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本裁判规则汇总整理总结自《民事审判指导与参考》中最高人民法院审理的房地产纠纷案件，以方便广大同仁及房地产相关从业人员参考。（截至总第71辑） 41 建设用地使用权转让合同无效后，在当事人之间可能产生的返还财产、折价补偿或者赔偿损失权利，可以作为合同转让的标的——《合同法》第五十八条规定，合同无效后，可能在当事人之间产生返还财产、折价补偿或者赔偿损失的权利。上述权利的权利人可以通过合同将上述权利进行转让。该转让合同效力的判断，不能以之前的合同无效作为理由来认定此种返还财产、折价补偿或者赔偿权利的转让合同无效。 关键词：合同无效；标的；转让 规则详解：当合同被认定为无效后，基于合同所发生的债权债务关系归于消灭的同时，原来基于合同所发生的物权变动也当然丧失基础，进而发生物权变动回转的法律后果。建设用地使用权转让合同纠纷中，即使合同无效，作为转让一方也可能享有基于合同无效的返还财产、折价补偿或者赔偿损失权利。对于此种可能存在的权利，受让一方与第三方签订《合同权利转让协议书》约定，将该权利加以让与，是当事人之间的真实意思表示，不存在合同法第五十二条所规定的无效情形，故该转让协议书中合法有效。 案例索引：（2012）年粤高法民一初字第3号，见《民事审判指导与参考》（第55辑）第182-195页。 42 业主委员会不具有要求开发商履行商品房销售合同约定的建设公共配套设施义务并承担违约责任的诉讼主体资格 ——商品房销售合同是业主与开发商之间形成的合同法律关系，基于商品房销售合同形成的权利主张是特定主体之间的权利义务关系，不属于业主共有和物业共同管理事项的范围，业主委员会无权代为主张，也不能通过业主授权或业主大会决议取得诉讼主体资格。 关键词：业委会；诉讼主体；开发商 规则详解：业主委员会的诉讼主体范围是由其民事权利能力范围决定的，其诉讼主体资格应当受到法律、法规以及有关业主委员会职责规定的限制，只限于业主共有和物业共同管理事项以及由此延伸引发的诉讼。业主与开发商之间的商品房销售合同纠纷的争议，要遵循合同的相对性，只要不涉及业主共有和物业共同管理事项，业主委员会就无权介入。若双方当事人的争议是关于商品房买卖合同中有关条款的履行和违约责任承担的问题，合同权利义务关系存在于特定当事人的，则业主委员会就不具有诉讼主体资格。 案例索引：（2012）赣中民一初字第19号，（2013）赣民一终字第53号；见《民事审判指导与参考》（第55辑）第196-205页。 43 房屋买卖合同纠纷中认定当事人之间形成的预约还是本约的关系，应综合审查相关协议以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行事实 ——房屋买卖合同中认定当事人之间形成的是预约还是本约关系至关重要，应综合审查相关协议约定之内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思。 关键词：房屋买卖合同；预约；本约 规则详解：预约是指将来订立一定契约的契约，其将来应订立之契约成为本契约。基于预约的性质，预约的标的与本约的标的不同，前者是指将来订立本约的作为义务。以房屋买卖为例，本约的标的是房屋买卖关系，预约的标的则是订立本约以在当事人之间成立房屋买卖关系。也即，如果当事人存在明确的将来订立本约意思，那么即使预约与本约在内容上非常近似，并且通过合同解释的方式可以补充相关合同条款使本约的内容完全齐备，也应当排除这种合同解释的运用。在形成预约后，如果当事人一方已经履行了主要义务，对方也接受的，应当承认在当事人之间已成立相应的合同法律关系。 案例索引：(2010)成民初字第433号，(2011)川民终字第247号，(2013)民申字第188号；见《 民事审判指导与参考》（第57辑）第190-210页。 44 人民政府依法收回划拨土地使用权后对原划拨土地使用权人的补偿不是划拨土地使用权本身的对价，不包括对划拨土地使用权增值部分的补偿 ——当事人从政府手中划拨取得土地使用权无需按市场价格支付土地使用权出让金，政府收回该划拨土地使用权时亦无需支付该土地使用权的对价。对于划拨土地使用权人的补偿款，既非划拨土地使用权的市场价，亦非所谓的划拨土地使用权的增值，更不是用划拨土地使用权出资后的投资收益。 关键词：划拨土地；收回；补偿款 规则详解：划拨土地使用权人从国家手中取得划拨土地使用权时，是未支付土地使用权出让金的，因为其用途是特定的，即用于公益性用途，故就不能利用该划拨土地使用权进行营利性活动，也就无所谓投资获利。因此国家收回划拨土地时，是无偿收回，只是对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况给予适当补偿，而非足额补偿或超额补偿。事实上，划拨土地使用权收回后，政府给原划拨土地使用权人的补偿费的数额大小，也是政府综合个案相关主客观因素，自由裁量的结果。 案例索引：（2011）鲁民一初字第15号，（2013）民一终字第47号；见《民事审判指导与参考》（第59辑）第163-187页。 