房地产管理法律法规摘要汇编

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《湖北省物业服务收费管理办法》 摘要

本办法自2018年4月1日起施行

第三条  物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚实信用以及质价相符的原则。

第四条  住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，收费标准由价格主管部门会同同级房产主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布。物业服务成本按照物业服务定价成本监审办法审核确定。

　　建设单位应当依法公开选聘前期物业服务主体，在政府制定的收费标准内与之约定具体收费标准，签订前期物业服务合同，并按规定向价格主管部门报送物业服务及收费标准等资料。

第六条  前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。

第七条  物业服务费以建筑面积为计价单位，按月计费。

第八条  建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库（位），优先满足业主停车需求。商品房销售前，应当制定车库（位）租售方案，明确车库（位）的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，并按规定报房产主管部门备案。

建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库（位）租售方案，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库（位）。

对公众投诉频繁、矛盾突出的车库（位）租售价格，当地价格主管部门应当开展成本调查，通过公开成本调查结果，引导督促建设单位合理定价。对成本调查证实租售价格过高，经提醒告诫后仍不改正的，应当依法依规处理。

第十条  对进入住宅和非住宅物业管理区域内的下列车辆，应当免收停车费：

（一）执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮（快）递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车；

（二）法律、法规规定应当予以免费的车辆，如肢残人驾驶的专用代步车辆等;

（三）临时停车不超过30分钟的车辆；

（四）为业主或物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆；

（五）当地人民政府批准免费的其他车辆。

第十四条  对为业主或物业使用人提供维修安装等临时性服务的外来人员、车辆，物业服务主体等不得收取任何费用。确因实行出入证（卡）管理的需要，可以按公示标准收取押金，并在退证（卡）时全额退还。

第十六条  业主或物业使用人应当按合同约定交纳物业服务费。未按约定交纳的，业主委员会、居（村）民委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务主体可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

物业服务主体不得以业主或物业使用人拖欠物业服务费等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。

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《湖北省物业服务和管理条例》 摘要

本条例自2016年10月1日起施行（2017年11月29日湖北省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过修订）

第四条  县级以上人民政府城乡规划、建设、国土资源、公安、民政、环境保护、城市管理、工商行政管理、质量技术监督、价格等行政主管部门，按照各自职责共同做好物业服务监督管理工作。

第五条  街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷；居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。

第六条  街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业服务联席会议制度。

联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，房产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题。

第十九条  一个物业区域成立一个业主大会，业主大会由物业区域内全体业主组成。业主人数超过三百人的物业区域可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责，业主代表的产生方式由业主大会决定。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第二十条  符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议：

（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的；

（二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十的；

（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

第二十四条  业主大会会议讨论决定下列事项：

（一）制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务；

（三）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业；

（四）审议业主委员会提交的物业服务合同草案；

（五）依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金；

（六）改建、重建共有建筑物及其附属设施；

（七）改变共有部分的用途；

（八）共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用；

（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；

（十）改变或者撤销业主委员会作出的决定；

（十一）法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

第二十九条  业主委员会应当履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业区域内显著位置公布书面报告，接受业主询问；

（三）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题，维护业主合法权益；

（五）督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（六）组织、监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

（七）根据业主大会决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布经营所得收益和支出情况；

（八）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作；

（九）法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他职责。

第三十条  业主委员会委员不得有下列行为：

（一）拒绝或者放弃履行委员职责；

（二）挪用、侵占业主共有财产；

（三）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；

（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第三十六条  物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利：

（一）根据物业服务合同约定收取物业服务费用；

（二）劝阻、制止损害物业或者其他损害业主共同利益和公共安全的行为；

（三）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

第三十七条  物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务：

（一）按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务；

（二）在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；

（三）落实安防人员、设施及安保措施，确保安防监控设施正常运转，按照法律、法规规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作；

（四）维护物业区域环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理；

（五）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修；

（六）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主提供免费查询服务；

（七）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件；

（八）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；

（九）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第三十八条  物业服务企业应当将下列信息在物业区域内显著位置公示：

（一）物业服务企业的项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

（四）业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、住宅专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；

（五）物业区域内停车位、车库的销售、出租、分配以及使用情况；

（六）房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等安全事项；

（七）其他应当公示的信息。

第三十九条  物业服务企业不得在物业服务活动中有下列行为：

（一）擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动；

（二）擅自设置营业摊点；

（三）法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他行为。

第四十一条  住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。建设单位选聘前期物业服务企业应当接受街道办事处、乡镇人民政府监督。

第四十三条  建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定，向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

