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编者按： 上一篇，我们为大家带来《2017年全国房地产评估机构民事纠纷大数据报告·基础数据分析篇》，通过基础数据可知：2017年全国房地产评估机构民事纠纷共62份裁判文书。 本期推送《2017年全国房地产评估机构民事纠纷大数据报告·裁判要旨篇》。
在上一期《2017年全国房地产评估机构民事纠纷大数据报告·基础数据分析篇》中我们提到了因评估错误造成被评估人损失，评估机构被起诉的有62起案件。通过对原告高频发的诉求进行了提炼，经提炼后发现原告一般会有如下四项高频发的诉求： ①赔偿评估价值与实际价值的差价损失； ②返还评估、鉴定费； ③承担因评估报告错误而支出的维权费； ④确认评估报告无效。 同时，我们也对有关法院的裁判观点及倾向性意见进行了提炼，归纳并总结出了法院一般有如下三项裁判要旨： 【裁判要旨一】 当事人自行签订评估委托合同情形下，若能提供充足的证据证明评估机构存在虚假报告、违规操作、评估报告重大遗漏等情形，损失与评估行为存在因果关系，法院予以支持。
【案例索引】 黄绍枢、福建华茂资产评估房地产土地估价有限责任公司侵权责任纠纷二审民事判决书 【福州市中级人民法院认为】 黄绍枢在福州市仓山区人民法院审理的（2014）仓民初字第2934号离婚诉讼中，因涉及夫妻共有财产的分割，需对财产价值进行价格评估。福州市仓山区人民法院委托华茂公司作为评估鉴定机构，华茂公司在履行司法委托鉴定的过程中应严格按照司法鉴定的操作规程，忠实履行鉴定人职责，保障诉讼双方的合法权益。根据本案查明的事实，华茂公司在履行鉴定职责时存在严重疏忽，在出具第一份鉴定报告时将可比实例的日期标注错误；在主动撤回第一份评估报告后，所出具的第二份评估报告将第一份评估报告所援引的三个可比实例完全更换，不属于补正瑕疵，应属重新评估，而仓山区人民法院及诉讼当事人均未要求该公司进行重新评估；在作出第二份评估报告过程中，华茂公司的评估人员未进行现场实勘，存在重大操作违规。华茂公司未正确履行专家职责，导致其所出具的评估意见最终未被人民法院采信，造成当事人的诉讼周期被拖延，应对当事人因此遭受的损失给予赔偿。 【评估程序错误体现】 《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）3.0.7估价对象的实地查勘应符合下列规定： 1．应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况； 2．应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料； 3．应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。 【律师提示】 1.房地产具有独一无二特性，且其价值、价格与区位密切相关，只有身临其境才能真正了解和认识它，因此实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的工作步骤。任何房地产估价项目，都应至少有一名参加该项目的注册房地产估价师负责实施估价对象实地查勘工作。而不能像上述案例那样，华茂公司在作出第二份评估报告过程中，其评估人员并未进行现场实勘，存在重大操作违规。 2.在实地查勘时，一般需要估价委托人或其代表以及被查勘房地产的房屋所有权人、土地使用权人等房地产权利人到场，实地查勘人员应向他们以及房地产使用人、邻居等知情人员详细询问估价需要弄清的问题，认真听取他们关于估价对象状况的介绍，并采取笔记、拍照、录音、录像等方式将实地查勘情况记录下来，形成实地查勘记录。实地查勘时，特别要注意核对估价对象的坐落和空间范围，防止搞错估价对象。 3.负责实施实地查勘的注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签名；陪同实地查勘的估价委托人或者其代表，和被查勘房地产的权利人宜在实地查勘记录上签名或者盖章。 4.对被征收房屋价值评估的，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在被征收房屋实地查勘记录上签名或者盖章。 5.被征收人拒绝签名或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在被征收房屋实地查勘记录上签名或者盖章，有关情况应当在估价报告中说明。 