45 房屋买卖合同当事人关于赔偿可得利益损失的主张应受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵原则的限制 ——房屋买卖合同当事人依据合同法第一百一十三条规定向对方当事人主张赔偿可得利益损失时，人民法院应根据可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则进行综合判断。 关键词：损害赔偿；可得利益损失；减轻损失规则 规则详解：《买卖合同纠纷解释》第二十九条规定，“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”也就是说，房屋买卖合同当事人关于赔偿可得利益损失的主张并不必然获得支持，还要受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则的限制。具体到本案，则是关于减轻损失规则的适用问题。减轻损失规则是指，在对方当事人违约甚至根本违约的情况下，合同当事人仍负有基于诚实信用原则的合同义务，应及时采取适当措施防止损失扩大，如果其没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 案例索引：（2013）辽民一终字第168号，（2014）民申字第644号；见《民事审判指导与参考》（第59辑）第206-217页。 46 退房退款协议就违约责任的具体承担方式约定有选择权时，有选择权一方以行为方式作出选择后，不得再直接适用选择性条款主张其他追究违约责任方式 ——协议就一种违约行为约定了两种违约责任承担方式供守约方选择，在守约方以具体行为方式作出选择后，守约方再次提出要求适用其他方式追究违约责任的，法院不予支持。 关键词：违约责任；选择性条款；择一行使 规则详解：《商品房买卖合同》被双方当事人协议解除后，双方当事人签订《退房退款协议书》并在协议中约定违约责任选择性条款。双方当事人在协议中就违约责任承担方式约定选择性条款意味着一方违约时，守约方获得了在约定违约责任范围内主张何种违约责任的选择权。除非双方作出特别约定，否则选择性条款只能择一行使，而不能相继行使。守约方一旦作出选择，即意味着违约责任承担的具体方式已固定下来。进而，守约方已不能主张直接适用之前约定的选择性条款，再选择其他违约责任承担方式。 案例索引：（2009）临民初字第761号，（2009）桂市民终字第2248号，（2011）桂民提字第149号，（2014）民提字第106号；见《民事审判指导与参考》（第60辑）第200-218页。 47 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿一般不与《合同法》第一百一十三条规定的可得利益损失同时适用 ——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿制度主要是针对房价涨速过快、涨幅较大的情形，其“损失”不包括对可得利益损失的赔偿，一般不应与《合同法》第一百一十三条第一款规定的可得利益损失同时适用。 关键词：房屋买卖；可得利益损失；惩罚性赔偿制度 规则详解：《商品房买卖合同解释》第八条中所称的“损害赔偿”是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或所丧失的利益。合同解除后的损害赔偿首先应包括因恢复原状而发生的损害，因合同解除的法律效果就是要将当事人之间的权利义务关系恢复到合同订立前的状态。而合同法第一百一十三条规定，可得利益是在合同完全履行的情况下才能产生，只是在当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定，相对方请求人民法院强制违约方履行时应承担的赔偿责任，可得利益的取得以合同双方继续履行为前提的。在合同解除的情况下，表明守约方不愿继续履行合同，放弃了可得利益，故赔偿损失范围内不应包括可得利益损失。 案例索引：（2013）青民一初字第4号；见《 民事审判指导与参考》（第61辑）第245-255 页。 48 非因双方当事人原因导致合作开发房地产合同解除的，出资方有权享有相应的土地增值收益 ——合资合作开发建设房地产项目中，非因双方当事人原因导致合作开发房地产合同解除的，出资方有权共享合作期间合作项目形成的相应权益包括土地增值部分。出资方未全部出资到位的，如无特别约定，应根据权利义务一致原则，以各方实际出资比例确定各自应享有的项目权益。 关键词：合作开发；合同解除；土地增值 规则详解：合资合作开发建设房地产项目中，非因双方当事人原因导致合同解除的，对于土地增值部分，出资方有权共享相应收益。至于出资方请求权的基础，即出资方依据何种权利主张其享有相应的土地增值收益，最高院多数意见认为可将合作开发的法律特征，即共享利益、共担风险作为裁判的理论依据。对于出资方按照何种比例享受土地增值收益，最高院多数意见认为以双方实际出资比例确定各自应享有的项目权益符合权利义务一致原则，故应以各方实际出资比例作为计算依据。 案例索引：（2011）闽民初字第29号；见《民事审判指导与参考》（第62辑）第183-200页。 49 当事人约定解除房屋买卖合同条件成就时，合同自解除权人发出《解除合同通知》到达对方时解除 ——附约定解除条件合同，自条件成就时，解除权人解除合同通知到达对方时合同解除，无需相对方作出明确意思表示；解除合同通知因意思表示生效而生解除效果、且保护相对人合理信赖，一般具有不可撤销性。 