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毓莹导读 阶段性担保问题是一个比较新的问题，理论界缺乏系统深入的研究，但现实中大量案件已经涌入法院。武建华法官承办的这个案件比较有典型性，该案文书刊登在《最高人民法院公报》2018年第5期上，现其将裁判本案的办案思路与心得推送给大家。 “债权人怠于办理预告抵押登记可视为保证期间经过” 最高人民法院第二巡回法庭主审法官|武建华 【裁判要旨】 阶段性担保在商品房预售合同中比较常见，通过办理买房人所购房屋预告抵押登记，可以有效减少金融机构和房地产企业的风险。因其阶段性特征，预告抵押登记和商品房预售登记的衔接非常重要。保证期间在本质上是一项旨在维护保证人利益的制度，在保证期间内债权人未主张权利的，保证人免除责任。金融机构怠于办理预告抵押登记，等于无限延长房地产企业的保证期间，有违担保法的精神，亦有违诚实信用原则，人民法院不予支持。 【裁判心得】 对于阶段性担保，之前了解的不多。本案是申请再审案件，二审法官对案件相关事实查证清楚，法律分析到位。我觉得本案还有进一步挖掘的价值，能否提炼出更高的规则，使其具有更好的指导意义。通过本案，我从阶段性担保的概念、作用出发，思考其实质，进而找出风险点和利益平衡点。希望对金融机构、房地产企业、购房人如何更好维护自身权益有所借鉴。 资金是企业发展的动力，也是满足个人消费的前提。而资金的最主要提供者是金融机构，一般也就是银行，银行在放贷盈利的同时，也非常关注资金的安全。在利益驱动下，理性的经济人创设了阶段性担保制度。 所谓的阶段性担保，是指购房人向银行借款支付房地产开发商购房款，由房地产开发商向银行提供担保至办理完所购房屋预告抵押登记止。这样一来，消费者个人有能力改善居住条件，房地产商回笼了资金，银行有了投资收益，各方面共赢。资金安全问题，先由实力较雄厚的房地产企业提供担保，待符合条件时办理房屋预告抵押登记，由人保变更为物保，银行资金始终处于有保障的局面。 当然，这只是一种理想状态。实践中，利益落空、权利受损的情况也不鲜见。阶段性担保制度也存在一些风险点，银行作为债权人要尽到谨慎注意义务，积极主动推进合同履行，严格把控各个节点，切实维护自身合法权益。 首先，是借款人也就是购房人的偿付能力问题。虽然说有后期的担保和抵押，但银行的业务目标是及时获取资金收益。走到诉讼阶段，向保证人主张权利或者对抵押物拍卖受偿，无疑增加了许多成本和不确定性，这不是银行想看到结果。因此，对借款人的清偿能力的审核是最重要的。因借款人高智是香港户籍，招商银行称与他联系困难，但未要求其出具代办手续，造成被动。事实上，2015年3月6日案涉房屋因另案被法院查封，已无法再办理预告抵押登记，招商银行以案涉房屋对自己债权形成最有力保障的目的已经不能实现，只能转而向债务人和保证人寻求救济。 其次，房地产企业承担的是阶段性担保，保证期间是有限度的，应具备合理性。任何市场交易都要讲求效率，否则会降低效益。因此，合同法鼓励当事人积极履行合同义务，制裁违约等不诚信行为。本案双方当事人签订《担保协议》约定，一方公司在90个工作日内办妥高智所购房屋预告抵押登记手续交给招商银行，招商银行办理完预告抵押登记后，一方公司的担保责任即可免除。从字面理解，双方当事人对保证期间进行了约定，以办妥预告抵押登记为时间节点，保证期间可以延长，也可以缩短。合同当事人可以约定保证期间，但不能与《担保法》的规定相悖，不能无限延长保证期间，这也是阶段性担保的应有之义。按照约定，本案的保证期间应确定为从2012年10月9日招商银行放款之日起，至2014年1月17日一方公司向招商银行交付商品房预告抵押登记手续后，招商银行在合理期限内办理完预告抵押登记止。2015年3月6日案涉房屋被法院查封，招商银行才于2015年4月22日向法院起诉一方公司主张权利。招商银行一年多时间未去办理预告抵押登记手续，显然超出了“合理期限”。招商银行怠于履行合同义务是明显的，对案涉房屋不能办理预告抵押登记后果的产生存在重大过错。 再次，阶段性担保也要体现民事权利义务对等原则。商事主体经常会在合同中作出于己有利的约定，将市场风险等全部或部分转移到合同相对方。但是平等民事主体之间自由达成的合意，也要遵循合同正义，符合权利义务对等原则。本案《担保协议》第七条约定，如出现非因招商银行原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续，招商银行自贷款发放之日起，至预告抵押登记完之日止之前，其有权要求一方公司履行担保责任。