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新加坡腾飞集团*在中新苏州工业园的发展 --- 腾飞*中国二十年发展侧记 文/徐枫 旅居新加坡 曾任裕廊国际高级规划师和高级业务经理 中华总商学院客座讲师 笔者之前的三篇文章分别从不同角度介绍了新加坡产业地产的一些情况。新加坡虽小但是产业发展有很多亮点，产业地产行业不乏特色园区。不仅如此，新加坡特色的规划发展理念和可持续高效的运作方式也带到了海外，在其他国家生根发芽结果。中国就是新加坡企业海外深耕的主要市场之一。吉宝、胜科、丰树、星桥腾飞、普洛斯等在中国产业地产市场都有一定的知名度。 其中腾飞集团上月 9 日在苏州庆祝举行腾飞新苏新貌揭幕仪式，为腾飞中国 20 周年庆生，并同时庆祝星桥腾飞集团合并成功。今天笔者就以腾飞集团为例，从侧面剖析一下其在中国产业地产行业深耕发展二十年的成功基因。 腾飞集团是新加坡最早进入中国市场的新加坡政联企业之一，伴随着中新两国合作的第一个项目中新苏州工业园的开发建设，腾飞在中国落地生根，前前后后在多个一、二线城市有超过10多个园区项目。先后参与了工业制造、科技信息技术研发、办公商务和零售商业设施等的综合开发，堪称亚洲领 先的商务空间解决方案提供者。作为一家产业地产开发商，腾飞集团始终以可持续发展的理念开拓市场。深知产业地产与产业发展息息相关，与项目所在地的经济发展目标始终保持一致，支持中国产业升级，帮助企业和产业可持续发展。腾飞集团去年6月与新加坡星桥集团合并成立星桥腾飞集团，使得该集团拥有了开发产业新镇的实力，将进一步为中国可持续城市的发展提供相应服务。 腾飞20年中国的深耕发展不能不提及中新苏州工业园。这里就以其两个标志性项目进行重点剖析。 中国产业地产的典范——腾飞新苏 1995 年，腾飞通过首 个旗舰项目“腾飞新苏”工业园（以下简称“腾飞新苏”）进入中国，首 次将“标准厂房”的理念引入中国，催化推动了当时还是农田的园区的早期招商引资。腾飞新苏地理位置优越, 位于苏州工业园区中心地带,靠近金鸡湖风景区, 与100 余家跨国公司和国内领 先企业为邻，交通便捷，两小时内便能乘坐高速城际列车, 往返于苏州周边城市, 如上海南京、杭州等地。 腾飞新苏整个项目占地46万平方米，总建筑面积为30万平方米。20年来，腾飞新苏一直稳定保持着超过95%的高出租率，租金收入远超土地开发和建设投入，为园区土地资源集约化高效利用树立了典范，切实推动了苏州工业园的经济发展，为园区的企业孵化和产业引 领做出了贡献。至今，项目已累计吸引超过10亿美元外资，并创造就业机会近万个。此外，其入驻企业可方便快捷地从腾飞丰富宽广的商业网络资源中获益，实现资源共享，为园区企业创造更大更多的合作机会和平台。 2015年12月9日腾飞集团在苏州庆祝举行腾飞新苏新貌揭幕仪式。改造部分由六栋多租户大楼组成，总建筑面积约12万平方米，融入原有的标准厂房。腾飞新苏由此升级成为高科技制造业及研发产业的商务办公平台，适应国内产业升级和经济转型的需求。
一个产业地产项目能够20年保持高租金高出租率是非常不容易的。依托苏州工业园区、地块位置好和厂房设施服务满足企业需要是三个重要因素。从专业角度深入分析主要因素有几方面： 1. 前瞻性、科学性兼具的规划是项目开发成功的基础 中新苏州工业园秉承规划先行，规划即法。一次规划20 年不变，一张蓝图绘到底，这是其取得成功的关键，也是最值得推广的园区发展理念。“先规划后建设、先地下后地上、先工业后商业、先生态后生产”。苏州工业园区当时是农村，产业结构以农业为主，园区以产业新城为规划终 极目标在当时是很具突破性的。同时又在一期启动开发阶段以产业开发为先，以产业兴园，积聚人口，为后续的三产服务业和高端制造业及城市发展奠定坚实基础。 产业发展又适时研究结合当时国际产业趋势一期以电子信息制造为主，为此打造相应的综合产业设施平台，以吸引高附加值高科技跨国制造企业。“腾飞新苏”就是在这个背景下诞生的。 2. 差异化竞争策略不仅给项目带来良好的效益，也促进了产业的良性发展 当时苏州工业园启动区的工业用地主要是单个企业征地自建或定制厂房为主，腾飞则是引入了新加坡标准厂房（Standard Factory )的发展模式，以新加坡标准厂房的建设指标为基准，根据苏州当地实际情况进行调整，为企业提供符合生产经营需要的施配套齐全的生产场地。作为启动区工业用地地块之一，这样一是企业无需自建厂房和相关基础设施，缩短了企业的生产周期，降低生产成本，加速了园区的开发速度；二是入驻企业可以以周围自行征地的100多家企业作为其客户群体，协助打造完整产业链，构建了多元良好的企业生态系统，推动相关产业做大做强。 