房租向上,房价横盘,中国楼市迎来大变局

2018-05-14  茂林之家


文|杨国英

来源|国英观察(ID:ygyobs


楼市喧嚣,终将归于平静!


激荡廿载,焉不返璞归真?


“杨老师,房租又涨了,要么,我还是回家乡县城吧?”


小C,是我当年带过最最最没出息的学生(性格外向,我大凡这样说他,他都会哈哈一笑,回我“没出息,其实是一种人生境界哈”),小C大学毕业后,“追随”女朋友去上海工作,已有三年之久——这期间,他收入没增没减,至今仍7k/月左右,小女友离开了他,他所租的两室一厅的15平米小房间,房租却从刚入住时的1.8k/月,先是涨到去年初的2.2k/月,现在又涨到了2.9k/月。


人有四境,各有不同。对于性格外向的小C,我是从来不安慰他的,也从来不激励他的,没用!年纪轻轻的他,遵循的是“随遇而安”的老子哲学。也许,只有等到他的人生,真正遇到惨烈的刺激,他才会自愿改变。


还是聊点房租和房价吧!


最近一年,在一线和二线城市房价整体趋于平静时(京沪深小跌,成都、重庆、长沙等仍在上涨),各大城市的房租却在加速上涨——杭州余杭未来城50平米的品牌公寓,月租金已从2.8k/月涨到了4.0k/月,我去年组团投资的重庆,北区美利山的三室一厅,月租金也已从2016年国庆节的2.6k/月,上涨到现在的近4.0k/月。


房租在加速上涨!一年时间,一二线城市已经普涨了30%左右!


房租大涨,是否意味着房价还要继续大涨呢?


不然!


对于房价,我在今年初,就已经明确做过判断,未来2—3年,我国一二线城市的房价,整体将进入横盘状态——当然,极个别城市会小跌,部分城市还要小涨。没有关注这个观点的朋友,可以再读一读《楼市已不再是政策市,而是政治市!》。

房租向上,房价横盘,中国楼市将迎来史无前例的大变局!


一、4%以上的年房租回报率,这是世界各国的通例。


无论是发达国家的美国、欧洲、日本,还是欠发达国家的越南、柬埔塞、印尼,其热点城市的年房租回报率(一年房租/总房价),几乎都在4%—8%之间。6%的年房租回报率,一般是一个均衡点,高于6%,往往会带动房价上涨,低于6%,往往会促使房价下跌——这相当于购买大额的理财产品了!


但是,中国呢?


下面,是我去年2月份统计的,二线城市年房租回报率排行榜:


1、重庆(主城九区):年租金/总房价为3%;

2、成都:年租金/总房价为2.5%;

3、长沙:年租金/总房价为2.5%;

4、武汉:年租金/总房价为2.3%;

5、广州:年租金/总房价为2.1%;

6、杭州:年租金/总房价为2.1%;

7、天津:年租金/总房价为2%;

8、南京:年租金/总房价为1.9%;

9、合肥:年租金/总房价为1.8%;

10、郑州:年租金/总房价为1.8%;

11、苏州:年租金/总房价为1.8%。


当然,这是去年2月份的统计,时隔一年之后,应该还是有所变动的,有点城市的房价涨幅超过了房租,有点城市房租涨幅则超过了房价。


当然,当时未统计北上深这三个超一线城市的房租回报率,我是觉得没有意义,这一个超一线城市的房租回报率,普遍都处于1.2%左右,太低了!可以形象些,在这三个超一线城市,120平米的大三房,区位稍好点的,一套基本都要1000w,但是,房租呢?一年基本都超不过12w。


二、中国的房租回报率为什么全球超低?


学术化一点,这是“提前预支城市化的红利”!另加政府控制土地一级市场的供给。


通俗化一点,这是“投机是中国人的天性”!何况,农耕文明劣根性的中国,不买房不安心,不买房媳妇都不好找。


不了解上述两个方面,你根本就搞不明白,中国的房租回报率这么低,为什么房价在过去20年还一波又一波地大涨呢?谢国忠和牛刀,这两位同志,就是因为不了解上述两个方面,误导了无数青年的买房致富之路、买房娶媳妇之路。


重点谈谈提前预支城市化的红利!


过去20年,我国房价涨幅一直领跑于房租,领涨期大致为5—6年。


也就是说,假如6年前,你化了300万在北京买了一套三室两厅,当年你整租出去的年租金约为4.5万/年,今天则差不是12万/年,直到6年后的今天,你才达到了4%左右的年房租回报率。


但是,房价涨幅领跑于房租,不可能永远维持下去,因为城市化率已经在逐年减速。


1999—2008年这10年,我国城市化率从近31%上升到47%,年均上升1.6%;而2008—2017年这10年,我国城市化率从47%上升到58%,年均上升已减速到1.1%;以此类推,未来10年,我国城市化率的年均上升速度,极可能会减速到0.6%。


在“政治市”乌云压顶、在城市化逐年减速之下,除少数补涨性二线城市外,一二线城市的房价,未来3年整体将维持横盘态势,不可能再大涨。但是,房价更不能大跌,大跌,金融系统要崩溃。


房价难涨难跌,而如果房租涨不上去,则房价会扛不住、会大跌——接盘侠少了,房租回报率又低,不大跌才怪,毕竟有5%左右的房贷成本。


所以,切记,未来3年,房租要大幅补涨,但是,除非刚需,除非极少数的补涨性城市,我仍然不建议你去投机楼市——我国的城市化率,已在逐年减速,“城市化红利”已经没多少预支空间了。


所以,告别楼市的投机时代吧,准备进入楼市的“理财时代”!


本文仅代表作者的个人立场,且不构成投资建议。

--全文完--


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