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江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0102民初5643号 原告：南京市城开御园住宅小区业主委员会，住所地南京市玄武区后宰门佛心桥8号。 委托诉讼代理人：刘维东，江苏法德永衡（来安）律师事务所律师。 被告：南京永和物业管理有限责任公司，住所地南京市秦淮区洪武路328号602室。 法定代表人：连汉才，董事长。 委托诉讼代理人：赵耀，江苏法臻律师事务所律师。 原告南京市城开御园住宅小区业主委员会（以下简称城开御园业委会）与被告南京永和物业管理有限责任公司（以下简称永和物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告城开御园业委会的委托诉讼代理人刘维东，被告永和物业公司的委托诉讼代理人赵耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城开御园业委会向本院提出诉讼请求：1.被告对原告处的恒温恒湿系统承担因其在服务期间维保不善给原告造成的损失共计25万元；2.被告对原告处的恒温恒湿系统10日内进行移交；3.被告承担本案的诉讼费用和律师费用。事实和理由：城开御园小区是具有恒温恒湿功能的高档小区，而恒温恒湿设备就像小区的心脏维系着小区恒温恒湿功能的正常运转，冬季使用期即将来临，系统是否能够正常及安全的运转涉及到全体小区业主的基本权益。被告永和物业公司系原告城开御园业委会成立之前由南京市城市建设开发（集团）有限责任公司（以下简称城开集团）选定的前期物业服务单位，从小区交付之日起一直为小区提供物业服务。永和物业公司在提供物业服务期间，应当对恒温恒湿系统进行日常以及定期的维修保养。2016年3月1日，永和物业公司告知原告决定撤出，原告对小区内的公共设施、设备的状态进行排查，发现了大量的遗留问题，特别是恒温恒湿系统长期未保养，存在诸多问题：4号机组不能使用，多处设备的机油未更换等。虽然永和物业公司在事后进行了维修检查，恢复了部分设备的正常使用功能，但由于永和物业公司长期对恒温恒湿系统管理不善，累积问题多，在发现需要有大量金钱及人力投入时，在与原告的沟通和遗留问题的解决上一再推诿，欲强行单方面移交系统。 被告永和物业公司辩称，1.城开集团与我公司之间的前期物业服务合同关系已经在2015年初小区业委会成立时终止，原告与我公司目前仅就恒温恒湿系统的交接存在争议；2.我公司对该系统并无维修保养的合同义务，该系统无偿维保的质保期为2年，自2011年小区整体交付时起算，目前已过两年的质保期，如需继续维保，需由业主额外付费，但是我公司从服务业主的角度出发，受城开集团指派在质保期满后自行委托原系统的建设方上海誉德新能源建设有限公司（以下简称誉德公司）继续维保，完全尽到了物业公司的职责；3.我公司仅受建设方委托代为管理该系统，建设方至今与我公司没有该系统的书面交接手续，在业委会提出存在诸多问题后，我公司在征得城开集团同意的前提下聘请誉德公司对系统进行检修，该公司也已出具了完工报告，载明系统运转正常；4.原告自行委托无检修资质的第三方对系统进行监测评估，所谓的因长期未保养而产生的问题及高达25万元的损失，我公司均不予认可；5.我公司在从小区退场后曾多次发函催告原告接收该系统，但原告一直拒绝接收，还发函禁止我公司的工作人员进场，导致该系统在长达数月无人维护。综上，请求法院驳回原告对我公司的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：南京市城开御园住宅小区（以下简称城开御园小区）为城开集团开发。2010年2月，城开集团与永和物业公司签订《前期物业服务合同》，由城开集团选聘永和物业公司对城开御园小区提供前期物业管理服务。 2015年1月28日，永和物业公司与誉德公司签订《南京城开御园建筑节能系统维保合同》，约定由永和物业公司委托誉德公司对城开御园小区的设施设备进行维修保养，总金额为18万元，合同期限自2015年3月1日至2016年2月28日。 原告于2016年3月10日完成物业公司的选聘报名工作。2016年4月23日，原告向永和物业公司发出《问题汇总》。2016年5月18日，永和物业公司予以回复:问题一，关于恒温恒湿空调系统4号机组至今不能使用。答复，4号机主要负责夏季制冷，其空调系统因机头压缩机、冷凝器故障送厂家维修，当时考虑到春秋季节属保养期，物业公司乘隙安排维保单位誉德公司进行换件和维修，现相关配件已更换到位，设备正处于调试阶段，为确保夏季使用，定于5月28日前正常恢复使用。问题二，一个定压补水泵也是坏的。答复，系统定压补水泵因控制主板故障，现已采购安装到位，能恢复正常使用。问题三，系统所有机组运行近一万小时，设备的机油未更换，氟利昂未补充，使机组在不健康的环境下工作，造成能耗上升，设备受损，严重降低设备的使用寿命。答复，为保障系统正常运行，物业公司与誉德公司签订了维保合同，由维保单位每月进行一次维修保养，并按相关要求对设备机油、氟利昂等附属材料进行一次维修保养，进行补充和更换，目前系统处于正常运行状态。