3. 紧跟整个大园区发展步伐，不断调整发展策略 随着二三期的开发投入，园区整体发展发生了巨大变化。20 年来，园区主要经济指标年均增幅达30%左右，以占苏州3.4%的土地、7.4%的人口创造了15%左右的经济总量，主要经济指标年均增幅超过30％，ＧＤＰ比开发之初增长了180 倍。连续多年名列“中国城市最 具竞争力开发区”排名榜首。 在这种变化下，原有地块已成为园区中心地段，地理位置优越，纯工业制造已无法适应此时的用地条件和产业发展需要。在这种情况下，腾飞顺应园区退二进三的政策要求，挑战传统定义，考虑对“腾飞新苏”进行提升，打破了原先的厂房格局并打造了6栋工业研发大楼。这样一些原有租户企业在向外扩张的同时，还可以把办公、销售、研发和中试等功能仍留在新苏，另一些租户也可以实现生产办公服务一体化，进一步积累原有客户资源人脉，而腾飞本身也从中获取了进一步发展的空间，紧紧依托园区大平台积极开发自身产业社区。此 外，完善的城市配套设施与服务也为入驻“腾飞新苏”的企业吸引人才提供了很好的保障。 如果说“腾飞新苏”是腾飞中国 20 年在苏州工业园发展乃至整个中国市场的缩影，那 2008 年开始开发的创新园则是腾飞秉承可持续发展理念，顺应园区经济产业创新升级的趋势，进一步创新发展高品质创新科研商务空间，为腾飞的发展注入新活力。 可持续发展的实践——腾飞创新园
腾飞创新园 腾飞苏州创新园整个园区的占地面积为10公顷，共分三期开发，于去年6月份全面完工。作为苏州首 个荣获由美国绿色建筑协会颁发的LEED 金奖认证的综合科研商务园，腾飞苏州创新园融合了可持续发展的绿色环保设计元素，在一片绿意盎然的科研社区氛围中，倡导着国际化的工作和生活时尚，是领 先的科技创新、服务外包和研发产业的理想选择。
腾飞创新园高层办公楼和独栋办公楼 与“腾飞新苏”相比，有以下几大特色： 1. 科技研发商务办公空间概念 腾飞创新园是与“腾飞新苏”完全不同的园区发展定位。“腾飞新苏”是以标准厂房概念为主，后期有部分空间进行了提升和翻新，但客户群体、发展策略也完全不同，其目标企业定位于创意研发、生命科学、信息科技与媒体研发等高新技术产业。 2. 项目设计与建设的多元化 创新园的空间设计是以生态商务园的标准进行的，对于能源效率、用水效率、材料和资源的可持续性问题、以及室内环境和当地环境采用集成式设计方法 。这个项目营造了一个具有环境可持续特性的室内与室外环境。独特的办公楼设计充分融合了市场需求、建筑形态和产业研发办公这三者的实际需要。 不仅如此，这些楼宇是按照产业智能楼宇的标准进行设计建造的，而非一般意义上的办公楼宇。企业入驻后，除了能省下一大笔水电费，还能直接入驻使用。为此创新园获得LEED-CS 国际绿色建筑认证金奖。这在当前竞争异常激烈的科研商务办公地产市场是屈 指可数的，腾飞为此所付出的人财物力也是非常难能可贵的。 3. 企业生态系统多元化与产品产权多元化相叠加 腾飞创新园项目引入了新加坡纬壹科技城启奥园二期和启汇园五期腾飞开发的设计理念，以满足相关产业各类大中小企业的需求，实现企业间相互支持、相互需求，打造多元企业生态系统，优化产业社群，提升园区综合实力。 园区由四栋高层办公大楼和20栋独立式办公楼组成。前者按单位可租，面积100-3000 平方米不等；后者拥有独立产权，可单独出售。这样不仅满足小企业初创或小规模经营需求，也可满足中型企业扩张提升的需要，更能满足大型企业设立区域研发销售总部一体化的需要。
腾飞创新园园区实景 4. 运营管理组织专业化多元化创新园旨在打造工作、休闲、娱乐、生活为一体的综合性生态科研商务园区，除了高品质的产品、高标准的服务，腾飞创新园也同样致力于举办各式活动，从而营造创新园区的活力与积极性，包括专属租户的主题租户活动及日常有利于企业发展以及企业需求的对接会，研讨会等，打破传统的员工上班模式，为园区以及企业打造舒适高效的工作环境。 近期，随着苏州工业园打造开发区升级版，国家 级境外投资服务示范平台落户苏州工业园区等一系列新产业项目的到来，相信会有更多优质企业落户腾飞创新园。 业内人士都知道，产业地产或者称为园区经济要打造成功并非一朝一夕，五年、十年是很正常的事。巨大的付出后有成功也有失败，只有踏踏实实坚持做好产业地产商应该做且必须做的，才能最终在政府、企业、发展商三者之间获得共赢，获得属于自己的那份成功。相信星桥腾飞会继续秉承自己的发展策略，再次实现飞跃性的发展。 *注：新加坡腾飞集团已于2015年6月与新加坡另一家政联企业星桥集团合并成立星桥腾飞集团。 |
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