招商银行对于预告抵押登记办理期限的预期是90个工作日，按照常理是应该能够办理完毕的。同时，招商银行对于能否按期办妥预告抵押登记也是有预判的，因此特别约定非招商银行原因不能在90个工作日内办妥预告抵押登记，不免除一方公司的担保责任。同理，一方公司将购房合同的登记备案手续交给招商银行后，招商银行亦应在合理期限内办理预告抵押登记，而合理期限应以上述双方约定的90个工作日作为参照。招商银行未能提供证据证明非其自身原因，严格来说应举证证明系一方公司原因导致未能及时办妥预告抵押登记，方有权向一方公司主张担保责任。 招商银行没有向主债务人高智主张权利，径直向保证人一方公司主张权利，隐含着对合同主体承担民事责任能力的判断。但法律不保护权利上的睡眠者，所以规定有诉讼时效和保证期间等制度。招商银行因自身过错而权利受损，不能转嫁到保证人一方公司身上。 本案被推荐发布在《最高人民法院公报》2018年第5期。
【裁判文书】 最 高 人 民 法 院 民 事 裁 定 书 （2017）最高法民申3474号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：招商银行股份有限公司大连分行。住所地：辽宁省大连市中山区人民路17号中银大厦1-3层部分。 负责人：钱曦，该分行行长。 委托诉讼代理人：商庆国，辽宁先河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕书敏，辽宁先河律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：大连一方地产有限公司。住所地：辽宁省大连市沙河口区星海广场C1区7号。 法定代表人：孙喜双，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张国晗，辽宁智库律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白禹龙，辽宁智库律师事务所律师。 再审申请人招商银行股份有限公司大连分行（以下简称招商银行）因与被申请人大连一方地产有限公司（以下简称一方公司）保证合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2017）辽民终156号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 招商银行申请再审称，1.二审判决认定招商银行未在保证期间内向一方公司主张权利，已过保证期间，一方公司保证责任应当免除，属于事实认定不清，适用《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第二十六条第二款认定一方公司保证责任应当免除，属于适用法律错误。2.二审判决认定招商银行怠于履行办理预告抵押登记造成抵押物被法院查封，应自行承担法律责任，属于认定事实错误。3.二审判决认定案涉房屋没有办理预告抵押登记的责任在于招商银行，属于认定事实错误。4.二审判决采用推定方式，认定案涉房屋没有办理预告抵押登记，不能排除非银行原因，因而就直接认定责任在于招商银行，该归责原则与担保合同约定相悖，也不符合法律规定。请求：1.撤销辽宁省高级人民法院（2017）辽民终156号民事判决。2.提审本案，或者指令辽宁省高级人民法院再审本案，改判支持招商银行的诉讼请求。招商银行依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 一方公司提交意见称，1.案涉保证为“阶段性保证担保”，根据双方合同约定及法律规定，保证期间应当至一方公司交付购房合同登记备案手续后，招商银行在合理期限内办理完毕预告抵押登记之日止。2.根据合同约定，一方公司的义务仅仅是将购房合同登记备案手续交付招商银行。在一方公司已履行义务的情况下，招商银行作为预告抵押登记的办理义务主体，应当承担未能办理预告抵押登记的责任。3.一方公司将案涉房屋备案合同转交招商银行时，案涉房屋已可以办理产权登记以及抵押权登记，无需办理预告抵押登记。4.招商银行的证据已充分证明招商银行办理案涉贷款业务时，是按照“购买商业用房贷款”办理，并非是“个人住房贷款”。根据《担保协议》的约定，案涉贷款不属于《担保协议》约定的“个人住房贷款”的担保债务范围，一方公司根本就不应对案涉贷款承担保证责任。综上，招商银行的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一方公司应否承担保证责任。 