【裁判要旨二】 即使评估存在错误，评估报告明确了报告仅起参考作用及有效期。委托人（被评估人）在评估报告有效期满后进行房产转让、抵押，因此产生差价损失，差价损失与评估行为不存在因果关系，法院不予支持。对于评估报告的过错问题，可由行业主管部门作出认定并按行业规定予以处理。 【案例索引】 上诉人天水市兴业担保有限责任公司与被上诉人天水中恒房地产评估咨询有限公司侵权责任纠纷二审民事判决书 【甘肃省高级人民法院认为】 兴业公司作为专业担保机构，对商业活动中的市场风险应有相当的了解，在晟绿公司提供反抵押担保时，应对其提交的评估报告作出认真考察。但其疏于职责，未按《反担保抵押合同》的约定对抵押财产的现实状况及使用情况进行调查，是损失形成的直接原因。评估报告对其使用范围及有效期做了明确说明，该报告也仅是对晟绿公司地上房产及附属资产的市场价值评估。兴业公司即使需要参考，也应较一般市场主体有更高注意义务和鉴别能力，专业性不足不能成为其不承担责任的理由。评估报告是晟绿公司委托做出的，无证据显示中恒公司对兴业公司认可该评估报告施加了有力影响，从而使其在反抵押担保业务中接受评估报告的结果。中恒公司评估报告存在错误与兴业公司损失之间无因果关系，兴业公司的上诉请求不能成立。 【律师提示】 1.房地产评估机构出具了错误的评估报告，虽然与损失不存在因果关系，不用承担民事赔偿责任，但仍然面临着行业处罚的风险，构成犯罪的还有可能面临刑事责任风险。 2.为了避免因使用不规范的文本而导致日后产生其他纠纷乃至诉讼纠纷的，对于当地有关行政主管部门发布的《房地产估价报告示范文本》，建议都统一规范进行使用，如广西壮族自治区住房城乡建设厅就曾于2018年1月4日发布了《房地产估价报告示范文本》。
【裁判要旨三】 评估机构经法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未答辩和提交证据，对方当事人认为评估机构评估行为违规的主张，法院予以采纳。但主张赔偿因诉讼产生的日常费用，与评估行为也无因果关系，不予支持。 【案例索引】 史有忠与史秀妹、江苏苏信房地产评估咨询有限公司丹阳分公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书 【镇江市中级人民法院认为】 评估机构因不当评估给他人造成损失的，应当承担赔偿责任。就本案而言，首先，苏信公司受史秀妹委托对涉案房产进行评估，史秀妹系与该房产有利害关系的当事人，其有权委托评估机构对该房产进行评估，苏信公司接受史秀妹的委托并无不当。 其次，苏信公司应当依照相关规定依法评估，史有忠认为苏信公司未到现场勘查即作出评估报告，违反评估规范。而苏信公司经一、二审法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未答辩和提交证据，应当承担不利的法律后果。故本院对史有忠认为苏信公司未到现场勘查即作出评估报告的主张予以采纳。苏信公司未到现场勘查即作出评估报告，可以认定苏信公司未谨慎履行评估职责，存在评估不当情形。 第三，史有忠所主张的损失来源于其与史秀妹的诉讼行为，是史有忠应诉所发生的正常支出，不能认定该支出与苏信公司的评估行为之间存在因果关系。因此，苏信公司的评估虽存在不当之处，但与史有忠所主张的损失9900元缺乏因果关系，苏信公司对该损失不负赔偿责任。史秀妹系涉案房产的利害关系人，其委托苏信公司对该房产进行评估并无不当，史有忠要求史秀妹赔偿其损失9900元缺乏依据，本院不予支持。 【律师提示】 1.法律赋予了诉讼权利，同时也要承担诉讼义务。房地产评估机构在面临诉讼时，应积极应诉。若经法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未答辩和提交证据的，法院一般会采纳对方当事人的主张，从而面临败诉的风险。 2.对于房地产估价机构未经现场勘查即作出评估报告的，由于违反了估价规范，会被法院认定为未谨慎履行评估职责的行为，存在评估不当情形。即便与委托人的损失不存在因果关系，不用承担民事赔偿责任，但仍然面临着行业处罚的风险，并且构成犯罪的还有可能面临刑事责任风险（比如由于失误导致评估价值偏高，对于委托人而言是获利了，但对于放款的银行而言却是损失，一旦追究就面临出具证明文件重大事实罪的刑事风险）。 |
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