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湖北省武汉市江岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鄂江岸民初字第02081号 原告武汉市江岸区蔡家田小学，住所地武汉市江岸区。 法定代表人翟彦斌，校长。 委托代理人张玉（一般授权代理），湖北诚明律师事务所律师。 委托代理人张伟（一般授权代理），湖北诚明律师事务所律师。 被告武汉市江岸区天天大川菜馆，住所地武汉市江岸区。 经营者冯霞。 被告冯霞。 被告朱辅成。 原告武汉市江岸区蔡家田小学诉被告武汉市江岸区天天大川菜馆、冯霞、朱辅成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘翔独任审判，于2015年9月15日公开开庭进行了审理，原告武汉市江岸区蔡家田小学（以下简称蔡家田小学）的委托代理人张玉到庭参加了诉讼。被告武汉市江岸区天天大川菜馆（以下简称天天大川菜馆）、冯霞、朱辅成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。当事人申请庭外调解一个月。本案现已审理终结。 原告蔡家田小学诉称，天天大川菜馆租用我方位于武汉市江岸区俊才街的房屋作餐饮经营，双方在2008年至2013年每年度均签订并实际履行为期一年的《房屋出租协议》，该协议约定：天天大川菜馆租用我方位于武汉市江岸区俊才街14号房屋门面，月租金为5，200元。2013年11月15日，武汉市江岸区教育局房产基建设备管理站下发《关于停止国有资产对外租、借工作的通知》，该通知要求包括我方在内的各中小学、幼儿园及二级单位一律依法收回国有资产，不得将直属学校教育用房继续对外出租。因此，我方在2014年3月31日向天天大川菜馆发出《告知书》，通知该川菜馆在2014年度校属房屋不再出租，因考虑到天天大川菜馆需另行选址经营，我方特将租期宽限至2014年6月30日，但截至起诉前，天天大川菜馆仍拒绝腾退。朱辅成作为该川菜馆的原业主，冯霞作为该川菜馆的现经营业主，应对天天大川菜馆的责任承担连带责任。现诉至法院，请求判令：1、天天大川菜馆立即从其占有的我方房屋（位于武汉市江岸区）中腾退。2、天天大川菜馆赔偿其拒不腾退占有房屋给我方造成的经济损失62，400元（暂计算至2015年6月30日，应支付至实际返还房屋之日止，按每月5，200元据实结算）；3、冯霞、朱辅成对我方的所有诉讼请求与天天大川菜馆承担连带责任；4、本案诉讼费用由天天大川菜馆、冯霞、朱辅成承担。 原告蔡家田小学为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下： 证据一、房屋出租协议5份，证明蔡家田小学与天天大川菜馆在2008年、2010年至2013年分别签订并履行了租赁期为1年的房屋租赁合同。 证据二、《关于停止国有资产对外租、借工作的通知》，证明客观上蔡家田小学已经不能向包括天天大川菜馆在内的任何单位及个人出租涉诉房屋。 证据三、告知书，证明蔡家田小学在2013年度的房屋出租协议到期后，书面通知天天大川菜馆不再续租，履行了通知义务。 证据四、通知书，证明蔡家田小学已经给予天天大川菜馆充分时间予以腾退，该餐馆拒绝腾退已经违反法律和合同约定，也严重侵害了国家利益和蔡家田小学的合法权益。 证据五、协议书、红线定位图，证明蔡家田小学有权出租涉诉房屋。 被告天天大川菜馆、冯霞、朱辅成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既未提交答辩意见也未提交证据。 对上述证据，本院认为，蔡家田小学提交的证据均为原件，本院予以采信。被告天天大川菜馆、冯霞、朱辅成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃质证权利。 经审理查明：1996年12月30日，蔡家田小学与花桥街办事处市容办签订协议书，约定靠淌湖路一侧富民工程商点门面房所有权归蔡家田小学所有，花桥街办事处市容办负责办理建设的红线、规划、建设许可证等。 2008年、2010年至2013年，天天大川菜馆承租了蔡家田小学位于武汉市江岸区俊才街14号房屋门面，双方在上述年度分别签订了租赁期限为1年的房屋出租协议。2013年度房屋出租协议约定：租期1年，自2013年1月1日至2013年12月31日止；房屋租金为每月5，200元，天天大川菜馆必须每月5日前付当月房租，该餐馆若逾期1个月不付房租，按月租金10%罚缴滞纳金，否则，蔡家田小学有权终止合同；蔡家田小学在天天大川菜馆没有违约的情况下不能随意终止合同；承租期满后，此合同终止，蔡家田小学有权收回房屋，在同等条件下，天天大川菜馆如继续承租，有优先权，经双方协商，再按规定办理有关手续等。 