关键词：约定解除；通知；不可撤销 规则详解：约定解除是指房屋买卖合同当事人双方订立合同时，在合同中约定一方解除合同的条件，或者在订立合同以后，另行约定一方解除合同的条件，在合同成立以后，没有履行或者没有完全履行之前，出现了约定的解除合同的条件时，约定的享有解除权的人可以行使解除权，终止合同的权利义务。根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。且解除权为形成权，约定解除合同的条件发生以后，只要约定享有解除权的一方作出解除合同的意思表示，合同的权利义务就终止了，而无需再获得另一方的同意。司法实践中，解除的意思表示一般不得撤销，对此合同法尽管未作规定，但因解除的意思表示生效已生解除效果，且保护相对人的合理信赖，一般不得撤销，除非相对人同意。 案例索引：(2012)高民初字第312号，(2014)民一终字第58号；见《民事审判指导与参考》（第62辑）第235-255页。 50 认定当事人之间究竟是房屋买卖法律关系还是名为房屋买卖实为民间借贷法律关系，应当充分重视书面合同所具有的较高证明力 ——民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。书面合同是确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅应在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。 关键词：法律关系；书面合同；实际履行 规则详解：书面合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐瞒法律关系的性质且该隐瞒法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思表示的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。此外，即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，借此传达和树立重诺守信的价值导向。因此，认定当事人之间法律关系的性质，应当充分重视书面合同所具有的较高证明力；若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为谨慎的分析研判。 案例索引：（2015）民一终字第78号；见《 民事审判指导与参考》（第63辑）第186-199页。 51 变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定，并不导致合同无效 ——合同双方协议约定变更工业用地使用权性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。 关键词：工业用地；居住用地；合同效力 规则详解：因出让土地性质经法定程序可以变更，因此当事人在合同中约定履行合法审批程序后将工业用地性质变更为居住用地后再行开发房地产并不违反现行法律规定，不能因此认定合同无效；但是如果合同约定在工业用地上直接开发房地产，则违反法律法规效力性强制性规定，应当认定合同无效。具体到本案，本案双方当事人协议变更诉争用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。即，土地性质能否变更属于合同履行问题，并不能因此倒推合作开发合同无效。 案例索引：（2014）宁民初字第2号，（2015）民一终字第57号；见《民事审判指导与参考》（第65辑）第187-199页。 52 执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施 ——执行权是国家的公权力，为了妥善的平衡当事人之间的关系，法院在审查执行异议时，应当进行严格的审查，以避免或减少因违法或不当执行所造成的损害。 关键词：执行异议；阻却执行；实体审查 规则详解：在执行过程中，第三人提出执行异议，人民法院应当中止执行。根据《查封规定》第十七条之规定，第三人对执行标的物即案涉房屋尚未办理产权变更的登记的情形下，必须满足在法院对案涉房屋执行程序开始前就已支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件下才能产生阻却执行措施的效果。在本案中，申请执行异议人与被执行人签订《房产认购协议》，并在起诉时已支付合同总价款50%购房款，此种情况并不符合《查封规定》第十七条规定的“已经支付全部价款”的条件，同时申请执行异议人也并未实际占有使用案涉房产。因此申请执行异议人对案涉房产的实体权利并不足以阻却执行措施。 案例索引：（2012）闵执异字第2号，（2012）执复字第30号；见《民事审判指导与参考》（第67辑）第237-251页。 53 土地使用权出让合同纠纷中，在合同对违约责任如何承担没有约定时，应当要依据公平及诚实信用原则审查确定违约责任的承担问题 ——土地使用权出让合同纠纷中，确定如何承担违约责任时应当综合案涉合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等，根据公平和诚实信用原则，予以确定。 