招商银行与高智签订的《个人购房借款及担保合同》，招商银行与一方公司签订的《担保协议》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 关于本案保证期间的确定。招商银行与一方公司在《担保协议》第五条约定，一方公司承担的是阶段性担保，保证期间是每笔贷款放款之日起至预告抵押登记完成之日止。双方签订《担保协议》的目的是一方公司在90个工作日内办妥高智所购房屋预告抵押登记手续交给招商银行，招商银行办理完预告抵押登记后，一方公司的担保责任即可免除，招商银行通过抵押权来保障债权实现。从字面理解，双方当事人对保证期间进行了约定，以办妥预告抵押登记为时间节点，保证期间可以延长，也可以缩短。该约定是双方当事人的真实意思表示，但不能与《担保法》的规定相悖，不能无限延长保证期间，也是阶段性担保的应有之义。因此，本案的保证期间应确定为从2012年10月9日招商银行放款之日起，至2014年1月17日一方公司向招商银行交付商品房预告抵押登记手续后，招商银行在合理期限内办理完预告抵押登记止。《担保协议》第七条约定，如出现非因招商银行原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续，招商银行自贷款发放之日起，至预告抵押登记完之日止之前，其有权要求一方公司履行担保责任。同理，一方公司将购房合同的登记备案手续交给招商银行后，招商银行亦应在合理期限内办理预告抵押登记，而合理期限应以上述双方约定的90个工作日作为参照。 关于未办理案涉房屋预告抵押登记的责任。《担保协议》第六条约定，一方公司在承担保证担保期间，应当办理购房合同的真实有效登记备案手续，并及时将购房合同的登记备案手续转交给招商银行指定代办机构，积极配合招商银行办理预告抵押登记。招商银行一审中辩称未办理预告抵押登记的原因是高智不配合，因高智是香港户籍，与他联系困难，其未出具代办手续，银行无法单方办理。招商银行与高智签订的《个人购房借款及担保合同》第26.2条约定：“如本合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的，抵押人应按照贷款人的要求，积极配合贷款人及/或售房人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记；抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续。”在一审、二审中招商银行未提供证据证明未办理预告抵押登记是一方公司迟延交付办理预告抵押登记手续所致，亦未提供证据证明其已积极敦促一方公司及高智配合其办理预告抵押登记。招商银行于2014年1月17日收到一方公司交付的购房预告抵押登记手续后，没有在合理期间内及时办理预告抵押登记，直至2015年3月6日案涉房屋因另案被法院查封无法办理后，才于2015年4月22日向法院起诉一方公司主张权利。招商银行怠于履行合同义务是显而易见的，对案涉房屋不能办理预告抵押登记后果的产生存在重大过错。 关于一方公司应否承担保证责任。本案中，招商银行是办理预告抵押登记的义务主体，在一方公司未在约定的90个工作日内交付办理预告抵押登记手续情况下，招商银行收到一方公司迟延交付的预告抵押登记手续后，应当在合理期限内及时办理预告抵押登记，防止案涉房屋被法院查封而无法办理。但是招商银行收到一方公司迟延交付预告抵押登记手续后，不但没有提出异议，而且一年多时间不去办理预告抵押登记，且无合理解释，应视为一方公司阶段性担保的保证责任免除条件成就。根据《担保法》第二十六条第二款“有合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，招商银行未在保证期间内向一方公司主张权利，一方公司的保证责任免除。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，招商银行因怠于履行办理预告抵押登记义务所造成抵押物被法院查封的责任，应当由其自行承担。 鉴于一方公司的保证责任已免除，至于高智的借款是否属于本案担保范围，已无审理必要，本院对此亦不予审查。 综上，招商银行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回招商银行股份有限公司大连分行的再审申请。
审 判 长 武建华 审 判 员 董 华 审 判 员 张能宝
二 〇 一 七 年 九 月 二 十 六 日
法官 助 理 马赫宁 书 记 员 隋 欣 |
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