在一定时间之内不产生房产税的。还有某些情况的是你的房产税可以有减免的。 3应该以什么样的策略在美国做房地产投资？ 到目前为止讲了这么多，我们可以看出，在美国持有房产的成本确实是比较高的，有各种各样的费用。 就是在这样的一个情况下，如果我们仍然按照采用传统房地产投资的方式来考虑美国房地产投资的话，就会出现很多问题。 比如说，有朋友问我，现在有这样的一个房子，20多万，在德州达拉斯附近，我要不要把它买下来？我人不在达拉斯，但是我通过中介托管把它出租，每个月收我8%的管理费，划不划算？这个算下来的话，很难说你的收益有多高。 这位朋友的房源是从哪看的？是在从网上看的，那首先的一个问题就是他拿到的房子，是以市场拿到的，这个当中的空间就非常有限。对很多中国人来讲，你一提到房地产投资，他就把这个事情跟买房和持有房产划等号。当然美国也有这样做的，就是买房等升值，还有买房出租。我个人把这样的做法称为传统房地产投资。 但采用传统房地产投资的方式，你会遇到两个问题：第一个问题，就是刚才咱们讨论的美国房子的持有成本是比较高的；第二个问题就是美国房子的升值并没有像中国那么疯狂。在这种情况下，年收益的年回报率就很有限了。 既然如此，我们为什么要把这些房子拿在手上？我们还有没有其他更好的操作？这个时候我们需要创意房地产投资，而不是传统房地产投资。 我们需要去破解刚才我们遇到的两个问题，一个是美国的房子的持有成本比较高，另外一个就是它的房价增值不像中国那么快。所以我们相对应的策略的关键就在于一是要低于市场价拿到房子，第二个就是不能够把房子拿在手上。这两点其实是非常重要的。尤其是第一点，低于市场价拿到房子这个是美国非常多房地产投资策略的一个前提。 现在具体的来看一下这两点。首先是低于市场价拿到房子。很多人会觉得这个怎么可能，这个是一种常态的做法吗？其实对于房产投资的这个机会。有哪些力量在背后起作用？人们通常能够理解的是来自于经济的力量，我们说市场价其实是由经济情况来确定的，实际上这个背后还有另外一个因素，这个因素是大部分人会忽视，我认为可能95%的人会忽视，就是个人因素。 举一个例子，大家需要理解美国房地产市场逻辑，很重要的就是大家要理解美国人的收入、生活方式。比方说你是一个公司的员工，在这个公司已经工作了23年，前天上班还好好的，但是第二天一去公司被通知裁员了，你没有收入了。 大家知道美国的个人存款其实是非常有限的，丢失工作后仅仅能维持一个月，那么就会出现房贷还不上的情况。房贷还不上会导致什么问题呢？银行第前两个月会要求你还前面欠下的钱，但是到了第三个月，他可能就不需要你还钱了，他有一个加速条款，到第三个月的时候，你所有的欠款都必须还上。这个时候，银行会让你丧失这个房子的赎回权，对这个房子进行拍卖。 我举得这个例子是每个人都可能遇到的一个情况，也是美国社会中不断在出现的情况。他会持续出现，而且跟你这个地区的房价是否过热没有直接的关系，而是个人层面的因素。 在这些情况下，你就有可能用一个低于市场价的价格拿到这个房子。比如说继承房产。美国有很多继承房产的情况，继承房产的时候会发生两个情况，一是本人根本不知道他有继承的房产，最后这个房子就会欠税了以后会被政府拿去拍卖。这个时候你去参与竞拍就可能以低于市场价拿到这个房产。 还有另外一种情况就是继承了这个房却不愿意交这房产税所以不想要这个房子。这个时候房子对他来说是一个负担，所以你也可能以低于市场价的价格拿到房子。总之，在这里面，你是帮助屋主解决了他的负担，同时自己得到了一个很好的投资机会。 在美国是有一个比较成熟的体系来处理拖欠房产税这件事情。当然在不同的州这个情况是不一样的。政府每一年它会收房产税，用于消防、学校、修路这些费用这些成本。 在美国很多时候欠税的具体原因都不得而知，比如说可能仅仅因为税单没收到，或者公司内部沟通的原因，总之各种各样的原因会欠税。