关键词：土地使用权；违约责任；诚实信用 规则详解：在土地使用权出让合同纠纷中，受让人未按时交纳土地出让金，此时违约责任如何承担问题通常是当事人争议焦点。有时合同对违约责任没有作出约定，并且通常情况下双方签订的是格式合同，参照国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中的规定来约定违约责任，当发生争议时，要求违约方按照日1‰的标准承担至付清之日的滞纳金，而作为受让人往往会提出违约金过高的主张。因此在确定违约责任时，应当同时考虑违约金的惩罚性与补偿性的双重属性，应综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等以及违约方给首约方造成的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。 案例索引：见《民事审判指导与参考》（第68辑）第190-198页。 54 非集体经济组织成员通过以物抵债方式受让农村集体组织宅基地上房屋的，该以物抵债协议无效 ——《土地管理法》明文规定：宅基地属于农民所有，非集体组织成员不享有该集体组织宅基地使用权。亦不能通过以物抵债方式受让该集体组织宅基地上的房屋。 关键词：集体组织；宅基地；以物抵债 规则详解：根据房地一体原则，宅基地使用权跟随房屋一并流转。而我国法律明文规定了土地归农民所有。本案中，双方签订《还款协议》约定将案涉农村宅基地上的房屋用于抵债，该协议违反了法律强制性规定应认定为无效。 本案河南高院二审时认为：代物清偿以债权人现实的受领给付为生效条件，在新债务未履行完毕之前，原债务并不消灭。因抵债房屋并未交付，《还款协议》从民法理论上应认定未生效。但是本案系债务履行其届满之后的以物抵协议，如果《还款协议》不存在无效事由，不宜仅因协议为履行，即认定其为生效。 案例索引：（2015）洛民二初字第38号，（2016）豫民终211号，（2016）最高法民申3285号；见《民事审判指导与参考》（第69辑）第191-199页。 55 以物抵债协议原则上有效，并可能成立债的更改或新债清偿 ——认定债务清偿期届满后的以物抵债协议的性质时，应以尊重当事人的意思自治为基本原则，一般除当事人另有约定外并不以债权人现实的受领抵债物，或取得其所有权、使用权为成立或生效要件。在债务清偿期限届满后达成的以物抵债协议可能构成债的更改，也可能属于新债清偿。在新债清偿情形下，旧债务于新债务履行之前不消灭，若新债务届期不履行，债权人有权请求债务人履行旧债务。 关键词：以物抵债；意思自治；债的更改；新债清偿；诚实信用 规则详解：以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件。当然，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。而基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质上一般应为新债清偿。当事人应当遵循诚实信用原则，在新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现时，债权人有权请求债务人履行旧债务；而且，该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。 案例索引：（2012）内民一初字第38号，（2016）最高法民终字第484号；见《民事审判指导与参考》（第70辑）第118-141页。 56 以尚未建成的房屋为标的签订的租赁合同可参照适用有关房屋租赁的规定，若该房屋未取得建设工程规划许可证的，该合同应认定无效 ——双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同为房屋预租合同。相关法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规定，在此情形下，其相关问题的认定可参照适用有关房屋租赁的规定。若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效。 关键词：预租合同；规划许可；合同效力 规则详解：在实践中，一般情形下作为租赁物的房屋是已经建成的，但不排除双方就未建成的房屋签订租赁合同，也不排除就尚未存在的房屋签订租赁合同，该租赁合同为预租合同。在现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同没有特别规定的情形下，审理预租合同有关的纠纷应当参照房屋租赁合同的规定。预租合同在没有违反法律法规强制性规定的情况下，不能当然认定无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据此规定，本案没有证据表明在一审辩论终结前建设方取得了建设工程规划许可证。因此案涉租赁合同应当认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 索引：（2015）内民三初字第3号，（2017）最高法民终171号；见《民事审判指导与参考》（第71辑）第214-226页。 |
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