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小编说： 1906年，围绕中华民族的救亡图存路径之选择，以孙文为代表的革命派，以康梁为代表的改良派，分别以《民报》和《新民丛报》为中心阵地，在国内外20多份报刊上掀起一场精彩论战，时间之长，规模之大，涉及问题之广，思维之激荡，文采之飞扬，前所未见，亘古未有。百年以降追思之，仍令人高山仰止，心驰神往。 2018年是改革开放40周年，产业地产受到国家重视之程度，未来之路探讨之迫切与热烈，也均是历史上未曾有过的。我们不敢妄与先贤争辉，但也希望以区区火花S-Park之平台东施效颦，抛砖引玉，供行业有识之士为中心阵地，为整个中国产业地产存续、发展、繁荣进行思维碰撞式的论战。 新加坡产业地产资深人士王琰先生在我们抛砖之文《产业地产十大谎言》和阎镜予博士《论战：也谈“产业地产十大谎言”》文章发表之后，也同样为我们奉献了一篇理性思考、有感而发、结合自己对新加坡园区实践认知的精彩文章。他在文章提出，所谓谎言者，心有余而力不足也。要破解“产业地产十大谎言”，必须承认政府和企业之间的权力争夺和利益分歧、长期利益与短期利益之间的冲突、企业能力有边界，承认商业模式依托于制度安排。 他山之石，可以攻玉，刚巧火花S-Park团队前不久也刚对新加坡纬壹科学城、实里达航空园以及吉隆坡马来西亚科技园进行了探访，感慨良多，我们也会陆续发出这些探访文章。希望这些碰撞的火花，能够给行业同仁带来一些不一样的启发与给养。 细细拜读了火花S-Park的《产业地产十大谎言》，也拜读了阎镜予先生的《论战》一文，本人亦为产业地产行业的一名从业者，有所感想，欲一吐为快。 在我看来，火花S-Park所提十大谎言者，即“客户资源、土地储备、异地复制、集团优势、强强联手、产业规划、产城融合、园区服务、产业孵化、智慧城区”，是论述其难度，戳破现有产业园区实践中诸多泡沫；但我个人更倾向于阎先生一文中的比喻，即这些“类似于共产主义的奋斗目标，不能因为处在社会主义初级，就否定共产主义的愿望”。 但这些愿望实现的路径是什么？若只寄望于私人产业发展商自我规律、自强不息，我并不乐观，因为谎言之所以为谎言，是因其背后根深蒂固的实质利益冲突，使得这个愿望无法实现。 以“土地储备”为例。若解决思路是“提高私人产业发展商对土地储备的实际长期控制能力”，在土地国有的情况下，政府不可能将土地中远期开发的权利拱手让人，作为政府的合作伙伴面临的是一个悖论死局——做得不好，会出局，做得好，一样可能出局。 以“产业规划”为例，对于市场前景较明朗的、乃至充分竞争的产业，让私人产业开发商施展拳脚，政府予以支持，是可行之道。可是对于资金需求和用地需求都十分巨大的战略性产业，或者对于市场情况非常不明朗、当地基础十分薄弱的新兴产业，能寄望于私人产业开发商打头阵吗？也不是不可以，但巨大的不确定性，意味着巨大的风险，最后都需要政府通过其他途径予以补偿。 笔者长居新加坡，想以新加坡产业空间的框架，提出一个风险承担和利益分配的思路。 新加坡产业空间的提供者和使用者，大致可见下图：  这里的产业空间，主要包括厂房、仓储和商业园（相当于国内的2.5产业园、总部经济园、创新经济园之类）。其中60%被最终用户使用，相当于自住型物业；40%活跃在出租市场，相当于投资型物业。 这是一个总的比例控制，投资型物业太多了，市场难免泡沫或租金大幅动荡，太少了，市场一片死寂，不够活跃。 在投资型物业中，政府机构（主要为新加坡裕廊集团）持有约1/3，这三分之一主要分布在纬壹生物科技园、清洁能源园、实里达航空产业园等特定的高科技组团，面对的是特定的用户。由于生物医药研发、清洁能源、航空产业等均属于战略型新兴产业，因此这些园区的启动期皆以裕廊集团自主开发为主。当市场信心初步建立之后，裕廊集团才逐步通过公开土地出售方式引入私人产业地产商进行地块尺度的开发。 裕廊集团主导开发的纬壹科技城启汇城 国内一些大型的一级产业地产开发商（Master Developer）也会采取以上策略，可是裕廊集团有三个关键优势： 第一，它是新加坡政府的“法定机构”，其产业用地储备具有极大的确定性； 第二，它虽然采取企业化运作，但利润不是其最主要的业绩考核指标，其主要目标是保证新加坡长期合理价格的产业空间供给； 第三：它和新加坡经济发展局共同隶属国家贸易工业部，贸工部负责制定产业政策，然后由裕廊集团进行空间开发，由经济发展局负责政府层面的对外招商，两者可以密切合作。 由于以上的制度安排，裕廊集团可以在前期忍受较大市场风险，因为它能够享受后期收益；裕廊集团可以与政府招商部门合作无间，因为它们在行政上隶属同一上级部门，代理关系中的道德风险很低。 纬壹科技城里的孵化器项目“起步谷” 裕廊集团的主营业务是产业用地开发，“园区服务”对它而言是重要增值服务，绝对不是“谎言”；但“异地复制”部分是谎言，因为很难在其他地方复制以上的制度安排，没有这种制度安排，经营策略和商业逻辑自然也要进行调整，此所谓“橘生于淮北则为枳”也。 所谓谎言者，也许是心有余而力不足的体现。要破解“产业地产十大谎言”，只靠私人地产商苦练内功只怕是不够的。不像住宅和商业开发，可以是开发商华丽的独舞；产业地产注定是双人舞，承认政府和企业之间的权力争夺和利益分歧、承认长期利益与短期利益之间的冲突、承认企业能力有边界，承认商业模式依托于制度安排，也许，有些谎言就没有必要存在了。 |
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