|
北京万科敢于制造新闻，也善于新闻神转折。 一个月前，当180万十年房租一次性付清的大新闻被抛向市场后，迅速在全国地产界引起了一场天价租金大辩论。 北京万科与万科翡翠书院处在这场风暴的中央。全北京的地产商都十分关注它，它的样板价值体现在两点： 1，作为全自持的百亿级地块，万科翡翠书院的这个方案，会不会因为高租金震荡舆情，被政府喊停？ 2，万科翡翠书院的这套租赁安排，能买单的人有多少？ 前者测试政府态度，后者测试市场态度。 一个月后，昨天下午，北京万科翡翠书院曝光了一组数字： 截止5月13日，一共推出72套房源，面积段自90平米三居至180平米复式四居，获得了超过80%的出租率。这些租户中，大部分选择了十年租期，少部分选择了三年与五年。但是，相同的是，先支付20%，然后在2020年底交付时，一次性付清尾款。 今天来看，大家的担忧大多落空，一夜之间，新闻神转折。 政府既没有喊停，市场反而相当踊跃。因此，这份成绩单对政府与市场的测试初步成功，不仅给之前拿了高比例自持的开发商吃了定心丸，也给未来北京土地的出让热情，又一次充了值。 尘埃落定后，我们要善于总结新闻。这一总结，你就发现了很多前期辩论中的盲点。 大致有七个。 1，翡翠书院是一个低密度产品，即使参考政府限价进行销售的话，主力户型单套总价也得1500万起。也就是说，很多辩手未必是目标客户。 2，翡翠书院定位不是一个刚需产品，而是高端改善产品。也就是说，不能用刚需租房思维来腹诽高端租客。 3，媒体很喜欢引用十年180万的说法，但是其实，翡翠书院租期有三种选择，按照90平米三居三年租期计算的话，三年大约70万租金。媒体天然喜欢引用大的数字。 4，就算十年180万租金，按月折算，每月租金不会超过2万元。假如你在北京海淀租一套90平米的精装修新房，各种总配置齐全，单月租金最少也要1.5万元。相比之下，改善生活居住的性价比很高。 5，翡翠书院十年内租金锁定，不得调涨。北京租房普遍状态是每年一价，罕有降价。 6，翡翠书院是万科高端产品系翡翠系的升级版，未来教育预期很高。它地处码农聚集地，科技精英与管理层众多，相当于杭州版的未来科技城。也就是说，意向客户高度锁定，这些客户愿意拿钱去提前购买优质的居住体验。 7，北京市关于企业自持商品房租赁管理的145号文件中，第五条明确写道，企业自持商品房租赁实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方根据市场水平协调确定。你看，政府是给出活路的。这条规定相当重要，是北京长租市场能够发展的基石。 这六大盲点，其实是六个基础事实。你要辩论，一定确保自己是在这些事实基础上进行，否则鸡同鸭讲，永无共识。 很多人抛开这些基础事实，隔空骂战，我深度怀疑，是刻意为之。目的就是把大家的智商与眼界拉低到与他们一样的水平，然后用丰富的经验打败你。 甚至有人给北京万科戴上了一顶，故意拉高北京市房屋租金水平、影响社会稳定的大帽子，这就有点冷幽默了。 今天本文不在于继续挑起辩论，借着这些数字，谈谈心里话。 在这组数字出炉前，北京万科应该压力蛮大的。百亿的地块，如果不能顺利出租，走出破局路径，天量资金沉淀在那里，对任何一家开发商都如泰山压顶，仅此一个项目的财务成本，便可以拖累一个城市公司的数百位员工，导致年终奖泡汤。 在这件事情上，北京万科大概要面对四个对手。 第一，合作伙伴。 土地是联合体拿的，万科操盘，拿地已经接近两年了，各个破局方案也想了很多，总归要给自己的合作伙伴一个交代。 第二，政府。 土地的规划条件与限制条件，白纸黑字，拿地前就明确写好了。既然各家开发商抢地抢到了100%自持的程度，那么就要规矩来。其中，不得散售，一次性租金不得过10年，不得对外承诺70年后产权归属，等等，是核心条款，不得违背。万科任何解决方案，都必须止步于这条红线。 第三，客户。 不客气说，这首批70名客户，一定是克服了内心传统的买房认知，说服了家里人，奔着开发商的远期承诺，带着老婆孩子，打算欢欢喜喜住到一个高品质的社区里。 所以，开发商没有理由不特别珍惜这批客户。北京万科，你有机会吃下北京全自持商品房的第一个螃蟹，也希望你能不负机会不负客户。 从今后历史的角度看，我把这一批客户称之为，中国长租市场上第一批有先锋与试验精神的人，他们对这个年轻行业的认知启蒙作出了身体力行的贡献，怎么评价，都丝毫并不为过。 以租户而非业主的身份，出现在开发商提供的高端社区里，同样过的幸福，其实向全社会传递了一个很有穿透力的认知信号：既然有钱的人都可以租房改善，我们普通人为何宁可节衣缩食也要买房为难自己呢？ 或许，心态的改变，认知的松动，就是这样一点点开始的。 第四，舆情。 公允地说，舆情本不应该是北京万科考虑的对象。但是，第一个标本嘛，遭遇全方位的扫描，质疑与讨论，不见得完全是坏事。 只是，政府对房价调控已经杯弓蛇影了，若租房议题一旦被舆情带歪，很容易破坏掉一个本来很有破冰价值的方案，对于开发商同行借鉴方案，对于政府部门树立长租样本，对于全社会创新居住解决方案，都是福利最大公约数的损失。 上面四大对手，是一个新生儿必须面对的挑战。 通过租房来解决居住的大讨论，早在十几年前就开始了，它的对手是中国人根深蒂固的安土重迁的心理传统，今日之破局，是一次昂贵的热启动。 十年后，回顾今日，这个万科案例，很可能是一个被高度议论、却被低估了长期价值的样本。 总之，北京万科展示了它对新事物、新思维破局与捕捉的能力，这是一个有底蕴的开发商很见功夫的一面。 「掌声」送给你们。但是，希望带来的不是行业内一片「涨声」。 从未来看，住房市场是分层次的，而租赁市场也会分出层次的。 不过，幸运的好消息是，买房可以囤积，而租房需求却没有人愿意囤积。一旦民众对租赁的认知，成功升级换代，很可能给持续十年不改热度的房价输出一款有效的降温方案。 |
|
|
来自： jimmyliusss > 《文件夹1》