2013年11月15日，武汉市江岸区教育局房产基建设备管理站向各中小学、幼儿园、二级单位出具《关于停止国有资产对外租、借工作的通知》，该通知载明各单位原有国有资产出租协议到期的，一律依法收回该资产，不得续租等。 2014年3月31日，蔡家田小学向天天大川菜馆出具告知书，写明根据武汉市教育局、武汉市财政局关于清理整顿学校国有资产出租出借的相关文件精神，我校与贵租户签订的2013年度房屋出租协议已于2013年12月31日到期，协议第十条约定，协议终止，学校收回房屋。依据江岸区教育局对直属学校教育用房停止出租出借的相关规定，我校2014年将校属房屋不再对外出租。天天大川菜馆在该告知书上签章确认。 2015年3月30日，蔡家田小学再次向天天大川菜馆出具通知书，主要载明：我校与你方签订的2013年度房屋租赁协议已于2013年12月31日到期，根据武汉市教育局、武汉市财政局关于清理整顿学校国有资产出租出借的相关文件精神，我校本应当收回房屋。因考虑租户需另选址经营，因此我校将租期延长至2014年6月30日。在宽限的租赁期后，我校多次要求你方腾退，但截至发出本通知时止，你方仍未从承租房屋中腾退。双方签订的2013年度房屋租赁协议已于2013年12月31日期满，我方决定不再出租房屋。你方应在2015年6月30日前从承租房屋中腾退，并将房屋交付与我校等。天天大川菜馆在该通知书上签章确认。 2015年7月7日，蔡家田小学起诉来院，请求支持其诉讼请求，被告天天大川菜馆、冯霞、朱辅成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。 另查明，天天大川菜馆向蔡家田小学缴纳租金至2014年12月31日，该川菜馆原经营者系朱辅成，现经营者系冯霞。 本院认为，蔡家田小学与天天大川菜馆签订的2013年度房屋出租协议系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”蔡家田小学与天天大川菜馆签订的房屋出租协议于2013年12月31日到期后，双方未续签租赁合同，天天大川菜馆继续承租诉争房屋，虽然蔡家田小学在2014年3月31日曾向天天大川菜馆发出告知书告知其2014年不再将诉争房屋对外出租，但该校收取租金至2014年12月31日，故原租赁协议应当继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”2015年蔡家田小学向天天大川菜馆出具的通知书上载明天天大川菜馆应在2015年6月30日前从承租房屋中腾退，并将房屋交给该校。故应认定蔡家田小学与天天大川菜馆签订的2013年度房屋出租协议于2015年6月30日解除为宜，现蔡家田小学主张天天大川菜馆腾退承租的位于武汉市江岸区俊才街14号房屋的请求，符合法律规定，本院予以准许。自2015年起，天天大川菜馆即未向蔡家田小学交纳租金，现蔡家田小学主张该餐馆按每月5，200元的标准支付2015年1月1日起至诉争房屋返还之日止的经济损失的请求，符合法律规定，本院予以准许。该损失从2015年1月1日暂计算至2015年6月30日为31，200元（5，200元／月×6个月），因天天大川菜馆已将房租支付至2014年12月底，故蔡家田小学主张天天大川菜馆支付2014年7月1日至2014年12月31日经济损失的请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条之规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”天天大川菜馆已在工商部门进行了登记，现蔡家田小学将该餐馆的原经营者及现经营者列为本案被告并要求其承担相关连带责任的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条之规定，判决如下： 一、被告武汉市江岸区天天大川菜馆于本判决生效之日起三十日内将承租的位于武汉市江岸区俊才街14号房屋腾空并返还给原告武汉市江岸区蔡家田小学； 二、被告武汉市江岸区天天大川菜馆于本判决生效之日起十日内向原告武汉市江岸区蔡家田小学支付截止至2015年6月30日的租金31，200元，并按5，200元／月的标准向原告武汉市江岸区蔡家田小学支付从2015年7月1日起至承租房屋实际腾退返还之日止的场地使用费； 三、驳回原告武汉市江岸区蔡家田小学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1，360元，减半收取680元，由被告武汉市江岸区天天大川菜馆负担，因此款已由原告武汉市江岸区蔡家田小学预交，被告武汉市江岸区天天大川菜馆在支付上述判决款项时，将案件受理费680元一并支付给原告武汉市江岸区蔡家田小学。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 代理审判员 刘 翔
二〇一五年十一月六日 书 记 员 林慧娟
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