正在上涨的楼市啊,到底谁在为你续命?

2018-05-14  茂林之家


文|猫叔

来源|猫叔有点宅(ID:maoshuhouse )


1

天然美女和人造美女


房价上涨是有代价的,

美丽也是有代价的。


美丽分为两种,一种是天然美女。资源得天独厚。就算不化妆、不用昂贵的护肤品,也能保持姣好的面容。这样的美女,追求者趋之若鹜,赶都赶不走。



还有一种是人造美女。外界的审美标准是什么样子,照着整就可以了。毕竟大多数男人是视觉动物,管你脸上动没动过刀子,只要长的好看就行。


所以,人造美女整好了,也不乏许多追求者。



和天然美女不同,人造美女需要更多资金、人工措施帮助,他们不得不定期去医院检查、护理,保持颜值的稳定性。


北上深就是天然美女,没有人不喜欢。这些城市独有雄厚的经济基础,可观的政治资源,广阔的职业发展平台。所以,即使北上深被调控了,房价下跌,但先天条件摆在那里,依然对全国人口保持足够的吸引力。


如果北上深进一步吸附全国资源,那么贫富差距必然拉大。北上深也会变得臃肿不堪,被吸附的城市经济也会更加孱弱。这不是当政者想看到的画面。


这个时候,一些基本没有北上深好的城市,就像人造美女那样,需要强大的外力介入。“动动刀子”改善下城市面貌,出台优渥的落户福利,吸引更多人来生活、就业。


2

有形之手的介入


有人说,市场的事情,就让市场解决。那未必也太相信市场了。市场的核心是竞争,竞争会使资源合理调配,优化组合,但是也会带来两极分化、畸形结构,甚至是危机动荡。


当市场失效的时候,就需要政府的有形之手来介入。


如今,一线城市人口过多涌入,二线人口增速却不断放缓,形式严峻。


罗列以下数据,让我们看看,二线人口增速放缓的严重程度:


二线城市在2010年后常住人口增长率已经出现明显下滑,其中南京2011-2016年的5年时间里,常住人口增长率均低于1%;


青岛2017年的人口增长量已经低于10万人,接近人口的自然增长率;

郑州、成都、武汉的增量人口也不多,不足20万人;

长沙、郑州、成都、武汉距离2020年各自的规划人口规模还有近200万人的缺口……



从地方政府的中长期规划来考虑,

没有新增人口,扩容的地铁、马路就没有了意义;

没有新增人口,新区新城的产业如何发展?

没有新增人口,老龄化将逐渐蚕食城市的竞争能力;

没有新增人口,就不能新增城市建设用地,也就不能卖地,也不可能有资金进行大规模的公共基础设施建设,城市也就无从发展……


人口,是最大潜在生产力。是二线城市发展的破题之笔。而以这些城市的常住人口增速来看,不出台新的落户政策的话,目标达成任重而道远。


二线城市,就像人造美女,先天条件不好,就必须人为的做出改变。这种急于求成的改变,有代价,有风险,但也有机遇。


3

抢人的代价


之前,出过一篇文章:中国城市即将迎来第二波崛起!未来,这些城市的涨幅要比一线高!


其实,主要依据就是顶层设计对中国区域均衡发展的路径实现方式的研究。


其中的一个举措就是人才新政。


2016年3月中共中央印发《关于深化人才发展体制机制改革的意见》,随后各地纷纷出台人才新政,实施人才发展优先战略。2017年郑州、长沙、武汉、西安、南京等二线城市相继降低落户门槛。


表面看起来,这些城市鼓励更多人才落户,确实顺理成章。

但同时,这些热点城市都正在面临严格的限购限贷楼市调控。


一方面,严禁外地人买房,一方面,又鼓励外地人落户。

这……就有些尴尬。

我好像知道了什么了不得的事情。


以南京为例,南京一向是土地出让金占财政总收入比较高的城市。


2016年南京市财政总收入为2665.1亿元,房地产行业税收收入约为543.53亿元,占总财政收入的20.36%,其中土地出让收入占财政总收入的33.19%,房地产行业税费合计占财政总收入的53.55%。(一般来说,房地产行业税费占比40%以上就算高了)


本来,2017年南京房价上涨迅猛,经过调控后要熄火,但是2018年,南京打响了“人才落户”第一枪,率先提出45岁以下本科生落户的政策。这让南京的房价再次回暖。




再看成都。2017年3月份,成都房价开始限购,本来有回落趋势,但是8月份出现了回暖。期间发生了什么呢——7月份成都放开全日制本科毕业生和技能人才落户限制。



再看西安。我在17年预判西安18年要熄火,预判的时间节点太早了,因为我忽略了西安落户政策的强大作用——去年西安25.7万人落户,今年,西安一季度落户人数达到24万余人。这个数字,可以解释为什么西安3月份以来的新房市场这么火热。


同样不能忽视的,还有逐渐拉升的重庆市场。毕竟,重庆的落户新政,同样可以拖家带口。




还有郑州,郑州2018年一季度商品房销售额为237.53万平方米,同比增长11.1%。


还有长沙,长沙2018年一季度商品房销售额为299.16万平方米,同比增长28.5%。


即将执行这个的,还有青岛。


4

觉醒的力量


二线楼市,其实就是人造美女,通过人为的力量带动房价上涨。


“限购限贷——降低落户门槛—导入人口—扩大潜在购房人群—带动地产销量——限售”已经成为非常娴熟的套路。


一旦减弱落户的力度,那么二线的楼市也和人造美女的颜值一样,出现不稳定的“脸崩”现象。


有人说,这么激进落户政策,难道不怕推高房价吗?


我倒是要问:在区域均衡发展、实现共同富裕的大目标下,政策层面真的不允许二线城市房价上涨吗?


政策层面担心房价过快上涨,实质担心的是房价过快上涨带来的金融风险。如果金融风险是第一防范要务,而且目前看来是可控的(限售保证了买房者长持,取消投机行为),那么房价适度上涨,必然不会引起太大问题,也是被容忍的。


外来落户群体,如果想在这个城市长久立足,他要做的第一件事,就是买个房子。而本地的土著,习惯了多年不涨的楼市,突然一涨起来,又有这么多外地“侵入者”抢房,那他不再吃火锅,打麻将,唱KTV,他的买房热情,也会被带动起来。


这就是觉醒的力量,觉醒是不可逆的。


如果你看不懂全文,那么,一个直白浅显的观点就是:


二线城市的楼市火焰,燃烧的时间还会更长、更久一点。


我无意唱多楼市,我只是陈述事实。


本文仅代表作者的个人立场,且不构成投资建议。


--全文完--



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