|
前几年非常火爆的城市酒店显场显现出过剩的苗头，如何寻求新的出路成功转型, 成为困扰酒店经营者的一大难题。另一方面，我国的老龄人口持续增加，养老床位缺口严重。如果能够将城市酒店的过剩资源盘活来弥补养老服务业的资源缺口, 必将促进两个行业的良性发展。 与酒店行业资源过剩相反，我国的养老服务业的发展一直处于资源紧缺状态，在可预见的未来，这个缺口还在持续扩大。另一方面我国老龄化进程与家庭小型化、少子化及空巢化相伴随，与高龄人口快速增加相交织，促使老年人及其子女转变观念，更多的接受机构养老和社区养老。雪上加霜的是，我国原有的城市规划中预留的养老用地微乎其微。如何在现有的城市规划中因地、因需、就近、便利的设置老年公寓，增加养老床位，满足日益增长的老龄化需求等问题，成为制约我国养老服务业发展的瓶颈。 恰巧，困扰酒店服务业的是床位供过于求的问题，而制约养老服务业发展的是床位供不应求的问题。也就是说，一个行业有过剩的场地在谋求转型发展，一个行业发展前景大好正在寻找合适的场地。如果可以找到合适的方法“损其有余，补其不足”，相信两个行业都能够取得更好地发展。国家曾经出台政策鼓励农村闲置的校舍改建福利院和养老院，也许我们可以参考这种做法，鼓励城市过剩的城市酒店改建养老机构。 首先，城市酒店多位于地理位置优越的地方，交通、医疗等配套设施完善。但是一般而言，这些地段因为开发的比较早，配套完善，地价已经很高，城市规划中已经很难再拿出大块土地用于养老服务设施建设。位于这些地方的城市酒店可以利用自身的区位优势改建护理院、老年康复院、普通的养老机构或是旅居型养老机构，辐射周边社区老人和部分具有异地养老需求的老人。 其次，城市酒店中的连锁酒店改建养老机构，非常便于发展现在大热的旅居式养老。旅居式养老需要有遍布全国的候鸟式养老连锁基地和配套的专业服务设施，城市酒店中的快捷酒店和连锁酒店正好符合这种需求，经过合理的改造之后就可以开展旅居型养老服务。 再次，城市酒店现有房间的面积、物品布置以及公共设施与养老机构的适应性强，只需做相应的适老化改造就可以运营开业。即使改建成专业化程度要求高的护理院或者老年人康复院，其改造的程度也会在可控的范围之内。 最后，现有的城市酒店的床位出租率尚未饱和，改建养老公寓可以盘活现有资产，合理配置资源，改善因为运营成本过高导致的经营困境。城市酒店可以根据经营状况决定自己改建养老机构的类型和方式：既可以将全部客房都改建为养老床位；也可以根据自己的出租率保留一部分客房服务，剩下的房间改造为养老床位；甚至可以机动灵活地将一部分房间在养老床位和酒店床位间转换。 目前,因为改造的成本问题和改造后的前景问题致使许多经营者对城市酒店改建养老机构问题持观望的态度。城市酒店改建为养老机构，必然要对现有的设施进行改造，短期内其改造成本会迅速增加；改造之后，运营模式、岗位设置和人员配置等会随之发生改变，运营成本也会相应增加。但是近年来，政府一直在出台相应的政策鼓励社会力量兴办养老机构，并在税收政策和补贴政策上给予优惠。一部分改造成本和运营成本可以通过补贴和税收政策消弭。长远来看，转型为养老机构后盘活的资产和置换出的因客房出租率低带来的成本以及养老机构运营的收入，都是非常可观的。更重要的是酒店改建养老机构之后的发展前景看好。 举个例子来说明：假设在郑州市某处的一家酒店有100个房间，每个房间的平均价格是300 元，按照预测的经济型酒店客房出租率约为50％～ 70％计算，该酒店每个月的营业收益在45 万到63 万之间。该酒店附近地方有一家养老院，其月收费标准是双人房每个床位为2800 元或者2400 元（因房间朝向有差异），每个老人每月的餐饮费另算是620 元，假设这家养老院同样有100 个房间，月收费2800 元的床位和2400 元的床位各占50%。现在养老院一床难求现象普遍，假定该机构的入住率在90% 以上，那么其每个月的营业收入不会低于57.96万， 远高于原酒店的月收入。以2018 年为例，郑州市政府对于民办养老机构，会按照每张床位6000 元到9000 元的标准给予一次性建设资金补助，对于实际收住老人的床位，按每人每月200-300 元补贴。另外民办非营利性养老机构的水、电、气价格也会按照民用价格收费，大约又可以降低8%-10% 的运营成本。相比之下，酒店转型养老机构之后，运营成本降低，政府补贴和税收优惠政策增加，营业收入增加，净利润增加。 近年来， 国家和地方政府也在积极出台政策鼓励社会力量和各行各业发展养老服务业，例如仅“十二五”规划中就有多处指出：“鼓励社会服务企业发挥自身优势，开发居家养老服务项目，创新服务模式”，“本着就近、就便和实用的原则，开展全托、日托、临托等多种形式的老年社区照料服务”，也为城市酒店转型为养老机构，发展养老服务业，提供了政策支持和可能性。 但是，城市酒店转型为养老机构不能一概而论，应该根据自身的条件和经营状况，结合政府的补贴优惠政策和转型成本收益预算状况适度转型。表1 展示了部分类型的城市酒店的业务特点和建设条件，并据此对其可以改建的养老机构类型做了尝试性探讨。 资料来源于：酒店评论 |
|
|
