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以下内容为项目内部资料，相关数据内容请注意保密，请勿在网络等公共渠道传播！ 项目概况 地理位置：都江堰市西街172号、174号、176号、208号、西关巷3号 交通状况：成都至都江堰全程约40公里，成灌高速驾车约50分钟可达，成灌快铁约20-30分钟可达。 成都犀浦站是中国首个地铁与快铁无缝同层换乘站台，游客可从成都犀浦地铁站搭乘动车直达都江堰，最快19分钟可达。 物业周边： 项目周边环境优美，基础设施完善。 物业状况：已租四处物业，两处待租，租金每年合计15万至22万元。 物业现状： 市场分析 消费人群构成： 项目所在地都江堰西街游客流量较大，本地居民重复消费次数高。 都江堰住宿业现状： 1、酒店数量庞大，高端过剩，精品偏少。 去哪儿网数据：都江堰酒店数量2207家，五星18家，温泉酒店11家。 2、消费淡旺季明显，客房价格和入住率随着季节变化差距较大。 表：都江堰酒店淡旺季价格对比（数据源于去哪儿网统计） 表：都江堰酒店入住率调查
3、硬件和服务方面存在诸多问题 表：都江堰区域酒店消费者关于酒店硬件的差评统计
表：都江堰区域酒店消费者关于酒店软件的差评统计
表：都江堰区域消费者关于温泉的差评统计
产品设计 基于都江堰酒店行业分析，暖栖古道定位如下： 暖栖古道定位：精品设计民宿 主题风格：新中式+现代日式 功能构成：精品住宿+创意温泉 消费人群：景区游客、成都周末休闲市民、本地市民接待、农大师生； 消费水平：住宿200-800元（中端市场），温泉80-160每人 暖栖品牌理念（slogan）：愉悦之旅，温暖栖息； 暖栖品牌文化融于产品设计之中：需要做到注重细节、人性化和因地制宜； 住宿功能设计：
图：大床房示意
图：双床房示意
图：禅意大床房示意（带榻榻米茶台）
图：露台温泉套房示意
图：影院温泉套房示意（影院+温泉）
图：两室棋牌套房示意
图：两室露台温泉套房示意
图：接待大厅示意
温泉功能设计： 都江堰夏天是旅游旺季，冬季游客较少，设置温泉项目，主要目的是吸引成都及都江堰本地市民，带动住宿产品，以缓解冬季经营压力。 温泉设计原则：有创意、水干净、水温舒适 人造艺术岩洞+夏季小鱼温泉+多种养生浴+睡热炕+流动的活水+每个汤池独立水循环净化系统+多种温坑选择（温度不同） 中药浴： 置身于药浴池中，使药剂中有益成分充分透入人体，起到养生益体的作用。 花草浴： 利用温泉水将花瓣中的花香全部浸泡出来，沐浴后，通体清香，周身舒畅，意犹未尽之感。 鱼疗： 体长不到2厘米的小鱼由于特殊的生活习性，能在水温高达 43 摄氏度的温泉水里畅游，最奇特的是当人进入浴池中，小鱼便将人团团围住，专门啄食人体上死去的皮质和一些只有在显微镜下才能看到的细菌，不但可以刺激表皮神经，促进血液循环，还能起到畅通毛孔的作用。 睡热炕： 感受温泉后可去睡“热炕”，让全身得到温暖与放松。 图：岩洞温泉示意
图：岩洞温泉示意
图：水帘洞温泉示意
图：小鱼温泉示意
管理方式 暖栖古道温泉旅馆项目由成都暖栖酒店管理公司托管，管理公司为分店提供统一的VI系统，把控“暖栖”品牌品质，每年收取营业额5%管理费。 店长负责制：店长由管理公司统一派遣，店长负责招聘、培训和考核分店各岗位人员，并配合管理公司总部进行财务和销售管理； 表：店内人员构成及薪资预算（薪资合计每月19500元）
财务分析 总投资额预算 总投资预算约150万（其中基础装修部分约50万，客房物品采购约51万，公共物品采购11.3万，消防证件等办理费用15万，房租及易耗品采购预算21.64万，备用金1万元），具体预算参见以下表格。 表：暖栖古道基础装修预算（合计501640元）
表：暖栖古道客房物品采购预算（合计508970元）
表：暖栖古道公共物品采购及证件办理预算（合计263000元）
表：暖栖古道房租及易耗品采购预算（合计216440元）
表：暖栖古道客房及温泉收入预算（合计收入1121880元）
表：暖栖古道运营成本预算/年（合计成本718000元）
投资回报测算 年均可分配金额=总营业额-总成本 =1121880-718000 =403880 项目前期固定成本为1273610元，采用10年平均折旧法 投资回报率=（年均可分配金额-折旧）/投资额
=(403880-1273610/10)/1500000 =18.43% 内部资料，请注意保密！ |
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