2016年5月23日，永和物业公司向原告回函，表示：对于5月25日上午进行的系统开机运行，永和物业公司将按运行要求做好准备和保障工作；对于资料，待系统交接时一并提交给原告；2016年5月28日系统交接前，永和物业公司将积极与系统维保单位联系，通知该单位派人到场协助交接。原告认为2016年5月25日系统开机后，发现系统部分设备存在问题，原告决定恒温恒湿系统5月28日暂不交接，待系统存在的问题解决后，并提供了具有法律效力的关于该系统完好、能正常运行的检测报告后，再进行系统的交接。2016年5月28日，除恒温恒湿系统尚未交接外，永和物业公司已将其他设施设备交接给新的物业公司。永和物业公司向原告发出公告，告知原告其于2016年5月31日全面退出城开御园物业管理服务工作。 2016年6月6日，原告向永和物业公司发函，表示对永和物业公司积极推进系统问题的解决表示感谢，存在问题见《交接问题汇总清单》：1.4号机组保压测试还在进行中，期待能尽快正常运行；2.冷却塔盘管及电动阀的更换修复时间,请尽快确定；3.风冷热泵，自恒温恒湿系统交付至今，一直未使用过，要求尽快请该泵的生产厂家到现场进行开机检测，给出该泵的检测结果等。 永和物业于2016年6月7日委托誉德公司针对原告函件中提出的问题进行了维修。誉德公司于2016年8月5日出具《城开御园恒温恒湿系统维修完工报告》，表明受永和物业公司的委托，针对原告于2016年6月6日发函指出的系统故障问题，及誉德公司在此期间新发现的问题进行了维修，目前该项工作已全面完成，具体整修内容为：“一、地源热泵4号机组2号制冷系统，目前设备运行状态正常；二、冷却塔换热盘管，冷却塔生产厂家已完成漏水盘管的更换工作，目前设备运行状态正常；三、风冷热泵机组，目前设备运行状态正常；四、新风机组，更换了新风机组风管温湿度传感器，目前设备运行状态正常；五、地源侧水泵，更换了一个地缘侧水泵变频器，目前设备运行状态正常；六、冷却塔侧定压罐，目前设备正常运行；七、冷却塔与地源侧之间的切换阀门，目前设备运行状态正常。经我公司及设备生产厂家专业技术人员的全面查验和修复，函件所列的设备故障，已全面修复。”2016年8月12日，永和物业公司向原告发函，表明永和物业公司已委托誉德公司对原告发函提出的问题以及对空调系统进行彻查过程中发现的问题进行了整修，目前已完成全部修复和保养工作，空调系统运行正常，并函告原告于2016年8月17日前对城开御园恒温恒湿系统的维修情况进行交接验收。原告回复称，需要原告检测后才能确认。2016年8月26日永和物业公司再次向原告发函，表示对原告提出的问题永和物业公司已协调维修单位解决，目前该系统一直正常运转，永和物业公司的交接义务已完成。 审理中，被告还提供了誉德公司制作的《热泵机组系统月保养记录表》，拟证明自2015年3月至2016年3月履行了维修保养义务。原告认为该表是誉德公司单方制作，第三方机构是否尽到了维保义务，不能仅凭记录表，而是要看实际的状态。 原告提供，南京德诺节能科技有限公司（以下简称德诺公司）于2016年8月出具的《城开御园项目HAVC空调系统检测报告》，拟证明在永和物业进行部分维保之后仍然发现多处保养不善的问题，如不及时进行维修保养，会影响业主正常生活。永和物业质证认为，报告均系原告单方委托，无法看出该机构有资质。原告提供德诺公司于2016年9月15日出具的《城开御园地源热泵空调系统维修清单》，证明后续维修费用25万元，要求被告承担。被告对此不予认可。 本院认为，本案中，被告永和物业公司系城开御园小区前期物业管理公司,至原告根据业主大会决定与新的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时,永和物业公司与城开集团签订的前期物业管理服务合同即告终止。原告城开御园业委会提起诉讼要求被告永和物业公司交接恒温恒湿系统，系代为行使全体业主的权利，符合业主委员会的职责范围，本院予以支持。2016年6月6日，原告向永和物业公司发函，表示对永和物业公司积极推进系统问题的解决表示肯定，除恒温恒湿系统尚未交接外，其他设施设备已交接完，并要求等永和物业提供了关于恒温恒湿系统完好、能正常运行的检测报告后，再对该系统进行交接。永和物业公司举证证明其已委托该系统的维保单位誉德公司对恒温恒湿系统维修完毕，故对原告要求被告承担后续维修费25万元，本院不予支持。原告主张被告承担律师费，但原告关于律师费的发生并未举证，故本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告南京永和物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内将南京市城开御园住宅小区的恒温恒湿系统移交给原告南京市城开御园住宅小区业主委员会； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 本案受理费5050元，减半收取2525元，由原告负担2500元，被告负担25元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 吴南燕 二〇一六年十二月十九日 书记员 冯 涛
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