那么欠税了之后，政府会要求他们补交这个税款、支付罚金，但仍然会有很多人交不上，或者是没有采取行动去补交。 从政府的角度来讲，罚款不是目的，只要税款收不上来，它就影响政府的政策。这个时候政府会在这些房产上加一个负担——留置权，然后把这些留置权拍卖给投资者，并且承诺给投资者一个高的回报，这个年回报率从6%到36%不等。 这样一来政府从投资者手上拿到了钱，而房主有一定的赎回期。大家可以想象为投资者扮演了银行的角色，先贷款给政府，然后政府有了钱还这个投资者的时候，把本金和利息就一并还给这个投资者。 举一个很有意思的例子：美国有一个超市Walmart，它的停车场曾经在房产税的拍卖会上被拍卖。 对于美国超市来讲，没有停车场是难以想象的事情。这个超市的主体建筑显然是不欠税的，而停车场却欠了税。那这个当中有很多可能性：可能这个停车场是由公司的总部管理的，而这个总部不在这个洲，可能在沟通的过程当中他没有收到这个税单，导致他就是没有交税。所以最终这个停车场被拿出来拍卖。 然后这个时候就有人以远远低于市场价的价格拿到了这个停车场。这种时候这个人会做什么呢？把这个停车场出租给这Walmart？Walmart并没有很多的选择，第一他不能够没有停车场，第二他不能一下子说搬走。因为它可能投入了上千万美元才把这个店经营起来，他的选择可能是给这个人支付一笔比较高的费用，然后每年再赠送一个车位。这是一个很有意思的现象，也是一个真实的案例。 通过这些是想跟大家说明，大家要看到在美国投资它有很多个人层面的原因，他并不是经济层面的原因，这些原因它所造成的机会是一直在出现的。 第二点就是不要把房子拿在手上。我们中国常见一个事：一种是你拿着房子等升值，简单来说，就是低买高卖，然后另外一种就是拿来出租。这两种形式之外，美国其实还有另外两种常见的房地产投资类型。 一种叫lease-option，这是有两个词语来构成的， lease是租赁，option在这儿是一种购买的特权。基本操作就是这个合同约定可以短期，通常是1到3年租一套房子，租约期满的时候，可以选择把这个房子买下来，或者不买下来。如果选择买下来，房主是一定要卖的。这个时候选择权在房客不在房主，这个听起来好像是对于房主不利，但是实际上真正的操作过程当中，他实际上是对房主非常有利的一种操作的策略。 第二是聪明的出租。就是在这个出租的过程当中加入lease-option这样的策略，照这样的一种策略是能够增加你的获利点，是能够很大程度增加你的回报率，然后再高卖。这会让你的收益可能会比传统方法高出一倍。 美国的房地产投资还有第一种玩法叫做卖家融资，英文是Seller financing。简单来说，就是在交易当中卖家充当了银行的角色，贷款给买家。这样的操作方式，再加上美国的房地产合同，几乎全部都能够转让的，当中就产生了非常多的可能性。像低买高卖，其实我们往下走是有非常非常多的其他的策略，就像刚才我说的光这个卖家融资，可能就有一百多种策略，那这些就属于比较深的部分，这些策略当中有一些。真的是非常非常聪明，令人拍案叫绝的。 另外一个特点就是美国房地产投资的整个链条，已经是划分非常细了。有的人专门做这个wholesale，翻译过来叫批发，这些人其实是跟屋主签了一个购买的合同，但房子并不会到自己手上，他们转手把这个合同转让，相当于把这个合同再卖掉。它可能会卖给下一家卖家，或者下一个环节的投资者，或者一个做rehab（把有破损的房屋拿去做翻新）的人。 这帮人专门专注于低价拿来一个房子，把这个房子做装修，然后再以ARV价格去做销售。 大家可以看到，这已经划分到某些人专注于其中的一个环节的程度了。至于这些策略具体是怎么操作的，我也会持续在“掘金美国”的知识星球进行分享，欢迎大家加入，可以尽情提问
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