交付的物业应当具备以下条件：

（一）建设项目竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环境保护等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气等计量装置已按照专有部分一户一终端结算表、共有部分独立计量表配置；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成；

（四）道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）同一住宅建设项目分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施；

（七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（八）法律、法规规定的其他条件。

第四十五条  前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内，向房产行政主管部门备案下列资料：

（一）前期物业服务合同；

（二）物业承接查验协议；

（三）建设单位移交资料清单；

（四）查验、交接记录；

（五）其他与承接查验有关的资料。

第四十九条  业主委员会应当在物业服务合同期满九十日前组织召开业主大会会议，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。合同期满仍未决定的，原物业服务合同应当继续履行，物业服务企业在物业服务合同期满九十日前书面告知业主委员会到期终止合同的除外。

 第五十六条 业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。

第五十七条 物业区域内禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品；

（二）将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方；

（三）违法建设建筑物、构筑物，破坏、擅自改变房屋外貌或者擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途；

（四）擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地，损毁树木、绿地；

（五）违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，擅自占压、迁移燃气管道，损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；

（六）随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物，制造超过规定标准的噪声、振动、光源等；

（七）擅自架设电线、电缆，在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画，在楼道等业主共用部位堆放物品；

（八）违反规定停放车辆；

（九）违反规定出租房屋；

（十）违反规定饲养动物或者种植植物；

（十一）法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，并向业主委员会和建设、公安、环境保护、城市管理等有关行政主管部门报告，有关行政主管部门应当依法处理。

第六十四条 物业保修期满后，发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时，物业服务企业、业主委员会、居（村）民委员会应当先行采取应急措施，并向房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请：

    （一）屋面、外墙渗漏的；

    （二）电梯故障的；

    （三）消防设施故障的；

    （四）公共护栏（围）破损严重的；

    （五）楼体外立面有脱落危险的；

    （六）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

    （七）危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。

 

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《恩施土家族苗族自治州地下空间开发利用管理办法》摘要

恩施州政府令第3号（本办法自2018年5月1日起施行）

第十二条 地下空间建设用地使用权的划拨价款或出让价款按照下列方式确定：

（一）以划拨方式供应的，地下空间建设用地使用权的划拨价款按照其地上划拨土地使用权评估价的百分之二十确定；

（二）以协议方式出让的，地下空间建设用地使用权的出让价款按照地上相对应用途（主导功能）的基准地价的百分之二十确定；

（三）以招标、拍卖或者挂牌方式出让的，起始（拍）价参照本条第二项的规定确定；其中连建地下空间建设项目，其起始（拍）价与地表部分一并计入起始（拍）总价。

本办法实施以前，连建地下空间用于人防工程、停车位、公共设施、物业服务用房的，办理地下空间建设用地使用权供地手续可以不补缴土地价款。用于地下商业、住宅等经营性活动的，办理地下空间建设用地使用权供地手续，参照本条第二项补缴土地价款。  

为鼓励工业企业开发利用工业用地的地下空间，在符合规划条件、不改变土地用途的前提下，对原用地范围内提高土地  利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

第二十一条 地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，投资者可以对其投资开发建设且依法取得所有权的地下工程自营或者依法进行销售、出租等交易。

地下人防工程的使用管理，按照有关法律、法规、规章执行。

第二十二条 连建地下工程按照规划配套建设的停车位，任何单位和个人不得改变用途和现状，地下工程所有权人可以依法对停车位进行销售、附赠或者出租等交易。

房地产开发项目的地下工程，规划用于停车位和车库的，应当优先满足业主的需要，租售停车位、车库由价格行政主管部门制定指导价。房地产开发项目的地下停车位和车库属于人防工程的，非战备时由建设投资人租赁给业主停车使用，停车位、车库租赁费由人民防空行政主管部门会同价格行政主管部门制定指导价。

单建地下社会公共停车场，不得进行分割登记和分割销售、转让。

第二十三条 商品房小区内已购买地下停车位的房地产权利人需转让商品房屋的，地下停车位应当一并转让。需分别或单独转让地下停车位的，应当优先转让给该商品房小区内的房地产权利人；需出租的，应当出租给该商品房小区内的房地产权利人或承租人。

第二十四条 地下工程所有权人为地下空间的使用和维护管理责任人。所有权人与实际使用人不一致的，所有权人可以委托实际使用人承担地下空间使用和维护管理责任。

地下空间的使用和维护管理责任人应当按照设计用途合理使用地下空间，保障公共通道及出入口的开放性和交通集散功能，保障消防、报警、通风、照明、监控、通信等设施正常运行。