|
【法律条文】
商铺租赁作为商业行为，与以居住为目的的租赁关系具有一定的区别，除了考虑租赁合同的一般条款外，还需要对商业目的进行考虑，使租赁的物业符合经营需要，并根据实际情况加以处理。针对商铺租赁合同，笔者梳理出如下审核要点，与诸位分享。
一、租赁合同的一般性条款
租赁合同作为合同法中规定的有名合同，其权利义务关系具有一定的共性，概括而言，主要包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。这里主要问题是通过证件审查和现场勘察对租赁物状况进行核实，主要包括：租赁物范围是否可确定、租赁物信息是否真实、出租人对租赁物是否有处分权、租赁物上是否存在抵押或查封、租赁物上是否存在其他未到期租约、租赁物是否被他人占用等。
以上问题对于合同的成立、生效、履行具有重要意义，不但要落实在合同文本上，而是需要通过文件、现场踏勘等方式逐一落实，同时在合同中明确出租人相应的违约责任。
二、签订商业租赁合同需要特别考虑的问题
根据合同目的，在特定区域内或基于特定用途签订的租赁合同，需要针对合同目的和实际情况，对相关内容予以特别关注，对合同条款进行设计，经常涉及到以下几个问题：
（一）基于特定地域签订的租赁合同
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第一条到第三条，在城镇规划范围内租赁未取得建设工程规划许可的房屋或未经批准建设的临时建筑，租赁合同无效。乡村规划区内的案件可以参照处理。
随着城市不断扩张，城镇与乡村的界限愈加模糊，尤其是随着城镇土地价格攀升，在城乡结合部形成了大量租赁关系，需要考虑是否应参照以上规定处理。出于维护合同公平和稳定的考虑，本人审理相关案件时倾向于不单以此否定合同效力，但每位法官均有一定的裁量权，因此建议租赁房屋时仍需就规划许可或批准文件进行审查，避免合同被认定无效。
（二）避免因装饰装修发生争议
承租人根据经营目的，通常会对租赁物进行装饰装修，也是租赁合同纠纷的重要争议焦点。在此情况下，需要征得出租人的同意，在合同中对装饰装修的费用负担、合同终止后装饰装修的归属以及价值补偿等作出约定。如果涉及到对租赁物进行扩建，还需要办理合法的建设手续，避免发生争议。
未经出租人同意进行装饰装修需承担侵权责任，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。但是出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修没有在合理期限（一般为六个月）提出异议，不能再行使该权利。
（三）依法依约履行转租程序
根据合同法的规定，承租人如果需要对租赁物转租，应当征得出租人的同意，向次承租人转租的期限不能超出租赁合同剩余期限，否则超出部分无效。承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同，但是出租人知道或者应当知道承租人转租但是未在六个月内提出异议的不能以此行使解除权。
如果作为次承租人租赁房屋，在核实承租人处分权时，应当审查原租赁合同是否对转租进行约定，是否准许承租人进行转租。在合法转租的情况下，若出租人以拖欠租金为由请求解除租赁合同，次承租人可以考虑申请以第三人的身份参加诉讼，并请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权。
（四）如承租人需要办理营业执照，需要提前调查
对于经营性房屋租赁，如果承租人需要办理营业执照，需要从以下两个方面进行考虑，以便合同目的实现：一是到工商行政管理部门询问租赁物是否存在行政管理限制，能否办理营业执照，如涉及特许经营行业还要向其他有关部门询问；二是在合同中约定出租人协助办理营业执照的义务及履行期限，并约定对应的违约责任，督促出租人尽快办理。
另需注意的问题是，如果出租人将房屋及以该房屋为经营场所办理的企业（或个体工商户）营业执照一并租赁给承租人，约定承租人持该营业执照在租赁房屋中实际经营，该合同实际包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，若涉及国家限制经营、特许经营或特殊资质行业，合同可能被认定为无效。
（五）对拆迁补偿款的处理进行调整
房屋租赁合同履行过程中，因拆迁解除租赁合同，需要审查拆迁人是否已经取得拆迁许可证或其他合法审批手续并发布拆迁公告。出租人仅以新闻报道或者有关部门的规划等为依据要求解除租赁合同是没有法律依据的。
房屋租赁合同因拆迁而解除，主要涉及到停产停业损失补偿的分配，因我国法律及有关政策没有对此作出统一、明确的规定，因此为避免双方事后发生争议：一方面双方应当在租赁合同中对分配方式进行约定，一般按照固定比例分配或者根据合同解除时剩余租期长短分配；另一方面要对拆迁协议进行审查，确定补偿金额，若拆迁协议中没有此项约定，可以向拆迁人询问是否存在单独的停产停业补偿协议或其他相关协议。
（六）对合同解除的条件和后果进行约定
合同解除的条件主要见于合同法第九十三条到九十六条，包括协议解除、约定解除和法定解除，除了协议解除外均需要通知对方，对方对合同解除有异议的应该在约定的异议期内提出，没有约定异议期的应该在三个月内提出，超过异议期起诉的法院不予支持。因此，若对解除通知存有异议必须积极回应并保留证据，以免导致合同解除。
合同解除的后果主要见于合同法第九十七条，尚未履行的，终止履行；已经履行的，有权要求赔偿损失。在一方违约的情况下，违约方应当承担违约责任，双方可以请求法院根据违约造成的实际损失以及合同履行情况、过错程度以及预期利益对约定的违约金向上或者向下调整。从北京法院的裁判尺度来看，实际损失可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，一般不超过六个月。
总之，商铺租赁作为商业行为，与以居住为目的的租赁关系具有一定的区别，除了考虑租赁合同的一般条款外，还需要对商业目的进行考虑，使租赁的物业符合经营需要，并根据实际情况处理，必要时应当聘请专业的律师参与，提供法律支持。
编辑/杜倩如
|
